超八成城市已执行“517”新政，销售回暖、预期向好

4月末至今，中央到地方的房地产利好政策不断，尤其是5月17日，央行连发多条重磅房地产新政，降首付比、取消利率下限、降公积金利率等“三箭齐发”，配合上存量房“收储”，现行房贷政策已经比2016年更宽松。

这套政策组合拳发布后，各地相继跟进落实，市场预期也发生了相应的变化。据克而瑞统计，“517”楼市新政以来，重点城市成交数据与4月相比增长4%；从房企5月销售数据来看，销售金额环比增长3.4%，同比降幅已经连续四个月收窄，多地市场活跃度稳步提升。

业内分析认为，经过半个多月的观察，此次新政不仅从需求端出发，着力于降低消费者交易成本和购买门槛；同时着眼供给端，想办法解决当前市场最关切的房地产稳定问题。此外，更是加大落实力度，行业迎来“史上最宽松”政策和环境，市场也给予了积极回应。

各地加速跟进落实 超八成城市已执行

2024年5月17日，央行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；首付比方面，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

政策出台后，各地积极跟进落实，房贷利率进一步下行。据贝壳研究院监测数据，2024年5月，百城首套房平均商贷利率降至3.45%，环比下降12BP，同比下降55BP；二套平均利率降至3.9%，环比下降26BP，同比下降101BP。这是百城二套平均利率自2019年以来，首次进入“3字头”。

据中原地产研究院的统计数据，截止5月底，已有超200个城市明确发布政策文件执行15%首套房首付比例，超250个城市明确取消房贷利率下限，超八成城市已落地执行新一轮房地产金融政策。

综合来看，此次“517”新政不仅力度大，执行也更全面和坚决。

一线城市中，上海和深圳首套房利率均下降35BP至3.5%，二套最低利率降至3.7%、3.9%，均已明确执首套首付最低20%、二套首付最低30%。广州首套、二套房利率均下调45BP至3.4%、3.8%，首付比最低首套15%、二套25%，是一线城市中信贷最宽松的城市。北京最为“坚挺”，截至5月底，信贷政策尚未调整，首付比方面，首套统一为30%，城六区内二套50%、城六区外二套40%；利率方面，城六区首二套利率分别为4.05%、4.55%，城六区以外分别为3.95%、4.50%，均是目前百城中最高水平。

综合来看，5月一线城市首套、二套平均房贷利率分别为3.59%、3.98%，分别较上月下降29BP、31BP。

二线城市方面，首套、二套房平均利率分别为3.4%、3.84%，分别较上月下降19BP、33BP；三四线城市首套利率为3.46%，较上月降低9BP，二套利率为3.92%，较上月下降23BP。

公积金贷款利率方面，多地已分别下调首、二套 5 年期以上住房公积金利率 0.25 个百分点至2.85%、3.325%。

分析人士认为，随着各地开始多“策”并举降首付、降利率，并大范围落地，市场预期将进一步企稳向好。中银证券分析师指出，目前各地政策支持的力度明显加大，需求端刺激以及供给端风险的化解，将在未来一段时间内持续产生积极作用。

业内预计，房贷利率还有进一步下调的空间。东方金诚首席宏观分析师王青表示，货币政策在保持稳健性的基调下，后期降息降准都有空间，三季度LPR（贷款市场报价利率）报价有可能跟进MLF（中期借贷便利）操作利率下调，预计年内房贷利率下调幅度将在0.5个百分点以上。

市场活跃度明显提升 房企销售有所回暖

在517新政实施后，国内房地产市场出现明显回暖迹象。

从成交量来看，据克而瑞研究中心6月2日发布的数据显示，5月新房成交较4月小幅微增，总体仍高于一季度月均；所监测的30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，与一季度均值相比，增长23%。二三线城市成交环比增长6%。其中，西安、成都等热点核心二线城市，5月成交规模居前，环比持增。

从房价角度来看，百城新房呈现出环比、同比双双增长的态势，二手房跌幅收窄。中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示，2024年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为16396元/平方米，环比上涨0.25%；同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨1.33%，同比增幅相比于4月份呈现扩大态势。

具体到各线城市来看，一线城市领涨效果明显，5月份，一线城市新建住宅价格环比上涨0.44%，同比上涨2.55%；二线城市环比上涨0.21%，同比上涨1.17%；三四线代表城市环比上涨0.04%，同比下跌0.01%。

5月百强房企的销售数据进一步印证了市场回暖的趋势。克而瑞研究中心的数据显示，5月，百强房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降幅持续收窄。

值得关注的是，根据亿翰智库的统计，在百强房企中，5月实现环比增长的企业达到55家，较4月增加了25家，销售形势正在向好的方向发展。

综合来看，在“517新政”实施半月后，房地产市场出现积极变化，尤其是百强房企销售和一线城市成交明显回升，释放出市场信心正在修复的信号。不过，从累计销售看，大多数房企仍面临较大压力。

业内认为，“517”新政将有助于核心城市房价预期企稳，进而稳定整个行业预期，加速行业基本面筑底。从目前的势头来看，更多城市有望跟进，形成全面的政策合力，进一步推动市场恢复信心。作为后续市场能否持续向好的关键，去库存政策的落地速度和力度还需持续关注。