商品房“以旧换新”的风终于吹到北京！6月楼市成交量创下新高后，一线城市能否节节攀升？

文丨秦佳丽

编辑丨李壮

6月的北上广深新房和二手房销售数据已经出炉，全部报喜，部分数据创出近3年新高。伴随四大一线城市出齐“以旧换新”举措，楼市购房需求有望得到新一轮释放。

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商品房“以旧换新”的政策暖风终于吹到北京。7月19日，在北京市住建委等部门的指导支持下，北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会正式启动商品住房“以旧换新”活动，首批参加“以旧换新”倡议的新建商品房项目共31个，涉及房源9000余套。房企为换房人意向购买的新房设定“解约保护期”，在90天内旧房未成功出售的，购房居民可无条件申请退还订金。自此，四大一线城市商品房“以旧换新”举措已全部出齐。

事实上，在传统楼市销售淡季的6月，一线城市楼市成交数据已集体刷新纪录。克而瑞数据显示，期间北上广深的新房、二手房成交规模均创下年内新高。与此同时，广州、深圳的成交量超去年同期；上海、深圳的二手房的月度成交量更是创出近3年新高。

政策调控、房企年中冲刺、以价换量等是推动北上广深楼市成交升温的重要因素。有业内人士表示，6月份一线城市成交量冲高后，大概率会在后续步入回调休整期。不过，目前市场成交量已经有了初步回升，后续成交价格跌幅也可能慢慢收窄，“市场最糟糕的时候就快要过去”。

市场热度回升背景下，近期头部房企在一线城市收获颇丰。今年上半年，多个高端项目热销的中海地产，已登顶京沪深三城“销冠”。

一线楼市成交量创新高

北京加推“以旧换新”活动

北京正在进一步配齐商品房“以旧换新”举措。对于“卖旧房”环节，11家房地产经纪机构承诺，将对参与活动的购房居民旧房“全城推、优先卖”；在购买新房环节，梧桐星宸、建发·观云、建发·观堂府、御湖境一期等31个在京商品房项目参与“以旧换新”（见图）。

（北京首批参加“以旧换新”倡议的新建商品房项目，

来源：北京房地产中介行业协会官方微信）

具体而言，业主选定想换购的新房后，可与房企签订换房协议、缴纳订金，订金进入预售资金监管账户，中介机构同步挂牌旧房、加大推广力度。若90天内旧房售出，居民正式签订购房协议，订金转为首付款。若90天内未售出，可与房企协商延期，也可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天。

“上半年北京楼市库存去化周期超过两年，仍然表现一定压力。北京‘6·26新政’以来，可以看到政策激发楼市需求有效，新房和二手房在新政后成交量均增长至少两成，说明北京楼市仍然有政策调整空间，且有很大潜力。”同策研究院研究总监宋红卫就此向本刊表示，“以旧换新、相关部门下场收储存量住房用作保障住房等是今年政策导向，北京也在对政策积极落地。从全国其他地方经验来看，以旧换新会激发一波需求释放，但是也和参与项目的质量有很大关系，只要楼盘有性价比，政策效果就会比较明显。”

事实上，受益于系列重磅提振政策，四大一线城市的楼市成交数据在6月集体攀升，新房、二手房成交规模均创下年内新高，其中上海、深圳的二手房的月度成交量刷新近3年新高纪录。

克而瑞数据显示，6月北京、上海、广州、深圳新建商品住宅分别成交43万平方米、81万平方米、83万平方米和39万平方米，环比增加21%、66%、48%和38%，成交面积均创年内单月新高，并且广州、深圳的成交量超去年同期。

二手房方面，6月北上广深的二手房网签量分别达到了14987套、26374套、10456套、5309套，分别创下近15个月、36个月、14个月、40个月新高。

日常聚焦于广州区域市场的广东中原地产项目部总经理黄韬向本刊表示，作为传统的楼市销售淡季，近期广州成交数据可圈可点：“6月份广州二手房成交量大约1万套，新房成交约6000套。这个数据其实比较平稳，但是作为成交淡季，这与往年同期相比有了新的突破。”

在黄韬看来，广州此前出炉的“5·28”政策，包括调整限购、优化信贷等举措，在这轮提振中起了主导作用，也正因如此，这轮成交量提升集中在5月底和6月。不过，目前楼市价格尚在底部震荡，也正是基于以价换量，房源成交得以顺利推进。

“新房方面，广州市场区域分化依然明显，中心城区的优质楼盘销售预期不会太差，但是外围区域或是缺乏产品亮点的楼盘，折扣促销手段比较普遍，在去年年底价格基础上实施10%的折扣力度比较常见。”黄韬补充道，“现在广州二手房市场的议价空间也大，不过后续业主的让价幅度可能越来越窄。”

值得一提的是，由于基础房源更多、议价空间更大，重点城市的二手房成交量整体好于新房。黄韬表示，目前广州二手房业主心态发生了变化，与之前普遍‘卖一买一’的情形相比，现在有的业主“只卖不买”，手上旧房源出手后，不再改善和置换。这种情形也进一步助推市二手房成交量多过新房。

6月份新房成交创年内新高、二手房成交量刷新近3年纪录的上海，当地同样加速跑量。上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊表示，受益于前期“沪九条”政策推动，上海楼市成交量反弹很高，尤其二手房市场，始终存在议价空间。

据介绍：“目前上海大部分二手房市场价格整体比较稳定，惜售或上调价格的业主属于少数，大部分的业主蛮务实，以促成交易为主，一般都可以议价，只是议价空间在‘沪九条’政策出炉后略微收窄了一点。”

一线城市新房及二手房市场集体回暖背后，政策调控推高了市场成交。“5·17楼市新政”以来，北上广深陆续在住房限购、首套房认定、首付比例、房贷利率等方面完成调整，降低了购房者的首付压力和置业成本。

房企年中冲刺也在推动项目集中网签。6月份以来，一线城市房源供应明显增加，“网红盘”扎推入市，其中上海第七批次集中供应的8个新房项目平均认购率都高达156%，期间中国铁建旗下天安壹号项目、上海浦东新区地产公司旗下新杨思上园项目、中海领邸玖序、中海顺昌玖里等多个项目均开盘即售罄。

不过，一线城市成交走高的同时普遍以价换量。本刊查询全国房价行情网了解到，今年6月，北京、上海、广州、深圳的平均单价分别为64358元/平方米、67592元/平方米、42414元/平方米、70400元/平方米，环比变化-1.94%、-2.65%、-12.2%、0.07%。除了深圳呈现小幅增长，其余城市环比回落。

中海地产登顶京沪深三城“销冠”

高端楼盘成销售额冲刺利器

在市场热度回升背景下，今年头部房企在一线城市收获颇丰。本刊查询克而瑞数据了解到，今年上半年，活跃在热门销售话题的中海地产，已登顶京沪深三城“销冠”，期间中海地产在北京、上海、深圳区域分别实现权益销售金额180.11亿元、254.02亿元、87.62亿元（见表1）。

中海地产猛发力，离不开其在一线城市的项目热销。赶在年中节点，中海地产多个高端住宅项目在6月底集中开盘，仅北京中海京华玖序、上海的中海领邸玖序和中海顺昌玖里、深圳深湾玖序4个项目共收金约282亿元。期间单价最贵的风貌别墅项目中海顺昌玖里开盘售罄，均价达到29.8万元/平方米，创下上海新房均价历史新高。

此外，全国性龙头房企及地方国企也在一线城市占据头部市场份额。譬如，今年上半年，华润置地分别以95.71亿元、128.21亿元的区域权益销售额，排名北京、上海房企销售金额榜单第三；保利发展则以186.4亿元的区域权益销售额位居广州房企销售榜单第一。

从百强房企整体销售格局来看，据中指院发布的2024年上半年中国房地产企业销售业绩榜单，期间百强房企销售总额为20834.7亿元，同比下降但降幅已连续4个月收窄。

步入6月，行业诞生6家千亿销售级房企。其中“保中万”延续行业TOP3位次，今年上半年保利发展、中海地产、万科分别实现销售额1733亿元、1483亿元、1267.2亿元。此外，绿城中国、华润置地、招商蛇口也集体迈过千亿销售额门槛。

在冲击销售额的过程中，“行业第二”的中海地产与“一哥”保利发展的销售额差距日渐缩小。今年1-5月两者销售额相差近300亿元；到6月份，保利发展的年内销售额仅高出中海地产250亿元。

头部房企一线城市夺地“凶猛”

市场最差阶段可能“快要过去”

核心城市货值储备充沛更易支撑房企销售业绩，从房企区域拓储情况来看，今年央国企在一线城市保持较高参与度。

以土地供应量较大的京沪地区为例，据中指院数据，今年上半年，海开控股、中建智地、中海地产位居北京拿地金额榜TOP3，入围门槛达78亿元；招商蛇口、国贸地产、中建壹品位居上海拿地金额榜TOP3，入围门槛达47亿元（见表2）。

值得一提的是，7月份以来，一线城市土拍热度也步入“高温”模式。近日上海迎来恢复“价高者得”后的首场土拍，期间杨浦区平凉社区地块经11家房企共60轮竞价后由保利发展竞得，溢价率约21.18%，成交楼板价88462元/平方米，刷新了杨浦区域土地单价纪录。北京也拍出集中供地以来首宗溢价率破15%地块，东城区金鱼池地块溢价率触顶达到25%，转入摇号程序最终由河北鑫界竞得，这也是北京东城区时隔7年后的再次供地。

在黄韬看来，市场后续对于一线城市楼市复苏可以保持谨慎乐观态度。“经历了6月份的阶段性成交高峰，7月份成交量可能会有所回落，不过持续下降的可能性不大，大概率呈现小幅震荡。”他补充道，“按照国内‘集中力量办大事’的制度优势，如果后续再度出炉新的利好政策，能够对市场起到提振作用，市场不必太悲观。”

在卢文曦看来，目前楼市最差的时间段“差不多要过去了”。“最低谷的时候，其实是去年四季度至今年上半年‘5·17’会议出炉前，市场成交情况比较糟糕，二手房价格急速下跌。在这样的市场状况下，系列的提振政策给市场注入了一针强心剂。”

他就此表示：“6月份一线城市成交量冲高后肯定会有一个回档休整期，至于七八月份正值市场淡季，预计成交量不会特别明显地释放。目前市场成交量已经有了初步回升，后续成交价格跌幅很可能也将慢慢收窄，市场最糟糕的时候就快要过去了。”

（本文已刊发于7月13日《证券市场周刊》，原标题《6月楼市成交大热，一线城市新房创年内新高》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）