国君房地产：结构大于总量

7月TOP50房企权益销售额同比下滑16%，跌幅走阔12pct，市场有待进一步修复。根据克而瑞数据，以权益销售额为口径，TOP50房企7月单月销售额为1832亿元，在绝对规模上小于2024年上半年的月度均值，仅高于1月、2月，这与7月为行业传统淡季有关，在同比增速上跌幅较上月走阔12pct至16%，可见市场销售仍处于相对弱势。值得注意的是，由于2023年上半年受疫情后需求集中释放等因素的影响，上半年基数在一定程度上存在特殊性，进入下半年，随着基数逐步回归稳定，后续对于市场的数据比较将能够更好的反映市场的真实状态，有利于观测市场对于政策的反馈。具体到TOP50各个房企表现上：1）央企销售韧性较强，继6月后，再度实现销售额同比正增长，增速为10%，而国企和民企分别下跌27%、40%；2）头部房企销售额环比跌幅较大，TOP10/TOP11-30/TOP31-50房企分别下跌49%/31%/27%，预期与头部房企推盘节奏的调整有关，且7月实现单月销售额破百亿的房企数量也回落至5家，分别为保利、中海、华润、万科和招商蛇口。

结合7月政治局会议，预期后续市场以政策执行为关键，期待看见由执行驱动的销售改善。7月以来，宽松政策出台的频次逐步放缓，政治局会议也强调政策的落实，在当前已有大量政策出台的背景下，我们认为后续应更关注执行层面的推动，促进政策效果的充分释放，并在市场数据上得到反馈。另外，我们也在2024年7月30日的报告《执行为上，重视存量项目规划调整》中提示了存量项目调整可能存在的新变化，即通过提升项目性价比助力库存盘活，这也将对销售数据提供积极的支撑。

《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》发布，就影响而言，结构大于总量，以产业发展推动城镇化的特征凸显。在总量层面，该计划目标努力5年将常驻人口城镇化率从2023年底的约66%提升至近70%；在结构层面，产业发展将作为城镇化发展的重要驱动力，例如计划中提到在城镇化潜力较大的集中片区例如冀中南、皖北，重点任务是培育特色优势产业集群、强化产业发展人才支撑等。相比于城镇化率的整体提升，我们认为结构性的发展更值得关注，将为部分区域带来新发展机遇。 

行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议。一方面，选择低杠杆的龙头企业，另一方面关注重组进展。

风险提示：市场需求加速下行。

注：本文来自国泰君安2024年8月1日发布的《结构大于总量——7月房企销售数据点评》，报告分析师：谢皓宇、黄可意、白淑媛

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