地产大佬跨界医疗，中国房企TOP10悉数风光入局，在干嘛？能行吗？

撰文| 石若萧

编辑| 顿河

7月第一天，又传来了一个房地产企业进军医疗赛道的消息。

这次的主角是绿地控股，其成立绿地医疗产业集团，与九州通、联影医疗分别签署了战略合作协议。与前者的合作集中在配送和医院供应链管理（SPD）业务上；与后者则是一同出海，合作开拓哈萨克斯坦等中亚市场。

绿地不是第一个跨界玩家。众所周知，近年来经济大环境对地产行业极不友好，市值暴跌、现金流紧张成了通病，企业们遂纷纷寻求跨界，开辟第二曲线以自救。

跨界，往哪跨？房市衰微，与人口增长下降不无关系，而医疗行业又能显著受益于老龄化。一阴一阳，进军大健康，就成了房企们不约而同的选择。

按2023年销售额来算，房地产企业TOP10分别为保利发展、中海地产、万科、绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、越秀地产、龙湖地产。

这些企业，全部都有大健康领域的布局，无一例外。

数年下来，地产企业们的跨界有的成功，有的失败，但更多的暂无法下定论。只是就目前来看，行业的公认是，这些企业没有一个成功“打入”了行业核心，都只是聚在外围“挠痒痒”。

大健康，是房企的“第二曲线”？

房地产行业的特性之一是重资产，即便跨界到大健康产业，这一经营惯性依旧在起作用。

资料显示，除了配送、供应链管理和出海外，前日成立的绿地医疗产业集团还将依托绿地集团旗下产业内容，加快血液透析中心、医疗综合体、医疗医药产业园等项目筹建落地，进一步完善医疗产业业务布局。

血透中心、医疗综合体、产业园，都是不折不扣的高投入、重资产项目。

这并不是绿地的第一次动作，早在2021年，绿地集团旗下医疗健康品牌“绿地优康”便宣布启动，同期位于上海市中心区域的“静安区柒彩里绿地优康医疗健康综合体”正式开业。该综合体项目建筑面积约4000平方米，引入先进医疗设备、诊疗技术和管理理念，开展中医调理、慢病管理、健康管理等特色项目。

彼时，“绿地优康”医疗健康品牌还宣布正在加速全国落子，力争三年内完成全国重点城市布局。

布局医院、养老地产等综合实体，往往是房企转型跨界医疗走出的第一步，几乎所有叫得上名字的地产企业都概不免俗。

2021年，龙湖集团在重庆开业运营首家瑞海贝康复医疗中心，在康复医疗领域落下一子。同年，又宣布收购重庆佑佑宝贝妇儿医院，成为了首家布局妇儿医疗领域的房地产企业。

更早的2017年，万达宣布成立大健康集团。当年王健林表示，万达将去地产化，建立连锁医院，正式进军医疗行业。2020年底，由万达集团投资60亿元打造的成都万达UPMC国际医院宣布封顶。

养老地产方面，万科和远洋布局都较早。2009年前后，万科就推出了自己的养老地产计划；而远洋地产2012年推出了国际化高品质健康养老服务品牌椿萱茂。根据官网，时至今日，椿萱茂已在5大核心城市群，全国8城落地生根，成功运营近30个连锁机构。

华润置地从2016年也进军了康养行业。官网显示，其业务聚焦康养小镇、持续照料社区、城市康养综合体、社区居家服务中心、康复医疗和教育培训，覆盖六个大区10个城市，共有17个项目，在营13个，床位数超8000床。

此外，2023年房地产企业销售额TOP10榜单企业中，全部都有自己的高端养老产业。

金地、保利和融创稍微进阶一点。这几家企业脱离了房企惯常的地产运营思路，开始向投资甚至其他更专精的领域转型。

2021年，金地2亿元投资苏州药明汇英一期产业投资基金合伙企业（有限合伙），该基金主要投资于医疗健康领域的优质企业，从而让金地实现了对医疗行业的曲线投资。

2019年，融创中国确立将在青岛西海岸新区合作建设“清华大学附属融创青岛医学中心”；2020年，融创中国战略投资强森医疗，双方将携手在城市医疗配套及医疗康养领域展开全面合作。资料显示，强森医疗致力于解决强二线城市新区基层医疗问题，顺应国家政策发展与公立医院形成互补，目前已在西安、成都、重庆三地布局了30余家医疗机构。

2020年，广东保利宣布与天健行共同打造健康服务中心及民航医疗快线。据介绍，民航医疗快线是经广东省国资委同意成立，隶属省机场集团的国有控股企业试点项目，也是彼时唯一获得广东省卫健委正式批复、合法开展非120急救转运业务的项目。该项目已完成国有控股到民营控股的体制转变，业务范围包括国内及港澳地区的救护车、高铁等陆地医疗转运、全球范围航空医疗转运、直升机救援、大型活动医疗保障等。

广东保利与天健行签署的战略合作协议显示，其计划10多个小区开通民航医疗转运服务。业主在家门口就能体验到民航医疗快线的海陆空综合转运服务，以及全国300余家三甲医院的绿色通道，这也是民航医疗转运资源在全国范围内的首个社区植入。

跨界十年，胜败几何？

2014年，申银万国证券发布了《地产白银时代：跨界转型方兴未艾——房地产行业跨界转型系列研究之一》的研究报告。报告显示，当时142家上市房企中，41家房企已经或正在转型，其中涉及医疗（含养老）方面的企业数目最多，达到13家。

从2014年开始算，至今正好十年。

与高周转、高杠杆的房地产行业不同，医疗大健康的特点是投入大、时间长、专业度高，两者差异明显。从结果来看，这段时间里，很多企业都没能完成事实上的转型，其中一些甚至显出了“败相”。

失败率最高的，正是开医院的那批。

2022年8月，青岛海发集团宣布位于青岛西海岸新区星光岛上的青岛海康医院正式宣布开业。据悉，青岛海康医院的前身正是万达在2017年“抛弃”的青岛英慈万达国际医院。这家医院立项之后不久，由于万达陷入资金链危机，被卖给了融创中国，又更名为“星光岛国际医疗中心”。

据传，星光岛医院建成后将近3年未能投运，直到海发集团接手后才开始了招聘进程，并开业运营。

经媒体统计，万达集团此前共计划开五家国际医院，目前仅余成都万达匹兹堡医院一家。

对于此类现象，有专家分析，早年政策对民营资本进入医疗领域多有鼓励，“新医改”方案曾指出，“要加快形成多元办医格局，鼓励民营资本举办非营利性医院”，房企跨界医疗投资正当其时。然而后来由于医保支付端改革等多方面因素，导致医院盈利能力下降，账算不过来，只能关停了事。

事实上，别说地产企业，就连医药企业办医都有诸多困难。早在2014年，人福医药就宣布未来3-5年将布局约20家医院。但自2018年以来，人福医药却选择了逐步售出相关股权，慢慢退出了医疗服务领域。

而在最多企业尝试，也最“简单”的养老地产方面，目前仍在持续运营的虽多，真正盈利的却很少。很多房企的报表中，都没有单独披露养老项目的盈利情况。

不过，九如城集团董事长谈义良的评价可以做一番参考。在2020年举行的第五届中国养老行业陆家嘴峰会上，其在接受媒体采访时却表示：“九如城用10年时间投入了60亿元才开始实现盈利”，“如果要考虑快速赚钱的话，养老不是一门好生意，它本身是公益性较强的行业。”

此外，万科连续几年都在关停注销相关资产：2018年关停北京万科·幸福家社区养老中心；2019年关停北京万科·嘉园社区嵌入中心；2020年注销了“杭州市下城区随园之家居家养老服务中心”、“沈阳万怡康瑞养老服务有限公司”两家子公司。

据“健康中国”战略，到2030年，我国健康服务业总规模将达到16万亿。而大健康与地产天生具备较强的协同性，越来越多的房地产企业开始扮演着“城市运营”的角色，倘若在项目中加入医疗元素，会产生独特竞争力，这一逻辑也成为了房企们转型的底气。

但在实际操作中，受到惯性思维影响，许多房企不但没有发力转型，反而将转型当成了撑房价的噱头。有业内人士分析，房企融资成本通常很高，而非地产融资成本比地产低，涉足医疗领域有利于房企降低拿地难度，减少融资成本，融到长周期资金。但这样的套路，其内在逻辑和早年的“地产+教育=学区房”无甚区别，并非长久之计。

业内认为，大健康产业虽然看似“蓝海”，但内在机制远比地产行业复杂得多，并没有形成一个标准化市场。房企想转型成功，必须坚决抛弃过去高周转、赚快钱的想法，扎根深处，重视可持续运营能力，做好打持久战的准备。