众筹拆迁时代

老房子的春天，有可能不是政府牵头拆迁重建，而是业主们抱团众筹。

等拆迁等来了资金摸底

过去如果一个“老破小”的外墙喷上红色的“拆”字，拉满“早签约，造幸福”的红色横幅，那就是一件值得全家老小开心很久的事，甚至还有机会从此走上人生的高光。

但最近有的业主左等右等十几年的拆迁改造的愿望，最终等来的却是自筹资金拆除重建摸底试点通知。

根据深圳市罗湖区清水河街道办事处发布的一则《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》显示，为了提升红岗花园小区居民的居住环境和生活品质，根据老旧小区改造的相关文件和指导精神，对小区1—7栋住宅进行自筹资金改造摸底调查。

这意味着小区接下来的重建资金来源将有可能发生很大的转变，过去资金来源于牵头改造的开发商，那么今后很大概率会来自业主自己身上。

这种转变虽然看着很微小，但如果试点成功，将极有可能成为今后深圳其他老小区借鉴的案例。

如今老破旧的红岗花园，几乎真的已经到了不得不进行拆迁重建的地步。

今年5月，位于深圳罗湖的老小区红岗花园的业主曾在社交平台发表过关于红岗花园更新改造意愿，迫切期待相关职能部门能在倡议老旧小区更新改造的情况下，重视深圳市罗湖区红岗花园脏、乱、差等问题，并且也附上了小区的一些质量和维护问题。

红岗花园有多破呢？

从业主反馈情况来看，小区地基下沉与墙壁断裂，阳台外墙断裂钢筋裸露，4栋、13栋出现主墙和横梁开裂，空调窗台水泥脱落，15栋出现墙体倒塌，小区外墙多处脱落，18栋以及地下水管曾经多次爆裂。

实际上小区早在零几年就进驻了拆迁办，2012年还有业主表示曾接到开发商电话，已有80%的业主签了拆迁协议，催促尽快签约。

但由于各种各样的原因，该小区的拆迁改造工作一直拖延至今。

过去房地产上行周期没能彻底实施重建，如今房地产缩量阶段，再希冀如从前一般政府牵头重建，难度会比以往更大。

一方面，拆迁重建费用成本高，如今开发商都自顾不暇。

另一方面拆迁政策早已不复当初，并且目前政府工作的重心已经转移到保障房上面。

第三是本身拆迁旧改的工作就相当艰巨，在过去这么多年，如果小区能够拆迁，也就不至于能够拖到这么久。

这样的举措和之前浙江丽水拟出让微小宅地，个人可独立建房，可办证、可出售，有异曲同工之处。

对浙江丽水而言，微小宅地流程类似微缩版“招拍挂”，则意味着个人可以通过抱团的方式进行拿地建设。

这种允许业主自己拿地，可以依赖更多有实力的个人。

而现在深圳也同样是希望借助业主的个人力量，盘活“老破旧”小区的重建。

这种自筹拆迁重建的方式好处就是让业主改造自己的家园，亲力亲为，也更有动力。

业主们在拿到自筹重建资质后，还可以抵押给银行贷款，既拉动了二次基建，刺激了经济，又盘活了银行的账单，老旧住房又能得到改善，业主住新房的愿望又能满足，是一举多得的方式。

但目前估计暂时是停留在美好愿望层面上。

因为业主虽然出了钱，但重建的决策权能否到手中亦未可知。

如果真的通过业主自筹资金拆迁成功了，是否能够给予业主充分的“自住开发建设”权限，还需要看推进的效率和结果。

更重要的是，如果重建的决策权交到业主手中，那么又该如何界定责任的归属？

比如重建的安全问题，出了问题谁负责？谁来监管？谁有权拍板每一个方案，落实细节？

所以，自筹资金改造摸底调查后，或许还需要配套更多的支持政策。

众筹旧改趋势

虽然在罗湖的红花岗花园之前深圳还没有出现过完全由业主自筹资金改造的老旧小区，除了一些原本依赖村集体股份公司实力改造的老小区，但红花岗花园的摸底业主自筹资金改造也释放了老小区改造的趋势或者信号。

这次也不失为深圳探索老小区改造的一种新模式。

因为现阶段房地产行业已经不再是过去那种速度与激情的节奏，很多开发商连普通宅地的经济账都算不过来。

由开发商作为牵头改造，涉及的利益相关方更多，更为复杂，需要协调的情况就更多，也会间接导致老小区在改造的过程中一拖再拖。

而目前这种探索模式也是基于当前的现实趋势，更符合实际的需求。

就深圳当前情况而言，不少拆迁重建的项目更新效率都慢了下来，一些业主正面临着过渡费拖欠，回迁遥遥无期的情况。

如位于龙岗良安田新村的改造项目，6月被媒体报道拆迁8年依旧未能拆迁完毕，村民无法回迁安置，并且过渡安置费也出现拖欠的情况。

如位于坪山新区的飞东村项目，拆迁工作推进了快十年，项目拆除只剩村路口小部分未动，有业主表示2011年南越大厦的两室一厅售价15.5万，但几年后被纳入拆迁重建，随后业主每年都能领取到开发商发放的油、米，后来这些福利中断，业主也把房子继续出租。

如罗湖的笋岗田心村项目，有网友爆料拆迁进行到一半便没再继续，反而开始拉石子碾碎；位于西乡的宝安旧改项目共乐村，有网友业主曝光牵头的开发商资金紧张，表示幸好未拆迁可以一直放租收租，并且开发商也没有跟进拆迁事宜。

再比如盐田三村、四村、西山吓村旧改项目，有网友在社交平台上评论旧改项目已经拆房，但过渡费已经停了一年。

根据合一城市更新统计数据显示，截至2024年7月7日，深圳列入城市更新计划项目1039个，仅536个推进到实施主体公示阶段，占比约51.6%。

拆迁过渡费拖欠实际上是房地产行业现阶段的一个缩影。

所以基于这样的现实情况，或许业主自筹资金才能真正摆脱一些老小区拆迁重建的资金困局，解决重建效率的问题，更好满足业主们回迁的愿望，提升周边居民的生活品质。

或许这种方式也是眼下解决城市更新计划项目更好的出路。

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作者 | 醉酒大鲨鱼