国君地产：执行为上，重视存量项目规划调整

中共中央召开政治局会议，整体上，为延续此前已出台政策。会议与房地产相关的描述主要包括：1）落实好促进房地产市场平稳发展的新政策；2）坚持消化存量和优化增量相结合；3）进一步做好保交房工作；4）加快构建房地产发展新模式。我们认为本次会议，在基调上，与4月会议及三中全会保持一致；在内容上，未出台新政策，而是继续聚焦行业的核心矛盾即存量库存，当前库存去化已为进行时，推进力度的加大有利于行业产能的出清带动行业走向新的平衡。

就库存去化的具体措施而言，会议对收储政策提出明确支持，期待落地城市的进一步扩容。会议指出要积极支持收购存量商品房用作保障性住房，这也是2024年二季度去库存行动中最重要的工作之一。回顾该政策的推进历程，5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收储存量房；6月住建部明确存量房收储支持范围扩大至县级市，根据克而瑞统计，截至6月下旬，全国已有包括郑州、广州、杭州等在内的23个重点城市落地相关政策。从理论效果上看，收储政策既有利于消化存量，也能加快保障房建设，实属一举两得，而从实际落地上看，还需要综合考虑资金压力、市场供需等因素对施行的规模和进度的影响。

目前市场的难点不在于政策，在于执行。过去3年地产下行周期以来，累计出台大量政策，且包含企业的资金支持、居民的购房支持，但至今效果仍未充分释放，其中包含执行层面的原因，如当前最新的收储政策，3000亿元的中央再贷款支持，实际在使用的规模目前还比较小。

目前市场正处于阶段性的弱平衡之中，期待某一方面的打破，当前存量项目的规划调整可能会是新的变化开端。相比于2023年底至2024年5月的下行，当前市场进入到政策出台后的弱平衡期。尽管楼市的量价均有阶段性企稳，但居民的提前还款意愿仍然较强、房企的资金压力仍然较大。需要注意的是，近期部分存量项目的规划在进行调整，如容积率、土地性质等变更，使得这类项目有更高的性价比，预计将出现死库存盘活情况，给市场带来新的变化。

风险提示：去库存进展或者重组进展不及预期。

注：本文来自国泰君安发布的《房地产行业：执行为上 重视存量项目规划调整》，报告分析师：谢皓宇、白淑媛、黄可意

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