国君地产：单价地王提振信心，期待总量的进一步表现

8月7日，上海拍出徐汇地块，由于其优越的位置，楼面价达到了13.1万元/平方米，刷新了2016年临近上海火车站地块的10万元/平方米的单价，预期对楼市有一定的提振作用。该地块属于徐汇滨江区域，位置极为稀缺，同时又是小地块，占地面积仅1.7万方，容积率2.2，因此，总计容建面仅3.3万方，且总价为48亿元，不足当时上海火车站地块的一半。由于该地块是触及溢价率上限拿地，且具备单套高单价、高总价，预期对上海楼市有一定的提振作用。

相比于2023年，上海土地市场尚未恢复，总量仍然有不小下滑，高质量地块仍然是未来的看点。截至7月，按照wind数据，上海住宅类用地总计成交金额515亿元，2023年同期则为924亿元，同比减少44%。同时，2023年，上海全年住宅用地成交金额为2177亿元，在接下来5个月中，若总土地出让要实现与2023年持平，预期仍有不小的压力。考虑到目前房企拿地强度均不高，高质量地块的出让是接下来的看点。

站在信用扩张角度，总量的意义大于单价，上海的单价地王并不代表市场过热，楼市仍然处于宽松支持阶段。尽管上海出现单价地王，但从信用扩张的角度，总量的意义仍然大于单价。因此，尚不能说上海楼市已经处于单价地王显示的过热状态，反而，拿地总量依然偏少，隐含着楼市仍处于恢复中，政策预期仍将处于支持而非收紧状态。

类似于上述地块，规划调整是接下来的关注重点，有助于地块流动性的改善，预计将成为接下来楼市去库存的新方式。本地块原本为商业用途，在重新出让之后改为住宅，一方面，可以增加卖地收入，另一方面，能够提高项目的流动性。尽管，该地块有一定的特殊性，原本为小米竞得，当前改为住宅，但我们认为，这种做法仍然具备推广的可能性。过往，为了平抑房价仍然有商业用途的地块被房企拍得，但目前面临去化的压力，若能够通过规划调整的方式实现相关地块的重新入市，预计将带来流动性的明显改善。行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议，一方面，选择低杠杆的龙头企业，另一方面关注重组进展。

风险提示：市场需求加速下行。

注：本文来自国泰君安发布的《房地产行业：对上海土地市场的点评：房地产单价地王提振信心 期待总量的进一步表现》，报告分析师：谢皓宇、白淑媛、黄可意

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