一线楼市杀手锏

有几个特别的信号，一线楼市似乎正在筑底。

广州的“杀手锏”

短短两三天，似乎又见证了楼市的里程碑。

一线城市买房送户口，冲上热搜。

广州花都区住建局官宣，只要在花都买房，就送人才户口，孩子在花都上学一律按区政策照顾入学。

买房就是为了能让孩子从小接受更好的教育。

但实际上，花都的户口并不值钱，落户并不难。

去年广州发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法》（以下简称《办法》）意见的通告就显示，只需要28岁以下的大专学历交满1年的社保就可以落户花都。

本地上学也并不困难，花都好的公立小学，学位不算紧张。

还要注意的是，享受的是“准户口”待遇，必须购买的是新房，这和大家认知中真正的落户相比，就还是有差距。

而花都区人才绿卡，本来就是给非户籍人员买房准备的绿色通道，获得“花卡”后的待遇是买房和上学。

所以这一条买房送人才户口的政策，可以说是聊胜于无的政策。

花都这次真正的杀手锏是鼓励“价保无忧”。

这是很多人所忽略的。

花都的这次政策，大概率有智多星帮忙了。

保价就相当于说，后面开发商降价了，咱前期买的业主可以不用担心，也不需要手牵手冲售楼部了，直接开发商就给补差价。

这完完全全保护了大家“买涨不买跌”的心理，妥妥的无风险套利。

而这样的政策，在这之前大概率是要被喊停的，属于规则之外的擦边。

现在真真正正切中新房的要害，实在高。

要知道，根据贝壳新房上的信息，整个花都楼市目前在售的楼盘高达47个，而据中指研究院统计数据，2024年1-7月，花都区一手住宅（含普通住宅、花园洋房、别墅）成交套数为3655套，在全市所有行政区中排名第五。

而花都本地的新房市场，主要是本地客群为主，由于距离和交通原因，很少人会选择居住在花都通勤跨区到越秀、海珠、天河这些地方上班。

这就意味着，花都几乎很难有广州核心区域工作的刚需客群外溢。

所以，花都的市场急需托市大手。

现在，又送学位，又送房票还打包票“只赚不亏”，支持以小换大，这样的买房政策，不说心里踏实，至少氛围是烘托到位了。

上海的“杀手锏”

和广州楼市冷清不太一样的是上海土拍热。

今天（8月7日）上海地王冲上热搜。

位于上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块拍出地王价，经历72轮竞价，绿城以48.05亿元斩获地块，成交楼面价131045元/平方米，溢价率30%，直接打破2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录（楼面价10万元/平）。

而拿下地块的绿城，未来开盘定价需要约16.5万元/㎡才能保本，定价约18.3万元/㎡利润率才能达到约5%。

当前上海新房备案均价的天花板约为17.8万元/㎡，这就意味着，该宗地未来诞生的新房将极有可能刷新这个上限。

而地王诞生，受益的自然是周边一二手房的业主。

天花板价格上浮带来的是各个小区的价格上限水涨船高。

2020年徐汇滨江融创壹号院备案均价约11.5万/㎡；

2021年尚海湾二期备案均价约12.5万/㎡；

2022年御江廷备案均价约13.1万/㎡；

2023年/2024年汇元玺备案均价约13.1万/㎡；

今年4月香港置地启元80套大户型房源备案均价约17.8万元/㎡，6月中海领邸·玖序备案均价约14.6万/㎡。

所以对于今年6月前选择了徐汇滨江豪宅的业主来说，便有了“倒挂”的底气。

如今四个一线城市，上海表现出的韧性最强。

最明显的，上海上半年，上海豪宅市场再度成为市场焦点。

不仅豪宅成交扎眼，就连豪宅新房也占据市场的焦点。

比如套均4000万位于上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里512套住宅，700多名富豪选房，当日去化约98%。

根据克而瑞数据显示，2024年上半年，上海楼市共售出3972套豪宅，总成交金额超过1000亿元。其中，总价超过3000万的豪宅成交了1544套，是去年全年成交量的1.6倍，创下了近十年来的新高。

就连6、7月，上海二手房在政策的加持下，达到两万多套，比15000套枯荣线高出不少。

很明显市场企稳的程度，是其他几个一线城市看不到的。

所以，地价刷新，再次证明了上海楼市强劲的活力。

深圳的“杀手锏”

广州通过送户口，刺激新房去化，上海通过土拍托起了市场氛围，而深圳则选择了通过收储消耗库存。

刚刚（8月7日），深圳安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，将在深圳市范围内收购商品住宅、公寓、宿舍用作保障房。

具体范围：深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）

征集要求：1、位置合适；2、户型面积合适（65㎡以下）；3、生活便利；4、手续齐全，可贷款。

这对滞销的住宅、公寓、宿舍类房源，都是直接的利好。

不仅可以消耗深圳商品房库存，也能尽快完成深圳保障性住房供应的计划，一石二鸟。

惠州、河南新乡已经发布了征集公告，深圳相对而言动作都已经算慢了。

可能有人会说，符合条件的房源并不多，因为不仅要符合整栋或整单元未售、可实现封闭管理，还要交通便利，房源面积小于65平的。

实际上，留意深圳整体的新房情况就会发现，符合条件的还真不少。

根据深圳房地产信息平台显示——

位于南山中心的恒裕柏悦湾（公寓）获批预售628天，1栋3单元以及四单元的主力户型都是约42.3或42.4平的房源，两个单元除了顶楼48层的4套大户型已签认购书，其余房源均是期房待售状态。

比如南山区位于西丽的丹华公馆（宿舍）获批预售已经687天，6栋B座、7栋整座所有房源处于期房待售状态，面积全是约56平；

比如宝安松岗的金信中心公寓（宿舍），获批预售472天，1栋1单元有房源处于期房待售状态，而户型面积约48.8平及38.2平；

比如位于大鹏的彭年善玥名都（宿舍），获批预售604天，500套房源一套都未售出。

这还仅仅是宿舍属性的住宅。

一般情况下，深圳的公寓由于设计以及市场需求，65平以下面积的房源也不少，所以如果包括公寓类房源，相信还有更多符合安居集团征集条件的房源。

所以，征集的重点不在于是否存在能够满足条件的项目，而是开发商参与征集的意愿。

因为征集遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，就意味着开发商与安居集团需要平衡价格。

征集的价格太高，安居集团征集成本压力大，太低则开发商覆盖不了过去的开发运营成本。

至于部分业主，若选择的项目存在65平以下房源，且项目销售不畅的，则需要留意了。因为若项目参与征集，那么原本纯住宅或者纯公寓项目，则有可能变成住宅/公寓/+保障房组合。

但无论从哪个角度看，都直接利好在等待保障性住房的群体。

征集的房源基本处于交通便利、配套设施齐全、贴近区域发展的核心片区，生活便利，这样的房子，未来谁不心动？

作者 | 飞天小女警