重新洗牌，楼市指了三个大方向

两年后的深圳楼市怎么走，答案已经揭晓。

三个“出乎意料”

最近，深圳终于公布2024年的供地计划。

看点很多，出乎预料的有几个方面——

1、整体的居住用地供应面积相比两三年前少了非常多，今年只有180公顷，而2021年—2023年每年供应都超过330公顷。

2、商品房用地供应最多的竟然是前海，达到了19.5公顷，比18.5公顷的宝安还要多。过去前海的商品住宅用地供应真的非常非常少。

2021年仅供应2.3公顷，2022年仅1.5公顷，只有2023年供应相对增加了不少达到13.5公顷。

看来去年妈湾调规后的用地，今年供应的量会不少。

3、总居住用地供应面积大幅下降后，保障性住房用地面积基本维持，大部分片区保障性住房用地都要大于商品住房用地。

这说明加大保障性住房供应依旧是大趋势，特别是福田、罗湖、南山，核心区域限购区已经变成了保障性住房供应主力。

接下来一定可以看到更多超级地段诞生非常牛的超级保障性住房，等保障性住房的群体，有福气了。

所以，深圳今年上半年供地节奏放缓，仅出让1宗住宅用地并不是没有原因的。

现在供地计划安排已经落地，相信下半年可以看到各个区域地块出让起飞。

前海扔出的信号

实际上，聚焦到商品房市场，今年的用地安排，最大的锤子当属前海的供应无疑。

对于已经调规的前海来说，确实住宅用地供应不再像五六年前那样紧张短缺。

但市场的预设是，妈湾调整完的用地，即使会打破前海住宅的稀缺性也无需担忧。

一方面，整个前海的住宅用地，过去已经入市+妈湾调规的14宗用地，总共不过38个宅地，那么大的区域还不算多。

另一方面，地块不会一下全部推出市场，至少会慢慢释放，周期会拉长到三五年左右。

但如今前海供应已经加速，按照年度供应安排成为全深圳商品住宅用地供应量最多的区域，那么前海就有可能会面临短期的商品住宅供应量大的局面。

前海2019年以后，才进入供应的爆发期。

总共开盘15次，就有一半的开盘实现了“日光”，即使无法达到“日光”的情况，在顺销的过程中，去化也相比其他区域地段的项目快速很多。

最明显的，这十几次开盘，供应约8199套住宅，目前的在售套数仅剩272套，是深圳所有区域中库存量最低的区域，并且还是均价除了福田区，最贵的区域。

这说明，前海的项目，只要稍稍给予耐心，就一定是可以销售完毕。

所以即便前海未来会出现更多，更大体量的项目，反而更有利于区域形成稳定有效的居住集群。

一方面，前海的定位高度无需多说。

另一方面，前海对资金的吸引程度可能已经超出很多人的想象。

比如去年落地的“前海金融30条”，到今年上半年深圳地区就已经有5.8万名个人投资者参与试点“跨境理财通”，跨境收付金额合计302亿元，占大湾区投资者总人数45.9%；香港同胞也在深圳立账户已达37.6万户。

这还仅仅是个人投资者方面的，还有企业方面的参与。

而前海的居住集群氛围慢慢兑现，要说难接受的地方，大概就是前几年上车前海的业主了。

不仅各个项目开盘让利不多，折扣少，就连贷款利率也不便宜。

相对未来在前海上车的购房群体，二手房陆续解禁后，预估很难再让价，毕竟买房成本摆在眼前。

所以已经选择前海的业主，有可能需要做好持有时间更久的准备。

而前海为什么会成为今年商品住宅用地供应大户？

推测有几个方面的原因。

一是深圳楼市已经发生深刻的变化，在落实“以需定供”的情况下，深圳市场的底色已经由过去的刚需市场转变成了改善市场，支撑起整个深圳楼市的群体已经彻头彻尾变成了有资金实力的群体。

最明显的，深圳今年卖得还不错的项目是福田的海德园、深铁前海时代尊府、中海深湾玖序这些项目，还全都是很纯粹的大户型，资金门槛不低。

二是前海的商业写字楼供应已经可以满足市场租赁的需求，无需再额外大量增加供应，并且前海的居住集群还未完全成熟。

三是前海的住宅市场底色依旧不错，过去供应的商品住宅库存已经所剩不多，确实到了需要新增供应的阶段。

所以，在这样的背景之下，好卖，容易卖的区域供应给予一些倾斜，也符合现实需求。

你们觉得呢？

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