近期,房地产项目规划调整的案例不断增多,且有部分城市出台新规来加快调整的进程,与前期土地性质由商业属性改住宅属性的规划调整相比,得房率调整更为直接。近期,部分城市新推项目的得房率较高,能够超过90%。一般情况下,高得房率往往被市场看作是促销手段,然而从当前情况看,相对不缺需求的一线城市也出现了高得房率的项目,因此我们认为高得房率将成为未来的主流方向。2024年8月7日我们在报告《单价地王提振信心,期待总量的进一步表现》中提到上海的新地王项目涉及将商业用地在属性上更改为住宅用地,与当前调整得房率的办法相对比,后者更加简单有效。
由于目前房屋大多按照建筑面积销售,而其中又包含了公摊面积,因此实际使用面积均会小于建筑面积,又由于在实际操作中部分区域难以完全统计计入,使得得房率有其存在的意义。例如,在阳台、操作间等区域的面积计算上,会采用减半计入、甚至全部不计入的方式,但在实际使用上,这类区域又可以通过一定的改造让其发挥100%的功能,因此,相比于扣除公摊面积的面积,得房率更接近于使用体感。
过去2年,房价整体有一定程度的下滑,新出让地块由于其更好的位置、更具有性价比的价格,给老项目的去化带来压力,而得房率的调整能够为老项目去化带来实质性改善。得房率的提升,在相同备案价的情况下,若以实际使用面积来计算单价,则对应一定程度的下降,使产品更加具备性价比。因此,对于成本和售价基本锁定的老项目,新的价格将使其再次具备优势,将有助于存量项目的库存去化。
当前楼市风险化解进入后段,前期主要是保交付、防范金融风险的稳步推进,如今,进入到最后的存量项目去化阶段,还需关注房企项目去化后的再投资情况。至今,通过中央和地方的政策支持,楼市的风险化解稳步推进,达到了较好的效果。过去的政策,更多的针对已经出售的项目,站在当前,未售库存的化解是后续的关键,且这不仅针对民企,央国企同样也需要对在手项目做库存去化,而得房率政策就有助于去库存的推进。与此同时,伴随去库存推进,还需要进一步跟踪项目去化后的再投资情况。维持板块的两端配置建议,一方面,选择低杠杆的龙头企业,另一方面关注重组进展。
风险提示:市场需求加速下行。
注:本文来自国泰君安2024年8月21日发布的《规划调整,去风险、也去库存》,报告分析师:谢皓宇、黄可意、白淑媛
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