专注"居住"赛道体现战略前瞻性 贝壳(BEKE.US/02423.HK)增厚抗周期波动底色

站在当下来看，整个房地产行业正迎来一系列积极的变化。

一方面，国家在坚持"房住不炒"的大原则下，适时出台了一系列稳楼市政策，为市场注入了信心，并在不断加快构建房地产发展新模式的构建，推动行业迎来新的发展局面。另一方面，随着经济逐步恢复和政策效应的显现，部分城市的房地产市场开始回暖，购房者对市场前景的信心在增强，楼市稳定性逐步提高。

在整个地产行业在迈向新的十字路口之际，究竟该如何看待房地产行业相关公司的投资价值，已成为许多投资者绕不开的话题。

在笔者看来，要解答这一问题，不仅要站在更高的视角去思考行业未来的发展方向，同时也要巡视当下，究竟什么样的房地产相关企业能够行稳致远。

近日，交出二季度业绩的贝壳，其表现不仅超出了市场预期，更为外界提供了一个观察其抗周期经营能力的绝佳视角。

财报数据显示，二季度贝壳实现总交易额(GTV)8390亿元人民币(下同)，同比增长7.5%，净收入234亿元，同比增长19.9%，净利润达19.0亿元，同比增长46.2%，经调整净利润26.9亿元，同比增长13.9%。

(图片来源：wind)

在行业整体回归稳定的环境下，贝壳继续取得了优于市场的表现。透过这份成绩单，笔者认为，坚持科技驱动之下，贝壳的当下的经营实际上更体现了其作为房地产行业"新质生产力"的特征，公司构筑了坚实的抗周期能力。

而更为关键的是，面对当下复杂的市场环境，作为一家重视股东回报的公司，贝壳通过稳健的业绩增长以及包括回购、分红在内的一系列积极的资本运作，为股东创造了可观的长期价值。

1·新赛道业务加速成长，双增长曲线提升业绩确定性

相较于传统的"第二增长曲线"，贝壳实际上展现的是"双增长曲线"，即在维持传统房产交易服务等既有业务的同时，加速发展新赛道业务，进而有效提升公司业绩的确定性。

这一点在此次财报中得以充分验证。

传统业务层面来看，存量房业务和新房业务虽然面临市场调整，但贝壳通过优化服务和增强用户体验，保持了业务的成长能力。从远期来看，居住这个大赛道依然有着更大的成长空间。

数据显示，贝壳2024年第二季度存量房收入73亿，同比增长14.3%；存量房业务GTV达5707亿元，同比增长25%。存量房业务贡献利润率由一季度的44.5%，环比提升至47.5%，同比提升1.9个百分点。

2024年二季度，贝壳新房业务GTV达到2353亿元，6月份新房签约成交金额同比增长12%，复苏势头强劲。期内，新房业务净收入79亿元。

新赛道业务层面来看，家装家居和房屋租赁服务领域，已成为公司增长的新引擎。

数据显示，二季度，公司非房产交易服务业务收入同比增长85.3%，占比提升至约35%，其中，家装家居业务净收入同比增长53.9%达40亿元，板块业务贡献利润率由30.6%环比提升至31.3%；房屋租赁服务净收入同比增长167.1%，达到32亿元，板块业务贡献利润率达到5.8%。

(来源：公司资料)

这一系列数据不仅反映了贝壳在新业务领域的强劲动力、显示了公司收入以及盈利结构的多元化，这同时也充分表明公司的核心业务盈利基本盘的不断夯实与新兴业务持续带来的成长爆发力。

透过这份半年度成绩单，不难看到，贝壳不仅在数字上超出了市场预期，更在战略转型和业务创新上展现了前瞻性和实效性。可以说，透过"双增长曲线策略"，贝壳能够在市场波动中保持稳定的业绩增长，同时公司也进一步减少了对单一市场周期的依赖，形成了跨周期发展的经营基础。

往后看，不难预见的是，随着房地产市场的逐步回暖和政策环境的改善，贝壳有望凭借其多元化的业务布局、坚实的用户基础和健康的现金流状况，实现更加稳健和可持续的发展。

2·夯实业务基座，构建规模、品质、效率的正循环

在房地产行业的新周期中，贝壳正通过其创新的业务模式和战略布局，巩固其业务基座，致力于打造一个全面、高效的"一站式居住服务平台"。这一模式不仅提升了用户体验，也为公司带来了新的增长动力。

正如贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东所表示的，"展望未来，我们的核心目标是建立一个能够持续向上、从一个胜利走向下一个胜利的组织。下一步，我们会通过推动规模、品质、效率的正循环实现组织的持续增长"。

透视贝壳的发展模式，其充分展现了公司在居住服务行业布局的前瞻性和创新力。特别是在当前国家大力支持发展新质生产力的背景下，贝壳的经营发展显然也与这一趋势相契合。

一方面，从贝壳战略升级的背景来看，随着居住行业由"买到房"向"住得好"的转变，消费者对居住品质的需求日益增长。贝壳通过打造"一站式居住服务平台"模式，积极回应这一市场需求，体现了其对新质生产力发展趋势的敏锐洞察。

从技术层面来看，贝壳通过技术创新，如大数据和人工智能的应用，能够优化房产交易流程，提高服务效率和质量，这正是新质生产力的核心特征。

数据层面来看，Q2财报显示，在房产交易服务业务上，贝壳通过加强优良房管理、房源聚焦以及新媒体商机获取和转化，并结合AI选房师、房源维护助手等科技工具赋能，帮助门店提效。从去年9月以来的各批次新签门店在签约3个月后人效都达到平台存量门店的80%以上。

(来源：富途行情)

与此同时，在家装家居业务上，贝壳全面推进基于Home SaaS 2.5的底层数字化系统能力建设，优化升级BIM SSC中台和材料履约一体化能力，推动家装业务实现全国一套业务模型框架、一套系统、一套语言。通过不断优化和升级其业务流程和服务质量，为消费者带去更高效的家装服务体验。

另一方面，贝壳积极应对供需关系的新变化。通过提供更加个性化、品质化的服务，满足消费者多样化的居住需求。

如其通过贝好家事业线，致力于基于客户需求定义好房子，打造极致的产品和服务。这不仅包括房屋本身的质量，还涉及居住体验的全方位提升，如社区环境、配套设施等。

最典型的是，公司能够通过数据驱动的洞察，参与到房地产的供给侧改革中，推动房地产行业的产品和服务升级，满足消费者对高品质居住的期待。

贝壳通过多年在房地产领域的深耕，积累了庞大的数据资源，这些数据成为其探索房地产供给侧升级的天然优势。如，利用大数据分析，贝壳可以参与到房屋设计的早期阶段，帮助开发设计出更符合市场需求的房子，提升房屋的市场竞争力和用户满意度，进而降低项目开发风险，实现快速的周转与去化。

最后，贝壳将房产交易与家装、租赁等服务相结合，也构建了一个多元化的居住服务平台。相较于传统房地产企业，公司的消费者服务链条更为顺畅，在面对市场变化时，也将展现更大的灵活性与更强的抗风险能力。

可以说，贝壳的"一站式居住服务平台"模式，不仅为用户提供了便捷、高效的居住服务体验，也为公司在竞争激烈的房地产市场中构建了坚固的竞争优势。而随着公司继续推进战略升级和服务创新，贝壳有望在满足消费者多元化居住需求的同时，实现业绩的持续增长和价值的长期提升。

3·重视股东回报，加码回购彰显长期发展信心

站在当下来看，贝壳正处于一个市场逐步出清、行业走向新局面的时期，在这一过程中，市场对公司价值的认知一定程度存在偏差，公司整体估值波动之下，也孕育着机会。

一方面，公司过往的业绩已经充分证明了其在市场周期中的强劲韧性。在行业经历调整的阶段，贝壳不仅保持了稳定，还实现了逆市增长，这一成绩进一步强化了其市场地位，为公司估值的提升提供了坚实的支撑。

另一方面，随着行业逐步走出低谷，之前的悲观预期已经得到了市场的充分消化。贝壳凭借其在居住服务行业的深入布局，确立了坚固的行业壁垒，同时新的业务布局打开了成长天花板。在此基础上，公司的估值体系有望在未来得到市场的重新评估。

值得一提的是，在业绩发布前，贝壳就于近期获多家机构一致看好。其中，中泰证券发研报指出，贝壳作为业内龙头企业，在全国布局战略深化和平台优势的加持下，将充分受益于行业规模的持续扩张。该行预计公司2024—2026年归母净利润分别为78.1亿、99.0亿、112.8亿，当前港股股价对应PE分别为14.8倍、11.7倍、10.2倍。首次覆盖，给予"买入"评级。

高盛此前亦维持贝壳港股"买入"评级，其认为集团下半年的增速会加快，预计总交易额、收入及净利润分别升23%、27%及36%；预期其他业务收入包括租屋、翻新及装修等，在今年全年占总收入的三分之一，并将于2026年增至四成。

此外，摩根大通在研报中，直言看好贝壳的原因，包括市场主导地位、在互联网板块中盈利增长前景相对较好以及收入结构变化促使利润率提升。其给予公司"增持"评级，美股目标价19.5美元，港股目标价51.0港元。

券商的观点普遍反映出机构投资者对公司坚实基本面的高度认可，以及对其长期发展潜力的乐观预期。

值得一提的是，在公布Q2业绩的同时，贝壳亦公告，拟扩大及延长股份回购计划，回购授权由20亿美元上升至30亿美元A类普通股及/或美国存托股份。

要知道自2024年以来，贝壳已经斥资约4.8亿美元大力度回购股票，回购股数约占2023年末已发行总发行股本的2.75%。而自2022年9月公司股份回购启动至2024年8月12日，贝壳已斥资约13.9亿美元展开相关回购动作，累计回购股数约占回购计划启动前已发行总股本的7.51%。

如今公司继续真金白银加码回购之下，无疑进一步向市场释放了对后续发展的信心。

面对当下不确定性升温的宏观外部环境，投资者越来越寻求那些能够提供稳定回报和长期价值的企业。可以说，贝壳的稳健业绩为股东回报提供了坚实的基础，而除了持续的股票回购，公司慷慨的现金分红也为投资者带来确定性的收益。

自去年9月首次进行了约2亿美元的特别分红后，在今年3月，贝壳再次宣布派发约4亿美元的末期现金分红。考虑到整个行业普遍面临挑战的大环境，贝壳接连大手笔的分红，不仅显著提升了市场对公司的信心，也进一步巩固了投资者对公司的认可。

正如贝壳CFO徐涛在此次业绩电话会中所表示的：在稳健的现金储备下，我们仍会持续加大股东回报，通过积极的股票回购，进一步提升资本配置、提高资本运营效率，与投资者分享发展的红利。未来我们将持续回报陪伴公司共同成长的股东，并与股东分享公司创造的价值。我们永远不会松懈对风险底线的把控，确保今天种下的种子可以在未来开花结果，并与股东分享丰盛的果实和胜利的喜悦。