决战港股”丽新发展（0488.HK）路演：一家以地产发展及投资为核心业务的综合企业集团

编者按：2017年12月20日，由格隆汇打造的“决战港股2017——海外投资系列峰会”最后一站在广州成功举办。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。为了让更多投资者深入了解上市公司，精准捕捉未来的投资机会，格隆汇为您整理了这次上市公司路演的演讲，以飨格隆汇诸君。

以下是丽新发展（0488.HK）的路演实录：

主持人：丽新发展是一家以地产发展及投资为核心业务的综合企业集团。今天来到现场的是丽新发展企业融资及投资者关系部高级副总裁谭君宜先生，欢迎谭总。

谭君宜：大家好，今天很高兴格隆汇邀请我来这里跟大家说一下丽新集团的故事。丽新这个名字可能大家听过，可能没有听过，但是我们集团牵涉到的板块主要是房产，除了房产，娱乐传媒都有，寰亚娱乐可能大家都听过，我们拍过不同的电影，寰亚就是我们旗下的其中一家公司。

首先，先说一下我自己的背景，我本来是做投行，丽新集团是我的客户，大概五年前的时候，我就到丽新集团，主要就是负责企业融资，幕钱，还有就是购并的，然后这个投资者关系归我管。我们集团是由林百欣先生成立的，跟其他的企业家都差不多，三十年代来到香港然后就开始了他们的工业。林先生开始的时候只是做制衣的，所以我们一开始叫做丽新制衣，不过我们现在是没有任何制衣的生意的。现在主要业务是房产、酒店、餐饮、和娱乐事业，寰亚这个名字你们可能都听过，也是我们旗下的公司。林百欣先生去世之后就交给他的儿子林建岳博士，让他领导我们走下去。他有很多的公职的，比如全国政协委员、全国政协港澳台侨委员会副主席等等。

我们集团是什么公司呢？我们集团牵扯到五家上市公司，你可以看到在图上的每一家公司都是上市公司，这是历史遗留下来的问题，我们也在一步一步改善，今天我想把焦点放在我们两家以房产为主体的公司，一家就是丽新发展（00488.HK），这是我们在香港跟国际的房产平台。另外一个就是我们在国内的丽新控股（01125.HK），我们在国内所有的房产项目都是放在这里的。

我加入这个丽新集团大概是2012年年初，我进来不久，林博士就把周福安副主席拉进来了，就是思捷环球的CFO。他进来之后就很简单地说，我们是一个房产集团，我们必须要以房产为主导。因为当初我做的时候发现最大的困难就是，我开了五家上市公司，但是没有一个故事，每一家上市公司好像都在做他们自己的东西，没有任何联系。所以我们从大概2012年开始，就用了一个新的方向、新的策略，这个策略包括四点。第一，加强我们的资产负债表，基本上就是把财力提升。财力提升之后就去做融资，融资之后就是希望增加多一点项目。大家可能觉得丽新是一个比较老的品牌，因为我们经常在八十年代、九十年代初的时候是比较有名的，但之前经过一系列的重组之后就可能没有经常出现在公众的视野，所以我们希望增加多一点的房产项目。

在我们增加的那些房产项目的过程中，我们希望能够做更多的收租物业，因为我们认为打造一个比较平稳的租金收入是比较重要的。

我先说一下我们丽新发展。说到房产，我们先说说收租物业，我们在香港的收租物业大概有180万平尺，去年的年结是7月31日，去年我们做了8亿6千多万港币的租金收入，130多万平尺在香港，40多万平尺在伦敦，还有一个小酒店在越南。

如果你大家看这张图，在2018年的时候我们的海洋公园酒店项目基本完成，完成之后收租物业就会增加到220万平尺。如果以租金计算，这个酒店我们预计会有大概3-4个亿，租金收入那边我们会达到10-12亿港币。

说收租物业之前先让大家看看这些，这是在中环的AIA大厦，我们占有10%。我们在伦敦总共有4个物业，伦敦这块我想花多一点的时间去说明一下，因为我敢说伦敦物业没有在这里面反映出来。

2011年的时候林博士的儿子林孝贤就遇到了 一个很好的投资机会，他买了伦敦Queen Street 36号一个小小的物业，我们投的时候是2700万英镑，现在已经全部翻新，全部出租，价值大概是5000万英镑，所以可以看到我们这个单一项目的回报是挺好的。

2013年年底的时候我们就遇到了另外一个机会，这个就是在伦敦一个叫做Leadenhall street的地方，位于伦敦金融区中心地带。这块有很多保险业的公司聚集。这三块地是我们的， 第一个就是107，我们拿回来之后的净回报大概是5.8%，我们是用英国国内的贷款，大概80%，成本大概是2.4%，所以你可以看到当时这个收租物业是挺好的。不久我们就把100也买下来，加起来回报率应该是5.5%-5.6%，最后就把106买回来了，就是我们把三个地块都已经并购过来了，净回报率大概是5.2%-5.3%，成本大概是2.4%，所以你可以看到，单是收租这里就是挺好的投资了。最关键的是这一区允许你盖高的楼房，我们现在的工作就是跟伦敦政府取得审批，把三个物业都拆下来，盖一个比较大的办公楼。现在这三个加起来大概是34万平尺，如果我们能够拿到这个重建的批准，34万平尺会变成大概100万多的平尺，100万多的平尺值多少？

这个物业我们叫做奶酪刨，大概八个月前香港的中渝置地用113.5亿英镑收购，就是说我们这个物业值大概20亿英镑，我们预计成本可能要5个亿的英镑，增值大概是15个亿的英镑。当然很多人说现在脱欧等等，英国经济不明朗，我们也考虑过这个问题，所以我们现在全部的租业都是到2023年到期的，我们想先拿下这个重建的权利，之后再判断要不要盖新的楼房。思考一下，如果我们的能增值15亿的英镑，我们丽新发展现在的市值只有88亿港币，你可以想到我们未来的发展空间有多大。

除了伦敦这一块，在丽新发展里面总共有五个项目。第一个我刚才谈过了，就是海洋万豪酒店，另外有两个，我们预计在2018年和2019年会体现出来的。两个住宅项目，一个是蓝塘傲，一个是喜筑。蓝塘傲项目一共605个单位，预售了512个，均价是每尺一万五千多。喜筑是我们全资拥有的项目，总共209个单位，我们已经卖出197个，预售已经完成了，但是需要2018年到2019年才能体现出来，这是我们未来短期之内最大的价值潜力。

我想谈一下我们在国内的丽丰控股，先说收租楼盘，现在一共有320万平尺，去年有7个多亿的租金，关键点是320万平尺里有170多万平尺在上海，120多万平尺在广州，剩下一点点在中山，也就是说我们的楼盘都是在一线城市里。如果我们的土地储备已经进了我们集团，预计项目都盖完了之后，我们就能从320万尺提升到670万尺。这些是我们在上海的项目，你可以看到，我们在上海最大的物业就是上海香港广场，可能很多人都曾经去过，另外还有五月花生活广场，这是广州的五月花广场。

国内我们也有五个发展中的项目，总共投了大概110亿多一点，最大的就是横琴的项目。刚才提到了，我们在闸北区有一个重建的项目，现在叫做静安区，我们一直以来都拥有这一栋收租物业，我们就把隔壁政府的都买回来，这片空置的土地一直以来都是我们的。我们现在的计划就是把这三片地都并过来，重建成一个比较大的办公楼，预计大概60-70万平尺。还有比较遥远的就是上海五里桥有一个小小的住宅项目，还有我们在中山有一个比较大的住宅项目。虽然670万尺可能不是很大，但如果你想找一些有稳定租金回报的房产公司，无论是在香港上市也好，在中国上市也好，大概五六十家公司，你筛选下来只剩10-15家公司，里面一定会有我们。我们一定不是最大，但我们对我们收租楼盘的质量是非常有信心的。

接下来我想说一下我们横琴的项目，横琴我猜大家都听过，应该都挺熟悉了，我们现在能看到的就是政府想把横琴跟澳门一并打造成亚洲的拉斯维加斯、奥兰多那个类型的旅游地点。横琴岛在珠海南边，澳门西边，面积大概是十平方公里，不是很大。如果你从澳门那边来了，红色的就是莲花桥，左手边就是澳门大学，往南就是长隆。长隆大家都有听说过吧，他们做的非常成功，在岛上面是唯一一个已经开业的地方，有五千个房间，两千块人民币一晚，他们人次增长是爆炸性的。今年农历年的时候，据我了解他们的业绩是八万人次一天，持续了一周。去年同期他们做了五万四千，再之前可能是两万，所以可以看到他们的人流增长非常厉害。我们会先完成这个岛的布局。

黄色这一块据我们了解是澳门吕志和家族的的，他们预计打造一个水疗休闲类型的项目。这个是中药区，这个就是商业中心。

我们的项目叫创新方，在岛里的中心。我们2011年的时候就跟横琴政府签了一个意向书，我们有意向去发展一个总共一平方公里的土地，就是这里曲线包围的范围。当然国内所有的地都需要走这个招拍挂的程序，所以到现在为止只有第一期政府拿出来了。第二期预计是这里的，但是还没拿出来。那第一期的用途和发展会是怎么样呢？第一期你可以看到有两个地块，粉红色的正方形跟长方形的两个地块，长方形的两个地块我们就会盖一些文化创作室，这个是会卖的。方形的我们会做一个不同类型用途的建筑物，首先是表演场馆，在上面有两层做零售的、文化主题工作室还有办公楼。总共的建筑面积是420万平尺，光是一期就有420万平尺，是一个很大的项目。420万平尺比较要有很好的内容去支撑，所以我们第一期就跟好莱坞签了一个合作协议，用他们的电影为主题打造了一个体验馆，概念就像环球影城，但这是室内的，我们会用其中的一个场馆去做室内的主题公园，但里面的游戏，要玩的，全部都是透过电脑跟虚拟模拟出来的，他们的电影你们应该都看过的，饥饿游戏、惊天魔盗团那些。

 我们还和国家地理学会签了一个协议，打造一个学习体验中心，照顾年纪比较小的小朋友。如果你到长隆，都能看到广州番禺长隆四天三晚那一类型的旅游。因为说真的，长隆再好都是只能够待一天，而且长龙是露天的，夏天挺热，下雨的时候也很麻烦。而我们这个是室内的，二十四小时都可以看。我们会跟长隆那边有一个互补的情况出现，这样就能够把他们在横琴岛上面逗留的时间拉长一点，

在酒店的方面，我们已经跟凯悦集团签了一个合作协议，他们会帮我们管理酒店这一方面。我们还和香港巴士集团签订了一个协议，香港过来的巴士我们会给他们一个特定的地方停用，来发展往来香港与横琴之跨境巴士服务。比较有趣的一点是办公楼里面我们跟台湾的一个医疗保险类型的公司签了一个合作协议，可以提供可以做保健、美容类型的服务。想象一下，一家人到横琴旅游，孩子、爸爸、妈妈、爷爷、奶奶来的时候，爷爷奶奶先去做体验，白天爸爸妈妈带孩子到长隆也好，到哪里也好到处去玩玩，晚上孩子就交给爷爷奶奶，爸爸妈妈可以到澳门去吃顿好的晚餐，这就是横琴岛的一个概念。这是现在第一期的情况，预计2018年年底完成，可能2019年年初能够开始营运。

第一期当然是对我们来说非常重要的，更加令人兴奋的是第二期，为什么？第二期的土地还没拿出来，但我们已经找到了我们第二期的合作伙伴。我们预计在第二期的时候跟皇家马德里跟他们打造一个主题体验馆，你可以具体想象一下，进去以后你可以感受到皇家马德里的历史，用电脑，虚拟模拟的东西感受一下皇家马德里的球场是什么样的，而且我们会搭配其他不同的游戏，大人跟小孩都可以玩的。

另外，我们跟德国保时捷签了一个合作协议，来帮他们发展跟运营一个体验馆。当然我们没有比赛的跑车，比赛的赛道，但这个体验馆能够带游客去看看保时捷的历史是怎样的。而且通过电脑模拟、虚拟让你感受一下开保时捷是什么样的感受，加速的时候是怎么一回事，都是协助保时捷在国内销售的方向。

最近签的是英国哈罗学校签的协议，原因是这个国际学校的范围是能够扩招中国本土的学生，因为有国际那边，也有国内这边的教程，这是推动第二期房产主要的一块。

刚才说完丽丰，现在大家说的主题就是大湾区，怎样把握大湾区的机会。你看我们的集团，五家上市公司，你看我们地理上的布局，香港、广州、中山、珠海，不同资产放到不同上市公司的这个问题先不考虑。你可以看到在这几个地方的收租物业是280多万平方尺，市值大概270-280个亿，在建项目总共有580万平尺，总投资是210亿，但丽新发展现在的市值是80亿，丽丰大概是40多个亿。所以你可以想像一下，集团继续努力把一系列的问题都克服后，我们能够体现的那个价值潜力有多大。如果大家有兴趣的话，希望大家可以去深入了解一下。

问答环节

提问：丽新发展跟鳄鱼区这部分的业务，现在是完全拆分了吗？

谭君宜：丽新发展和鳄鱼恤那边在运营方面一直都没有合作。鳄鱼区那边是另一个公司，由林建名先生打理，丽新发展这边是林建岳博士管理。

提问：以前的纺织厂跟地产有关的，完全放到这个公司里面吗？

谭君宜：其实是这样，衣服零售这一块有关的都是鳄鱼恤，我们叫丽新制衣，但没有任何制衣的生意，只是历史遗留下来的名字而已。

提问：香港是不是有一部分地是以前的工厂改造出来的？那部分100%的权益都是你们公司吗？

谭君宜：有，但不多。100%权益是我们的。

提问：丽新发展下面有娱乐业务相关的公司，这部分公司有没有拆分出来的计划？

谭君宜：其实基本都是拆出来的，都是上市公司，对娱乐有兴趣的，你可以直接去投娱乐。

提问：你们是有名的出租户，但派息一直都不是非常高，有什么计划？

谭君宜：一直以来，只有丽丰这只股票是有派股息。派息这个策略得保守一点，我们派息不是用每年算多少钱，百分比去算的，我们是说每股，每一年会有一点点增长，这是整体的一个思路。关于丽新发展跟丽新制衣，连续17年没有股息的原因是金融风暴，公司做过一系列的重组，在重组的过程里面，就需要卖掉很多不同的项目，导致亏损很多钱，使我们没有盈利。直到2014年的时候，我们走了一个程序，把我们的股本变成利润将之前亏掉的钱全部都清掉，之后每一年赚到多少钱才能够再判断我们派多少，刚才看到香港丽新发展有5、6个项目在建，所以需要不同程度的资金支持，在现阶段，希望慢慢把股息加上去。

提问：最近有姓余的股东增持，他们跟公司的关系是什么？目的大概是什么？

谭君宜：我们跟他们是完全没有关系的，那是个人名义去买的，他跟我们公司没有任何的生意来往，其实他们在买我们公司的股票也很多年，之前都是进进出出，最近买得比较多一点，就是这样。他们本身已经很有钱，他们有一家私人公司叫做億京，主要做的是香港旧的工业楼盘翻新改造然后卖掉，他们非常低调，但非常有钱。

提问：现在公司也有挺多物业，未来有没有出掉非核心资产物业的计划？

谭君宜：我们收租物业的件数不多，没有太古那么高档的物业，但我们希望在新项目进来的时候，能够一步一步向太古方向移去。