国君房地产：规划调整，去风险、也去库存

近期，房地产项目规划调整的案例不断增多，且有部分城市出台新规来加快调整的进程，与前期土地性质由商业属性改住宅属性的规划调整相比，得房率调整更为直接。近期，部分城市新推项目的得房率较高，能够超过90%。一般情况下，高得房率往往被市场看作是促销手段，然而从当前情况看，相对不缺需求的一线城市也出现了高得房率的项目，因此我们认为高得房率将成为未来的主流方向。2024年8月7日我们在报告《单价地王提振信心，期待总量的进一步表现》中提到上海的新地王项目涉及将商业用地在属性上更改为住宅用地，与当前调整得房率的办法相对比，后者更加简单有效。

由于目前房屋大多按照建筑面积销售，而其中又包含了公摊面积，因此实际使用面积均会小于建筑面积，又由于在实际操作中部分区域难以完全统计计入，使得得房率有其存在的意义。例如，在阳台、操作间等区域的面积计算上，会采用减半计入、甚至全部不计入的方式，但在实际使用上，这类区域又可以通过一定的改造让其发挥100%的功能，因此，相比于扣除公摊面积的面积，得房率更接近于使用体感。

过去2年，房价整体有一定程度的下滑，新出让地块由于其更好的位置、更具有性价比的价格，给老项目的去化带来压力，而得房率的调整能够为老项目去化带来实质性改善。得房率的提升，在相同备案价的情况下，若以实际使用面积来计算单价，则对应一定程度的下降，使产品更加具备性价比。因此，对于成本和售价基本锁定的老项目，新的价格将使其再次具备优势，将有助于存量项目的库存去化。

当前楼市风险化解进入后段，前期主要是保交付、防范金融风险的稳步推进，如今，进入到最后的存量项目去化阶段，还需关注房企项目去化后的再投资情况。至今，通过中央和地方的政策支持，楼市的风险化解稳步推进，达到了较好的效果。过去的政策，更多的针对已经出售的项目，站在当前，未售库存的化解是后续的关键，且这不仅针对民企，央国企同样也需要对在手项目做库存去化，而得房率政策就有助于去库存的推进。与此同时，伴随去库存推进，还需要进一步跟踪项目去化后的再投资情况。维持板块的两端配置建议，一方面，选择低杠杆的龙头企业，另一方面关注重组进展。

风险提示：市场需求加速下行。

注：本文来自国泰君安2024年8月21日发布的《规划调整，去风险、也去库存》，报告分析师：谢皓宇、黄可意、白淑媛

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