如何跟踪楼市的出清情况？

引子

楼市的“5.17”新政落地有一个多月了，然而，资本市场对“楼市的复苏预期”却在不断地下修。

以房地产开发的龙头企业保利发展为例，市场在“5.17”新政落地的前后，对“楼市的复苏预期”最为丰满，后面进入了现实验证的环节，并没能通过检验，市场在不断地下修预期。尤其是5月的房价数据公布之后，预期更是下修至今年1月份的水平：

6月17日，国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师王中华解读称，5月份，70个大中城市新房和二手房价继续呈下跌趋势，跌幅有所扩大；在新建商品住宅销售价格方面，有2城环比上涨，上海以涨幅0.6%领跑全国。

于是，就有了两个重要问题：

1、为什么“5.17”新政的效果没能立马体现在价格上？

2、在价格出现变化之前，我们该如何跟踪楼市的变化？

回答这两个问题，需要用到“房地产中介挂牌量”，这是一个极其重要的指标。

为什么房价持续下跌？

从流动性的角度来看，房价和股价并没有什么区别，持续下跌的房价反馈了楼市的流动性在不断收缩。

在“雪球产品风波”中，我们使用过一个“场内资金供需模型”，它从买卖的角度解释了为什么资产价格持续下跌。

如上图所示，在一波资产价格下跌的过程中，我们会观察到一个现象，资产往往是缩量持续下跌的。

站在场内资金供需的视角观察，我们会观察到两种力量：

1、随着资产价格下跌，一些投资者爆仓，成为【被动卖出者】，驱动需求曲线惯性扩张；

2、买方意识到【被动卖出者】的存在，会推迟自己的买入，甚至期待【被动卖出者】完全出清后再买入，因此，博弈力量导致场内资金的供给遭受压制；

这个模型引出了一个重要的变量【被动卖出者】，他们既导致了需求曲线惯性扩张，也导致了供给曲线存在收缩的倾向。

因此，被动卖出者才是导致价格持续下跌的根本原因，那么，为什么会有这样的人存在呢？？因为杠杆在不同市场的普遍存在。

楼市的被动卖出者

楼市的【被动卖出者】大致有两类：

1、开发商

房地产开发是一个高杠杆行业，开发商们借了大量的钱盖房，囤积了大量的存货，当开发商的现金流断裂之后，【资产价格下跌——被动卖出者增加】的螺旋就产生了：A开发商出问题会导致B开发商也出问题，这实际上是一个巨大的资金池。

在这波开发商的危机中，很多人只是看到了【烂尾楼】，并没有去关注这个多米诺骨牌效应，所以，才忽视了开发商现金流紧张对二手房的持续的负面影响。

事实上，开发商最开始出问题并启动链条的那个主体。当他们集体现金流紧张之后，【资产价格下跌——被动卖出者增加】的螺旋开始启动。这给二手房市场制造了巨大的压力——有更便宜的新房可以买，本来要买二手房的资金会被大量地分流。

因此，开发商是一类极其重要的【被动卖出者】，如果这帮人继续被动卖出，那么，房价很难见底。

一般来说，让这帮人出清的形式有两种，

一、开发商彻底把库存清理完，这属于彻底出清了；

二、政府救助，开发商不再会因为现金流问题被迫卖出；

事后来看，2023年实际上是【开发商去库存】的高峰期，这相当于（股票市场中的）机构因为赎回，往二级市场市场倾倒了大量的筹码。因此，楼市小阳春之后，整个楼市急转直下。

2、普通投资者

事实上，普通投资者也有大量的杠杆，毕竟很多人只掏了30%的首付，此外，不少人还持有多套住房来炒房，实际的财务情况更差。

因此，当房价持续下跌时，普通投资者中也出现了大量的【被动卖出者】。

对这些人来说，有一个自然底线：房子卖掉后，不要倒欠银行钱。

最终，在本轮下跌过程中，开发商中的【被动卖出者】和普通投资者中的【被动卖出者】相互影响，相互强化。最终，导致了资产价格的螺旋下跌。

这也就解释了一个问题：为什么一轮又一轮地产政策出，但价格迟迟不企稳？问题在于这些地产政策没能做到一把清理光这些【被动卖出者】，然而，这又是一个充满了杠杆的系统。

如何跟踪被动卖出者

现在我们的问题转化为如何跟踪【被动卖出者】的数量了。市场进入右侧的信号十分明确：当观察到价格反弹时，【被动卖出者】肯定被清理干净了。

那么，价格下跌过程中，该如何跟踪呢？这就要用房地产中介挂牌量这个指标了。

在资产价格下跌过程中，【被动卖出者】是一个吸引子，它会同时扭曲普通买家和普通卖家的行为：

1、它会压制买家清理挂牌量的速度；

2、它会吸引普通卖家跟风挂牌，虽然这些人不会主动砸盘，但是，他们会跟别人一起挂；

因此，挂牌量是一个【被动卖出者】数量的一个重要代理变量，当挂牌量很多时，意味着【被动卖出者】的数量十分庞大；当挂牌量低于某个阈值，【被动卖出者】被清理干净，我们会观察到价格变化。

从挂牌量的角度来看，“5.17”新政产生了一定的积极效果，以北京某著名中介为例，今年高峰时候的挂牌量在18w套左右，虽然北京在“5.17”新政之后没有出牌，但是，挂牌量已经降低到了13.5w套。

当然，这个挂牌量离出清水平还有一段距离。如果我们想要加快出清速度，显而易见，北京是需要跟进上海的政策的。

结束语

综上所述，我们就找到了一整套跟踪楼市出清情况的框架，并解释了一系列我们所关注的问题：

1、为什么2023年小阳春之后楼市没稳住？开发商那块没出清，他们在2023年继续去了大量库存。

2、为什么一轮又一轮的政策没能稳住楼市？因为这是一个高杠杆行业，下跌带来了大量的【被动卖出者】，已出台的政策不足以清理掉这个群体。

3、如何跟踪【被动卖出者】的情况？跟踪中介二手房挂牌量，因为【被动卖出者】是挂牌量背后的吸引子。

4、本轮地产政策是否能稳住楼市？比2023年的状况要好很多，毕竟开发商中的【被动卖出者】大量出清，现在主要的【被动卖出者】在居民这一头。

最后，我想再强调几点：

一、普通卖家或者买家都是墙头草，对他们的调研，意义不大，事实上，他们的观点也在反馈【被动卖出者】的情况，只不过他们自己不知道罢了；

二、对于绝大部分持有者而言，只要不出现财务问题，这场风波跟他们的关联不大，痛苦只是情感上的痛苦，实质性的伤害出现在那些【被动卖出者】身上；

三、美股自身并没有什么风险，真正的风险来源还是美国楼市，所以得跟踪好美国楼市：

美国房产经纪协会NAR周五数据显示，5月成屋销售年化月率下降0.7%，至411万户。待售现房的库存最近有所增加，部分原因是一直等待利率下降才出售房屋的人已经决定不能再等了。房价中位数较上年同期上涨5.8%，达到创纪录的41.93万美元。按照目前的速度，出售市场上所有房屋需要3.7个月，这是四年来的最高水平。

‍无论对什么经济体而言，楼市的情况都至关重要。只有房价稳住，内需才有希望。‍

ps：数据来自wind，图片来自网络