卓越商企服务（06989.HK）：降本增效夯实内生动能，拓“量”、优“质”蓄势未来成长

8月28日，卓越商企服务公布2024年中期财报，业绩表现可圈可点。

财报显示，上半年公司实现收入20.8亿元人民币，同比增长13.2%；实现毛利4.2亿元，同比增长7.4%；归母净利润1.7亿元，与上期基本持平，剔除财务担保负债计提影响为1.8亿元，同比增长6.6%。可见，公司整体呈现增收又增利的趋势，利润拐点已经显现，全年归母净利有望全面企稳回升。

结合整个行业各家物企的情况来看，这份成绩单显得颇为亮眼，要知道从已披露的物企中来看，今年上半年物企普遍面临业绩下滑的态势。

那么，卓越商企服务是如何展现出与众不同的“阿尔法”属性的呢？

1、持续夯实基本盘，增值服务业绩贡献价值凸显

从财报数据来看，卓越商企服务的收入主要分别为基础物业管理服务和增值服务以及其他相关收入。

上半年基础物业管理服务实现收入17.1亿元，同比增加9.5%；增值服务实现收入3.5亿元，同比增长32.8%。

不难看到，在基础物业管理服务保持稳步增长的同时，公司的增值服务展现出了更为强劲的增长态势。从营收占比来看，增值服务收入上半年已经占到公司的16.8%，较上年同期提升2.5个百分点。

而从毛利率水平来看，上半年，基础物业管理服务的毛利率为18.5%，而增值服务的毛利率则到了24.9%。

显然增值服务的快步增长带给公司业绩增厚效应将更加突出，对此财报也对增值服务的增长给出解释，指出主要受益于机电安装业务服务收入增加以及提供的高端商务服务及企业行政福利平台服务增加等。

相较于传统物企的业务来看，卓越商企服务的这类增值服务呈现出明显的差异化特征。

如卓品商务，基于多年对企业客户服务的沉淀，以及对客户需求的深刻理解和精准把握，卓品商务逐步进化成为以高端商务服务、企业增值服务和行政数字化服务工具领航的综合服务平台，三大主营业务也构筑出泛行政服务的业务模型，为企业职场客户全域保驾护航。卓品商务作为卓越商企服务旗下高端商务子品牌，上半年实现收入1.37亿，连续三年保持高速增长，年均复合增长率约达36.6%。

再来看机电安装业务，这一领域往往有相当高的技术门槛和专业要求。从整个行业视角来看，公司的这类机电安装业务也正迎来新的机遇期。此前，国家多部门先后推出「关于推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案和若干措施」，而卓越商企服务近年来也是顺应政策趋势，逐步增强市场化能力，财报显示，上半年，公司实现建筑机电收入达1.47亿元，同比增长为30.9%。

接下来，再聚焦到公司基础物管业务，卓越商企服务同样也构建了多元且差异化的业态布局，同时业务基本盘持续稳固。

作为最早一批布局商业赛道的物企，卓越商企服务以商务物业为发展的主航道，并积极发力政府公建、城市服务业务等领域，同时在新能源、高端制造和泛消费等领域也积极展开布局。

上半年，公司来自商务物业的收入占基础物业收入的64.8%，来自公共及工业物业的收入占比16.1%，来自住宅物业的收入占比19.1%，显示出公司在多元化业态上的均衡发展。

可以说，透过财报，不难看到卓越商企服务在基础物管业务、增值服务业务上展现出的稳健增长势头和良好盈利能力，良好的业务布局下，也成为持续助力公司能够穿越市场周期的关键所在。

2、如何看待卓越商企服务的核心竞争力？

除了差异化特征之外，若要审视卓越商企服务的核心竞争力，也就是护城河优势，可以从如下几个维度展开分析：

其一，战略客户深耕，品牌护城河深厚。

作为领先的商务物业管理服务提供商，卓越商企服务拥有强大的品牌影响力和市场认可度。尤其是公司在商务物业领域深耕多年，积累了丰富的运营管理经验，能够为不同商务物业提供全方位服务，并获得了众多头部企业、世界500强企业的认可和信赖。

相关统计显示，公司服务中国前十的高科技公司中的六家，以及前十的互联网公司中的七家。考虑到这些战略客户的稳定性和粘性，这也为卓越商企服务提供了可预测和持续的收入来源，同时也进一步强化了其品牌影响力，为长期发展奠定了坚实的基础。

卓越商企服务在战略客户深耕方面的成果也相当显著，近两年实现战略客户合同保有率接近100%，由此也足以看到公司在维护和深化客户关系方面的不俗实力，这也确保了公司业务的基本面牢固稳健。

除了既有的优质客户，卓越商企服务也在不断向新质生产力下的核心行业拓展，如高端制造和新能源领域。在商务服务优势领域，公司逐渐在这些新质生产力核心赛道建立了先发优势，为其在这些细分行业和新兴市场的发展奠定了坚实基础。

值得一提的是，今年上半年卓越商企服务成功完成了百万方级别的互联网总部园区——阿里巴巴西溪五期全球总部的服务交付，并顺利进驻多个高端制造业态园区，实现了品质保障和高质量交付，铸造了良好的市场口碑。

其二，优势区域布局，驱动稳健的规模增长。

上半年，卓越商企服务依托「1+1+X」战略，深耕大湾区，长三角两个核心优势区域，重点布局一线，新一线及其他高价值城市，实现全国化重点区域均衡发展。

在管面积中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达75.4%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达62.9%。

通过布局核心经济带和高能级城市，公司不仅能够及时响应市场需求，同时也带来更优质的业绩成长动能。

截至今年6月末，公司合约面积约为8008万平方米，同比增长9.2%；在管面积约6812万平方米，同比增长12.7%，其中来自第三方的在管物业面积占比达62.2%。

此外，财报数据同时显示，上半年，公司新拓第三方项目物业合同87个，总合同额7.95亿元。上半年公司商务物业收入占基本物业服务收入的64.8%，而第三方基本物业服务占基本物业服务收入的比重近六成。

一系列数据清晰地展示了卓越商企服务稳健的规模增长势头，尤其是在外拓方面的显著实力。通过在优势区域的深耕布局，公司能够持续扩大市场份额，增强市场竞争力，为未来的持续增长奠定坚实的基础。

其三，业务结构持续优化，独立性不断增强。

从上面的外拓数据情况不难看出，2024年上半年，卓越商企服务继续展现出强大的独立外拓能力。

一方面，从业务端来看，在管物业面积中来自第三方的业务占比已经超过六成。另一方面，收入端来看，第三方基本物业服务占基本物业服务收入的比重也接近60%。第三方业务的强劲拓展表现，以及对营收结构的优化，不断增强了公司抗风险能力，同时也侧面反映了公司强劲的市场竞争力，能够支撑其不断向外扩张，助力长期增长。

同时也可以看到，卓越商企服务也在积极应对房地产下行，不断优化业务结构，推动独立市场化发展。

在结构优化方面，公司业主增值服务持续提升，利润贡献持续增强。上半年，业主增值服务收入同比提升87.8%至2.0亿，占增值服务收入的比例提升17个百分点至58.1%，与此同时，增值服务中的毛利贡献近七成来自业主增值服务；非业主增值服务方面，去年公司已基本完成去地产化，今年稳步压缩，收入与毛利均有所压降，持续巩固去地产化成果。

值得一提的是，卓越商企服务的独立性还体现在持续对新业务的布局与探索上，此前公司还展开了对关联方停车位的收购动作，通过布局停车位及停车场资产运营这一具有稳定且优质资产属性的领域，有望进一步提升其盈利能力，兑现业绩成长潜能。

其四，科技驱动下的内生动能释放与外在创新机遇。

作为传统的劳动密集型的领域，物企的转型成为新的趋势，围绕科技展开布局也成为关键。从卓越商企服务来看，公司持续推进业务创新，通过数字化变革转型为其长远发展赋能。

在经营管理层面，其通过数字化平台和智能技术，能够为客户提供更加便捷和高效的服务体验，同时也能够驱动自身内部经营管理的降本增效。如在智慧物联方面，上半年卓越商企服务开展了智慧社区、园区和EMOP平台的功能建设工作，在各项目上进行了大量设备及系统的布设上线，通过对回传信息数据的实时监测，减少了设备资产的折损和故障以及继而引发的导致楼宇日常运营的异常，降低了设备设施运营成本。

此外，借助科技创新带来的一系列新的产品与服务模式，卓越商企服务也将具备创造更多商业机会的可能，持续打开新的业务增长点。

可以说，不论是科技驱动优化运营提升其内生动能，还是外在创新带来新的业务机遇，都将不断提升卓越商企服务的业绩成长预期和发展想象空间。

3、结语

站在当下来看，物企作为地产产业链中的一环，受到此前房地产行业的调整，导致了市场的信心不足，估值持续承压。

如今随着一系列政策支持的驱动，整个房地产行业正迎来企稳向好，在此背景下，市场也将对那些具备核心竞争力，经营持续稳健的物企予以更多的关注。特别是，外部不确定性环境下，市场对于确定性的追求也将更加聚焦那些稳健盈利并不断兑现股东回报的优质企业。

从卓越商企服务来看，公司持续的高派息动作表现颇为抢眼，此次中期，公司派息每股7.66港仙，派息率达50%，值得一提的是，公司自上市以来累计现金分红超9.7亿港元，对比当下公司约16亿港元的市值，公司亦呈现明显的低估。

相信随着后续市场的向好，卓越商企服务的独特价值和潜力，将会受到关注。