中信证券：预计收购存量商品房作为保障性住房项目将在9月后加快落地

深圳市安居集团公告拟开展收购商品房用作保障性住房。相关公告对房源的区域、配套、户型等提出了要求，并特别要求项目须满足金融机构贷款要求。征集要求优先选取整栋或整单元未售可实现封闭管理的项目，性质上也包括了公寓、宿舍，不限于纯商品住宅。中信证券预计收购存量商品房作为保障性住房项目落地将在9月之后明显提速，5000亿元以上的银行贷款支持在年内可以到位。各地将集中收购一批区位条件较好、已经建成并可整栋交易、户型较小的存量住宅和公寓（商住楼）。该项工作有助于优化房地产企业资产负债表，化解房地产行业风险。

▍中央高度重视收购存量商品房作为保障性住房工作，并将其视为防范化解房地产风险的重要手段。

2024年5月，人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，央行预计将带动银行贷款5000亿元。2024年6月，人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，支持地方国有企业以合理价格收购商品房，要求金融机构和有关单位按照“政府指导，市场化运作”的思路推进，坚持自愿参与，以需定购，合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务。2024年6月，住建部召开收购商品房作保障房的工作视频会议，要求县级以上城市按照“政府主导，市场化运作”的思路，自主决策，自愿参与，以需定购，有力有序开展工作。

▍最近三个月收购存量商品房工作具体落地不多的一些原因分析。

提出收购存量商品房之后的三个月时间，各地真正落地的项目确实并不多。中信证券认为原因包括：

第一，收购存量商品房作为保障性住房，确实需要在规范实施方面厘清大量技术细节，包括价格、区位、户型等。这一厘清的过程既需要各部委自上而下的部署和指导，也需要各地总结前期经验慎重研究；

第二，商业银行的贷款发放原则仍然是自主决策，风险自担，而地方收购存量商品房也需要提前考虑项目能否满足金融机构的贷款要求。这就需要地方政府和金融机构充分沟通，这也需要一定的时间。

第三，坚持以需定购的原则，就需要摸清需求，就要以摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房规模为前提，这也需要一定的时间。

▍中信证券预计收购存量商品房作为保障性住房项目落地将在9月之后明显提速，5000亿元以上的银行信贷资金支持在年内有望全部到位。

虽然前期进展并不快，但中信证券认为2024年9月之后各地项目将加快落地，政策效果将集中体现，保障性住房再贷款额度将得到充分的使用。

第一，造成过去3个月实际落地项目不多的前述原因，总而言之是因为对该项工作的准备比较周全，而并非是工作实施比较困难；

第二，到2024年8月，不少城市已经明确了实施主体和收购标准，说明前期准备工作已经基本完成，中信证券预计其他城市在8月也会纷纷跟进宣布收购标准；

第三，收购的对象不止是存量住宅，也包括公寓，其租金回报率一般更高，完全有可能覆盖保障性住房再贷款利率1.75%（和对应的商业银行贷款利率）要求；

第四，住房保障本身是财政的重要投向，地方财政完全有能力实现资金可平衡，项目可持续，且稳定商品房市场客观上也有利于国有土地使用权出让收入的逐渐恢复。

▍本轮收购存量商品房作为保障性住房可能会产生结构性影响。

总体上来说，收购存量商品房作为保障性住房，有利于稳市场，去库存。不过，各地收购存量商品房作为保障性住房，一般会强调要求收购整栋（或整单元），区位条件良好的小户型房屋。从租金回报率的角度看，中信证券认为商住（公寓）类房屋更容易被率先收储。从定价的角度来看，企业很难因为项目被整体收购而获得丰厚盈利，但可能因为被收储而盘活不良资产，获得运营资金，从而有助于资产负债表轻装上阵。从不同城市来看，中信证券认为保障性住房需求较大，城市人户分离人口较多的一二线城市是收储展开的核心区域，这些城市的房地产市场也有望率先企稳。

▍风险因素：

收购存量商品房进度不及预期的风险；企业已经建成的整栋小户型商品房规模并不大，相关政策带来边际改善偏小的风险；配售型保障房的具体分配方式存在不确定性。

▍资产负债表改善和核心城市房价企稳值得期待，地产开发类公司在价值投资区间。

2024年中期，房地产企业前期沉淀的不良资产终将影响房企业绩，中信证券预计开发行业的全年业绩不仅会呈现下跌局面，且跌幅在历史上显著较大。不过，对地产公司而言，最关键的是资产负债表何时企稳改善，这就取决于需求侧的政策何时能真正激发足够的自住需求，供给侧的收储和规划优化措施对资产质量带来多大程度的改善，尤其是核心城市房价何时结束持续环比下降。目前来看，政策趋势已经明朗，相比历史而言力度也已经不小，且还有继续加码的空间。中信证券看好布局核心城市，且项目去化难度较小的房地产企业。

注：本文节选自中信证券研究部已于2024年8月8日发布的《房地产行业重大事项点评—精细化准备基本到位，预计项目将加快落地》报告，陈聪S1010510120047；张全国S1010517050001；刘河维S1010523030004；王天瑜S1010524050002；朱翀佚S1010524060002；李俊波