华润置地(01109.HK)财报背后，绩优生穿越市场周期的底色

今年以来，伴随一系列稳需求、去库存、降供给的利好政策出台，房地产行业在持续的调整中，开始不断释放积极信号。

从一系列行业景气度指标所呈现的改善势头，不难判断，房地产已经底部企稳，这也预示着行业迎来新的契机。

随着行业告别高负债、高杠杆、高周转的模式，如何实现高质量发展业已成为当下各大房企需要持续思考与实践的议题，在一众房企中，华润置地则做出了良好的示范和表率。

近日，华润置地再次交出一份稳健的中期成绩单，公司以扎实的业绩表现持续向市场证明其所具备的穿越周期的韧性与底色。

1、交出稳健中期成绩单，核心业绩指标稳中有进

从公司中期财报来看，华润置地的如下几个业绩亮点值得关注。

a、营收净利表现稳健，盈利基本盘稳固

首先从整体业绩情况来看。

上半年公司实现综合营业额791.3亿元人民币，同比增长8.4%；股东应占净利润102.5亿元；核心净利润107.4亿元，同比微幅下降4.7%；其中，经常性收入同比增长9.0%，占总收入的25.3%，提升0.2个百分点。上半年，公司每股盈利1.44元；派发中期股息每股0.20元（折合每股0.219港元），同比提升1.0%。

（来源：公司资料）

毛利率方面，上半年，公司综合毛利率为22.3%，保持相对稳定。其中，开发销售型业务毛利率为12.4%；经营性不动产业务毛利率为71.5%，经营性不动产业务(不含酒店)毛利率为77.4%。华润万象生活毛利率34.0%。

不难看到，华润置地整体经营保持了稳定，尽管在宏观环境存在挑战的背景下，其仍能维持较好的经营状态。同时公司通过优化产品结构、提高运营效率和加强成本管理等措施，有效维持了毛利率的稳定，夯实了盈利基础。

b、收入与盈利结构持续优化，抗周期属性不断加固

聚焦到公司的核心业务的具体表现。

经常性收入业务方面，上半年，经常性收入业务同比增长9.0%至200亿元，收入贡献占比同比提升0.2个百分点至25.3%，利润贡献同比提升8.6个百分点至51.4%。预计全年经常性收入可两倍覆盖股息及利息。

开发销售型业务方面，在上半年则继续保持了稳定的收入和盈利贡献，上半年公司实现开发物业结算营业额591.3亿元，同比增加8.3%。

整体而言，公司各核心业务板块保持了齐头并进的趋势。特别是从经常性收入业务的快速增长和盈利能力的提升，不难看到公司在经营性不动产业务和轻资产管理业务方面取得了显著成效。而这类具备稳定现金流优势的业务的增长不仅有助于公司收入结构的多元化，同时也进一步提高了公司的抗风险能力，助力公司盈利的稳定性。

c、经常性收入业务表现强劲，多元业态持续贡献现金流

公司的经常性收入业务涵盖经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务，上半年几大业务板块齐头并进。

（来源：公司资料）

其中，购物中心、写字楼、酒店等在内的经营性不动产业务方面，上半年实现营业额114.7亿元，同比增长7.0%。

进一步来看，期内，华润置地旗下82座在营购物中心实现营业额94.8亿元，同比增长9.7%，平均出租率达97.3%，同比提升1.1个百分点。

写字楼业务尽管整体竞争压力加大，公司不断优化租户结构，稳定出租率，上半年实现营业额9.5亿元，写字楼出租率75.0%。

酒店业务，受益消费复苏和旅游经济，公司在营17座酒店,实现营业额10.4亿元，酒店平均入住率达到62.5%。

接下来，华润万象生活等在内的轻资产管理业务方面，上半年实现营业额达58.9亿元，继续保持高质量业绩增长。

而截至今年六月底，公司商业运营及管理业务在管项目108个，其中23个为向第三方的管理输出项目，品牌竞争力持续增强；物业管理业务覆盖全国164个城市，管理业务合约面积达4.46亿平方米，成长动能持续强劲。

最后，涵盖城市代建、租赁住房、文体场馆运营等在内的生态圈要素型业务方面，上半年实现营业额26.4亿元，同比增长0.8%。其中，城市代建业务实现营业额3.9亿元，租赁住房业务实现营业额3.8亿元，文体场馆运营业务实现营业额3.0亿元。

d、开发业务持续夯实，土储充裕结构优质

上半年，尽管房地产仍然处在调整周期当中，公司在开发销售型业务上仍然展现了良好的韧性，后续成长动能也颇具看点。

得益于其开发产品的良好市场策略和定位，公司签约金额和签约面积保持稳健。数据显示，公司上半年实现物业签约销售额达到1247.0亿元，实现签约面积为521万平方米。结合整个行业的表现来看，华润置地的这一数据，不仅反映了公司产品在市场中的竞争力，也显示了其在客户需求捕捉和市场趋势把握上的能力。

（来源：公司资料）

值得一提的是，截至2024年6月底，华润置地已锁定已销售尚未结算的签约额3214.5亿元，预计其中1661.2亿元将于今年下半年结算，这也为后续业绩的增长带来了良好的预期。

更长远视角来看，优质且充裕的土储也为华润置地在房地产市场中的稳健发展和未来增长提供了坚实的基础。财报显示，截至今年6月底，华润置地总土地储备面积达5699万平方米。

总的来看，得益于公司在经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务上的多元化战略和有效管理，这些业务的稳定增长不仅为公司提供了持续的现金流，也实现了有机的业务生态协同，不断夯实公司的核心竞争优势。

e、财务稳健获市场认可，融资成本优势显著

上半年华润置地一方面持续推进销售签约，另一方面紧抓销售回款，不断强化公司的流动性和偿债能力，保持可控的债务规模和稳健的债务结构。

截至2024年6月30日，公司的综合借贷额为2511.3亿元。净有息负债率为33.6%。

此外，公司在手现金充裕，截至2024年6月底，持有现金及银行结存折合1183.3亿元，这为公司的日常运营和短期债务偿还提供了充足的保障。

公司融资成本在行业内最低梯队，截至2024年6月底，公司的加权平均融资成本约为3.24%，融资成本优势显著。

（来源：公司资料）

华润置地良好的财务状况也得到了国际信用评级机构的认可，上半年，标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持华润置地“BBB+”、“Baa1”及“BBB+”的评级。

2、聚焦多元增长曲线，发力大资管站上新的成长高度

从此次财报不难看到，华润置地的在开发销售型业务保持稳健的经营姿态的同时，其经常性收入业务展现了更为强劲的成长动能。

结合经常性收入业务的特征来看，其运营资产往往能够为公司提供可预测的、稳定的现金流入，这也将有助于夯实公司整体的抗风险能力，同时围绕这类经常性收入业务展开的资产管理动作也颇具看点。特别是当前国家积极推动REITs行业发展的大背景下，也将有助于推动盘活存量资产、更好促进投资良性循环。

可以看到，当前华润置地也在积极布局大资管。

过去的2023年华润置地完成了商业REITs平台的搭建，旗下华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金作为首批消费基础设施REITs项目获得中国证监会批准，并已于今年3月在深圳交易所挂牌上市。

随着这一商业REITs平台的成功推出，华润置地也实现了投融建管退闭环体系，这不仅为其逐步向大资管业务转型奠定了坚实基础，同时也将驱动公司迎来新一轮的增长。

目前，华润置地正积极推动资管业务转型，稳步建立大资管平台和能力。值得一提的是，华夏华润商业REIT的推出赢得了热烈的市场反响，为公司发力大资管打下来良好的开端。

（来源：公司资料）

得益于资产管理人优异的运营和管理，该基金业绩稳步实现，基金收入和可供分配金额均超过同期预算。截至今年6月30日，华夏华润商业REIT基金累计实现收益2.74亿元，基金累计可供分配额达1.38亿元，较基金招募说明书同期预测值完成度达102%。

与此同时，在分红方面，华夏华润商业REIT也持续带给投资人惊喜。其在成立后不满百日就公告了首次分红，不满6个月就公告了第二次分红，目前累计分红金额达到1.38亿元，年化分派率达5.04%，超过基金招募说明书同期预测值。

这些成绩不仅展示了华润置地在资产管理和运营方面的强大能力，也预示着公司在大资管领域的巨大发展潜力。随着公司继续推进战略转型和深化改革，华润置地在大资管业务上的发展前景值得期待，有望在行业中继续发挥示范引领作用，为投资者创造更多价值。

当前房地产行业正面临新的发展局面，透过华润置地的多元化布局，不难看到公司积极持续挖掘新的增长点，特别是在大资管业务上的布局，展现了公司实现投融建管退闭环体系下的可持续增长，这也将让其成为行业转型的样板与标杆。

（来源：公司资料）

伴随新一轮国企改革的持续推进，华润置地在“做强做优主业，增强核心功能、提高核心竞争力”的改革指引下，显然也已经进入到新一轮发展的起点。公司积极响应国家战略，通过产业布局和竞争策略的组合拳实现高质量发展，为股东创造更大价值。

3、以“高质量发展”为内核，驱动可持续经营

ESG作为上市公司价值判断的重要一环，截止今年4月底，央企控股上市公司已经实现了ESG信息披露全覆盖。

作为在ESG领域的先行者，华润置地在推动公司高质量发展的过程中，围绕ESG相关布局取得了显著成绩。

具体来看，在公司治理方面，华润置地致力于完善治理结构和提升管治水平，公司持续聚焦“企业管治、员工发展、产品服务、伙伴共赢、环境效益、社区贡献”六大领域，将ESG全面融入公司发展战略和生产运营中。同时与股东携手，不断加强风险和机遇的识别与管理，增强商业运营的透明度，确保决策的高效和透明。

在生态环境方面，华润置地积极落实国家双碳战略，制定并实施碳达峰行动方案。不断完善环境管理体系，推动绿色建筑发展。同时在城市环境改善和环保理念践行等方面展开持续的探索与实践。其中，在绿色融资方面，去年新增ESG贷款99亿元，有效拓宽融资渠道、降低融资成本。此外，公司还持续获得国际高标准的认证，共计12个项目获WELL健康安全评价。

在社会责任方面，华润置地战略性发展租赁住房业务，满足了新市民和青年人的多层次住房需求。同时，公司在乡村振兴、国家重点工程建设、保障国家重大赛会、助力改善民生等方面也积极发挥自身的作用。公司参与山东沂蒙、内蒙古阿尔山华润希望小镇建设，累计建成及新建的希望小镇共14座，另有4座正在规划中。今年上半年，承建保障性住房施工面积1619万平方米，管理租赁住房5.6万间。

华润置地的ESG行动也持续得到了权威机构及社会各界的肯定和认可。此前七月公司获评中央电视台“中国上市公司ESG先锋100”榜单第10位。另外公司，在MSCI-ESG评级中维持A级，同时位列恒生可持续发展企业基准指数、ESG50指数成份股。

在坚持可持续发展的同时，华润置地也积极提升股东回报，推动股息率与分红的增长，展现出对利益相关方的关切。数据显示，公司近十年累计回馈股东高达838亿港元。

（来源：公司资料）

由上种种，不难看到，华润置地在可持续发展上展现的积极成果，这不仅凸显了其作为行业领导者的责任感和使命感，也为公司在资本市场上赢得了更多的认可和支持。

特别是，随着当下ESG投资热潮的持续升温，华润置地的这一系列成绩也将进一步增强其在资本市场的吸引力，并为公司的未来健康可持续发展提供强有力的支撑。

4、结语

总的来看，华润置地在房地产行业面临的新阶段展现出了不俗的经营表现，不论是稳打稳扎的经营基本盘，还是多元化的探索，特别是围绕大资管等方向的转型，这些都为公司未来的发展带来了更多的想象空间。

与此同时，公司坚持可持续发展之路，不断践行ESG实践，赢得了市场的广泛认可，也为行业的可持续发展树立了标杆。

公司稳健的经营能力、优质资产布局，不断推进的转型步伐，为其在行业调整期中保持增长提供了坚实的基础。随着持续兑现的业绩增长和转型成果，华润置地稳健穿越市场周期的优质资产属性不断确立，相信也将让公司的估值具备重估的可能。