错过不再！限定版臻藏小户型，撬动了深圳楼市塔尖资源

如今，深圳楼市已经到了“大浪淘沙”后的新时代，风向发生了大幅转变。

2017-2024，从政策到房企到土地再到楼盘和产品，早已不是当初的模样，而是进入一个全新的周期。

尤其是深圳具备强核心价值的标的，会被市场一遍又一遍地认可。

这两天位于深超总的中海深湾玖序293套住宅，毛坯备案均价约13.3万元/㎡就吸引了516批富豪冻资25.8亿。

而时间再往回拨，位于深圳前海核心的网红盘深铁前海时代尊府项目在这之前也掀起过一波热浪。

尊府Ⅰ期270套住宅入市，吸引了553批富豪冻资超过11亿，并且在开盘当天迅速售罄狂揽57.38亿，话题一度登上了当年的微博热搜榜；尊府Ⅱ期加推的冻资热度也不减，344套住宅吸引509批客户登记，也为2024年的深圳楼市奠定了红盘基调。

所以，真正拥有核心价值的资产，一定是能够经受得住这个时代大浪淘沙的。

新政起风，资金悄悄加仓“高阶住宅”

事实上，今年以来，楼市的风向明显不一样了。

如果说之前是亦步亦趋地刺激，那么进入5月后就更像是一种拐点。

在住建部开年充分赋予各个城市房地产调控自主权后，各个城市就迎来了强悍的政策“组合拳”。

尤其是深圳，5月迎来了两次较大的调整，包括“5.06”非户籍部分区域个人所得税、社会保险的缴纳年限由3年调整为1年以及自5月29日起下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

从政策的效力来看，市场有了很大的变化，整体数据表现出了结构性的回暖。

（1）新政赋能，市场热度延续

伴随着深圳限购松绑、房贷首付及利率下降等优化政策，市场得到了较好的调整。

不仅各区新盘来访量、看房量出现增加，一些核心位置的新房也纷纷发出喜报。

比如6月初位于深圳湾超级总部基地的一网红盘，在需要验资1000万的情况下，吸引了超700组客户提前看房；位于南山大学城的准现楼，“六一”开盘，营销中心现场也挤满了访客。

据中指研究院数据显示，2024年5月18日-6月17日，深圳新房和二手房合计成交6422套、成交面积63.53万㎡。

其中，新房住宅成交2286套，成交面积23.21万㎡，比新政前一个月上涨3.96%。

值得注意的是，5月17日是央行释放政策利好的时间节点，而深圳真正落地执行二成首付、首套房贷利率3.5%是在5月28日，留给市场反应的时间实际只有20天（截至6月17日），所以成交数据如果没有滞后性，相信表现会更好。

而据深圳贝壳研究院监测，深圳“5·28”新政出台后13天（5月29日-6月10日），二手房日均签约量较5月1日至28日的日均签约量增长36%。

另外根据深圳链家研究院院长肖小平透露，6月17日，深圳二手房网签355套，创下3年来新高，6月19日，深圳二手房网签283套，住宅为230套。

所以，新政组合拳满月后，深圳楼市这一轮底部行情已经悄无声息地发生了不少变化。

（2）为数不多的核心资产被低调瞄准

事实上，市场出现变化都是预料之中的事，但让人意外的是，新政余温未消的背后是核心区域的高端住宅成交一跃成为主流。

这就意味着，市面上的核心资产其实又重新被资金悄悄瞄准了。

最明显的，典型的龙头小区的日成交表现了活跃，一些笋盘被低调消耗。

有中介渠道数据显示，5月深圳代表性的网红小区华润城出现了成交小高峰，笋盘被消化了不少。

（来源：文杰陶楼）

6月该楼盘近期也成交了两套房源，一套1025万成交，单价约11.5万/平，另一套1075万成交，单价约12万/平。

（来源：深圳政杰）

而新房方面，根据中房研究院ICR大湾区分院数据统计显示，5月深圳预售商品住宅网签为1909套，深铁前海时代尊府Ⅱ114套，在剔除预转现的情况下拿下5月网签套数的TOP1；在2024年第24周深圳楼市榜单中，深铁前海时代尊府Ⅱ单周网签24套，又再次进入单周TOP10位置。

所以，也能很明显地看到，新政后深铁前海时代尊府Ⅱ更加热销，无论是一期还是二期加推，剩余单位已经不多。

要知道，城市核心资产，向来只属于少数人，如果换作以往，这样的高阶项目是很快就缺货了的。

现在能在风向的拐点处买到，真的纯粹就是一种运气，只有现在这种行情才有这种机会，更何况像深铁前海时代尊府Ⅱ这样的核心标的，无论任何时候都是深圳值得买入的“塔尖”资产。

如果深圳楼市迎来下一轮财富新机遇，那么深铁前海时代尊府Ⅱ的89平高品质3房2卫也一定会成为撬动深圳核心区，撬动前海金字塔尖配套、精英圈层的金钥匙。

所以可以看到，新政后总价约1000万左右的高端住宅，悄悄成了市场交易的主力。

而这些项目基本有一个共通点，那就是位置地段都处于超级核心的位置，总价也都是千万左右的级别。

这也从侧面反映出当前深圳楼市一个很明确的信号——

持币观望的买家开始出手，有资金已经低调进场，核心地段物业的价值重新得到认可，像深铁前海时代尊府Ⅱ这样的资产俨然已经成为大浪淘沙后的金子。

因为当资金重新进入楼市的特征之一就是一些核心位置的网红盘成交开始变得活跃。

龙头地段，更具确定性

黄金藏品，错过不再

像深铁前海时代尊府Ⅱ这样的物业，之所以能够在政策消化期重新成为资金选择的标的，除了拥有非常好的综合素质，归根到底是其具备更确定性。

根据深圳市南山区统计局以及深圳市2024年政府工作报告数据显示，2023年南山区的GDP达8566.02亿，而前海GDP就达到了2464.1亿元，同比增长15%，占据整个南山GDP约三分之一，成为中国为数不多发展最快、质量最高、效益最好的区域。

可以说，深铁前海时代尊府Ⅱ所处的区位及地段，不仅是南山后核心居住区的基石，更是龙头地段中的龙头。

（1）区位“超核”

前海大家已经不陌生，但对前海的定位，可能还是有人无法站在战略层面去客观看待。

就深圳而言，隶属国家级的大湾区发展战略部署项目总共有3个，其中最受瞩目的就是前海深港现代服务业合作区。

不仅在2013年被正式批复，提出三年内投资3898亿，2023年12月国务院更是正式批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，推动前海在粤港澳大湾区建设中更好发挥示范引领作用、进一步拓展香港发展空间。

据6月24日新华社推出的“中国经济圆桌会”节目披露，目前前海有科技企业5.5万家，其中国家高新技术企业2039家，创新型中小企业1338家，上市科技企业23家，独角兽企业14家。

其中港资科技企业2433家，今年1到4月港资科技企业在信息服务、科技服务领域实现营收223.64亿元，同比增长95.7%，一批高成长性的港资企业在人工智能、科技金融、大健康等领域发展迅速。

所以，可以看到，时至今日前海已经聚集了大量的高质资源在此，并创造出了千亿财富价值。

无论是发展的蓝图，还是吸纳的资源，还是地理位置都是整个大湾区中的“C位”。

这样的区域价值毋庸多说。

（2）地段“超链”

项目所处的桂湾范畴，在深圳无论是区位和地段，都是一等一的，是前海难以动摇的中心位置。

从地段站位来看，吸引的人群，并不局限于前海自贸区，而是辐射整个深圳和外来有实力的新移民。

因为深铁前海时代尊府Ⅱ所处的位置，被滨海大道、梦海大道等三横三纵路网包围，毗邻1/21号线（规划中）鲤鱼门站，周边享有五大地铁线路环绕，并延伸穗莞深、港深西部铁路（规划中）等线路，还能近距离通达赤湾港、妈湾港、太子湾邮轮母港，快速通达宝安机场、香港国际机场。

可以说是整个湾区不可多得的多元换乘、交通立体心脏位置。

更重要的是，项目毗邻的前海枢纽，未来将成为华南地区具有口岸功能的大型全地下综合交通枢纽，能够超速链接港深西部，直接畅联世界湾区。

去年10月香港特别行政区发展局局长甯汉豪就曾表示，计划兴建的港深西部铁路，将会由洪水桥至前海，全长约18公里，由港铁屯马线洪水桥站附近位置出发，途经厦村和流浮山，跨越后海湾经深圳湾口岸接入前海，配合内地交通网络。

那么从前海桂湾交通枢纽连接香港西部的快速铁路也会进一步拉近两岸的距离。

所以按照前海、深港西部的建设规划来看，选择桂湾地段的人未来是能够承接双重红利兑现的。

我们在置业的情况下，曾经就有资深投资人反复强调过「具有确定性」的资产。

何谓确定性？

那就是——以投资的眼光选地段，以自住的思维选产品。

而桂湾地段，一是站在了城市发展风口，二是地处关键要道，完美契合了投资要素。

在此基础上，如果再以自住的思维选房子，那么区域内的答案就是深铁前海时代尊府Ⅱ。

（3）配套“超享”

深铁前海时代尊府Ⅱ所在的位置坐拥前海众多成熟的优质配套，是前海当前商业属尤为明显的。

因为桂湾规划的金融中心是以前海CBD的职能作为立足点的，属于全新的新市镇，整个区域的开发建设都是按照城市封面的基建标准去做。

像万象前海、山姆前海店、前海壹方汇以及准备入市的K11前海等优质商业购物中心配套，每一个都是城市封面一样的地标，能够给予高端消费、中高端消费，更多的选择可能。

就连半径1公里范围内的前海演艺公园、前海石公园都是值得打卡的地方。

除此以外，还与宝安优质中央公共配套及综合资源共享，成为宝安—前海亮丽的新封面。

在深圳能够腾出一大片地块，并赋予重点定位，还积极地以长远规划去建设完善，已经是非常难得。

以当前来看，桂湾到了前海第一个收获的季节，开发程度也近70%，大部分写字楼、综合商业也已经一一开业，发展规划兑现得七七八八。

所以在整个桂湾片区的居住人气持续提升的背景下，项目所处的位置俨然已成为综合优质生活配套最为集中、最多和便利的地方。

（4）户型“超值”

深铁前海时代尊府Ⅱ作为核心产品，实际上对当下的深圳市场而言，价格是有极大惊喜的。

318套约89㎡3房2卫精品户型以及26套约190㎡4房3卫高阶户型，整体均价约9.9万/㎡。

其中89㎡3房2卫精品户型总价区间在751万—944万/套，这是什么概念？

几乎是可以闭眼入手的户型了。

因为放眼深圳的新房，无论是横向对比南山的深超总及科技园、福田的安托山、中心区，还是纵向对比同区域的项目，这个总价、这个位置、这样的户型就很难找到对手。

更何况现在是市场底部入主前海桂湾的合适时机，是首选黄金藏品的绝佳机会。

现在市场上，很多新房虽然也打造出了89平的户型，但绝大部分都只能做到一个卫生间，甚至有些96平的户型都只设计一个卫生间，无论是总价还是使用率，都不如深铁前海时代尊府Ⅱ，根本就满足不了精英群体的日常居住需求。

并且过去这么多年，前海桂湾没有诞生这样的户型，未来也会少见这种面积格局的精品住宅产品了。

因为一方面这种户型难以复制，非常讲究开发商的设计建设水平，另一方面深圳住宅设计已经出新规，未来面积更大的户型会成为趋势，像前海这种矜贵的地段出现这种高阶住宅将会越来越少，取而代之的会是面积和总价更大更高的户型。

所以，前海桂湾核心位置+89㎡3房2卫+都市矜贵住宅品质+核心稀缺度+低门槛总价，所有“超值”buff全都叠加在一起的深圳小户型都市美宅也就只有深铁前海时代尊府Ⅱ了。

在楼市分化的大时代，依旧维持强者恒强的定律，既有超高居住价值，又是龙头确定性强的房子并不多见。

因为大浪淘沙过后，越是拥有核心价值的资产，就越容易卖完。

最明显的，深铁前海时代尊府Ⅱ目前就只剩一点点建筑面积89平和190平的尾盘在去化。

而且还值得注意的是，与深铁前海时代尊府Ⅱ一站之隔的前海湾地铁站，正是深铁前海国际枢纽所在之处，是前海对外开放的门户标杆。

据悉，今年即将首批入市产品T2商务公寓也是备受瞩目，T2商务公寓总建筑面积约12万m²，高约250m，主力户型均为一线海景大平层单位。

作为枢纽中心项目9栋超高建筑首个入市产品，T2的立面设计巧妙融合了“风生水起”的东方文化，塑造了极具辨识度的地标形象。最为人乐道的是，前海湾、后海湾、深圳湾“三湾”极致景观在T2推窗即见。

相信在不久的将来就能，体验到这种推窗即矗立在湾区极核的繁华与东方心脏的雄伟与辽阔。

所以，如果追求更确定性的核心资产，就不应再错过跻身南山龙头地段的绝佳契机。

因为只有这样才有可能穿越周期，赢在未来。

作者 | 林波荔