炒了7年的楼市，终于尘埃落定

没办法，凑热闹是祖传的爱好。

这两天，深中通道通车堵上了热门——原本预期30分钟的路程，首天开通堵成了将近两个小时。

原因很简单，有热情的市民停车在桥边拍照打卡。

这样的热闹，上一次貌似还是2018年港珠澳大桥全线通车那会。

但这次深中通道开通意义又大有不同。

一方面，深中通道是当前世界上综合建设难度最高的跨海集群工程，另一方面是连通深圳都市圈、广州都市圈和珠江口西岸都市圈的唯一大通道。

所以站在楼市的角度，有人说利好中山楼市，也有人认为利好临深的惠州楼市，更有人认为利好深圳楼市。

那么到底真正利好哪里？

双城通勤尘埃落定

2018年是中山楼市的高光时刻。

根据乐有家研究中心《2018年中山楼市年报》数据显示——

这一年深中通道确定开工；

这一年中山拍出13宗住宅用地，平均楼面价达到近5年的高峰6112元/㎡，其中位于石岐区康华中片区最高楼面价高达约8000元/㎡；

这一年中山一手住宅去化周期从1月维持在40个月以上的高位迅速下降到12月的9.2个月；

这一年中山一手住宅网签65088套，环比上涨154%，网签均价达到近5年的高位约13828元/㎡，全市的成交均价也跨入了万元门槛，其中东区以20050元/㎡、坦洲镇以18247元/㎡、火炬开发区以18178元/㎡分别占据网签价的前三，而备案均价最低的阜沙镇也达到了9301元/㎡；

这一年，中山本地购房者比例从51%上涨到77%，深圳客成了中山楼市外来客购房者占比最多的群体，达到了8%。

而这一年，同样也是中山靠近深中通道很多楼盘的高光，一些项目卖到了两万多一平。

比如位于中山火炬区的中铭新达城，2018年备案均价达到了21600元/㎡，方直香山墅备案均价达到了20685元/㎡，富逸城臻誉备案均价达到了20678元/㎡，君华新城备案均价达到了20081元/㎡。

这几乎和深圳坪山区的一些新房项目差不多的价格了，并且当年中山楼市的一些项目销售甚至都要挑着客户服务。

2018年，位于坪山的深圳首宗“双限地”项目碧桂园凤凰国际公馆692套住宅入市，均价30590元/㎡，最低单价25487元/㎡，最高单价32295元/㎡；

2018年4月位于坪山的奥园翡翠东湾二期推出342套住宅，备案均价30500元/㎡，最低单价27199.62元/㎡，最高价33688.43元/㎡，曾经还打折打到均价约2.8万/平。

所以，可以看到当年在深中通道概念的加持下，即使两万多一平的价格，也能够被市场接受。

但如今深中通道正式开通，过去多年的概念终于尘埃落定。

以66元单程深中通道大桥段收费计算一个月66元*2*22天*12个月=34848元过桥年费（不包含油费、电费、停车费等）以10年为单位，过路费则累计可达35万。

这还只是深中通道24公里大桥费用，这两天已经体验自驾的网友全程实际真正收费还要再贵三分之一左右。

有网友从珠海拱北到龙华实际高速费用达到90元；

有网友从中山小榄泰昌B站收费站出发到深圳宝安区的塘头站，自驾高速收费单程103.41元；

也有从中山市城区收费站到深圳南山区前海收费站，自驾高速单程收费79.98元。

（来源:网络媒体截图）

（来源:百度地图及网络截图）

可以看到，虽然通勤时间大约一两小时，与很多深圳本地上班族轨道交通通勤时间差不多，但交通成本明显就失去了当初想象的性价比。

可能有人会说，每天自驾车通勤并不现实，选择城际大巴更合适——深中城际巴士已开通，一趟15—18块，可到达罗湖大剧院地铁站附近上班。

但即便成本能降下来，路程拥堵的不确定性也让通勤一族的生活沉没成本被拉升，长久通勤的情绪疲惫也容易被放大。

这样一来，中山作为深圳睡城的先天性区位优势，刚需最后的堡垒也就必须回归到现实了。

真正的性价比

可以说，一座桥能够牵动千万人的心，真的很罕见。

毕竟按照设想，深中通道可以让中山实现交通一体化，接受深圳资源的辐射。

但立足楼市，当中山喊出了“宜居城市”的口号时，就代表着临深的房产中，惠州临深的区域便更具备优越性了。

一方面，惠州临深位置的大亚湾区域，可以有深圳14号线地铁接驳，通达深圳市中心福田时间约1小时，并且轨道通勤时间更具备确定性。

另一方面，通勤成本也更低，每个月交通成本可控制在约600-800元。

第三是目前临深的惠州大亚湾新房，价格在9000-15000元/㎡，如果算上开发商促销折扣则更加便宜。

（来源:中介平台）

而惠州的二手房，也出现了6000—8000元/㎡报价。

比如距离沙田地铁站约4公里的万祥豪苑近期挂盘一套单价约6000元/㎡的精装144平户型，大亚湾最典型的楼盘龙光城北区挂盘一套92平户型的毛坯三房，总价约78万。

（来源:房产群聊）

如果考虑到深圳车牌限号，中山通勤还需要再买一个几万块的深圳车牌，那么自驾10年的成本已经足够在临深的惠州0首付供一套刚需房。

而除了惠州，如果聚焦自住，了解深圳的住房结构就会发现，实际上深圳的住房性价比也在慢慢体现。

在中山2万出头的价格上，再加一点点杠杆已经可以上车深圳的人才房、安居房。

比如位于光明新湖的润宏城项目，配售均价为2.429万元/㎡，深铁睿著广场配售均价2.71万元/平，天健和瑞府配售均价2.9万元/平，位于宝安区松岗的深铁璟城配售均价2.88万/平，位于龙光宝龙的安居颢龙苑配售均价2.31万/平。

即使无法上车深圳具备保障属性的住房，把通勤成本节省下来也能在深圳租住到环境更好，配套更多的地段。

更重要的是，深圳的软实力藏在容易被忽略的地方。

比如教育上的资源优势。纵观深圳，排除本地的一些名校或者老牌学校，无论是私立普通学校，还是公立学校，学校的设施设备齐全，硬件配置以及师资力量，都不错。

一些新建设的学校拥有艺术中心、科创中心、智慧校园平台、室内体育馆、恒温游泳馆、智慧图书馆是比较常见的配置。

比如深圳的文体艺术氛围浓厚，基本上每个区都有美术馆、博物馆、图书馆、体育馆以及文化生态公园。

再比如深圳拥有源源不断的人才交流，每年都有大大小小的人才论坛，科技论坛，创新成果展示、国际展会等。

这些都是深圳的城市软实力。

所以，对比之下选择惠州临深或者深圳的性价比也就更加明显了。

作者 | 醉酒大鲨鱼