正荣服务(06958.HK）：打造非住品牌，多元发展，稳步前行，给予“强烈推荐”评级，目标价5.42 港元

机构：克而瑞证券

评级：强烈推荐

目标价：5.42 港元

给予强烈推荐，目标价格5.42港元/股。我们对正荣服务集团有限公司（简称“正荣服务”或“公司”）首次覆盖，目标价格5.42港元，相当于29.1x2020年PE与18.3x2021年PE。

稳中求进，深耕长三角及海西经济区。截至2020H1公司在管面积中57.1%来自长江三角洲地区，这一比例在2017年以来呈现上升趋势。公司在管面积中23.4%来自海西经济区，这两大区域是正荣地产主要布局区域。我们认为公司不断深耕长三角地区（包括上海、南京为主的一二线城市）的策略对物业板块的发展更有利，原因如下：1.长江三角洲地区物管费相对更高2.通过重点深耕提升规模效应，提升盈利能力。

外拓以非住业态为主，年内首度突破度假村业态以及进军城市服务。公司外拓以非住宅项目为主。2020H1公司非住宅类在管面积为829.6万平方米，占比由2017年的8.4%上升至2019年的36.2%。公司通过收并购取得政府共建、学校物管项目经验积累，并在并购后重点发力这些业态的项目拓展，着重把现有非住宅业态做深做透。同时，公司今年首次切入度假村业态以及城市服务领域。

增值服务目前仍较多依赖关联地产支持。2019年公司增值服务收入为3.7亿元，占比达到52.2%：其中非业主增值服务占比在36.6%，大多来自关联地产的新盘。业主增值服务收入占比在15.6%，其中占大头的停车场管理收入也离不开关联地产的支持。正荣地产在克而瑞全口径地产销售金额排名较稳定，近五年均进入前30名且排名有所上升，我们认为关联地产近年来的快速发展将为正荣服务未来两年的业绩提供一定保证。

风险提示：市场外拓不达预期；增值服务未寻求到突破口。