策略:困境反转、政策博弈“双线并行”;全国:销售端强现实,价格端弱预期;城市:系统性价格困局,结构性弹性差异;房企:局部竞争激烈,总量缩表加速。
策略:困境反转、政策博弈“双线并行”
2024年上半年,行业未摆脱周期惯性下行,供需关系重构对居民资产、企业生产、经济发展等多维度连锁影响持续,政策端采用靠前发力方式,通过限制性政策宽松激发增量需求,主动式去库存加速供需调节,我们判断目标指向“稳定价格、改善预期、平滑周期”。伴随二十届三中全会指明下阶段行业发展方向,即“既防风险、又促发展”,为加速新模式构建留下充足政策优化及改革空间。2024年下半年,基本面基数效应渐退,新房、二手房销售降幅有望进一步收窄,市场预期或逐步趋稳,发生二次下滑概率较低。从交易策略角度看,我们认为“困境反转”和“政策博弈”逻辑双线并存,有以下几条投资主线值得关注:
方向一,龙头国央企继续享有集中度优势,于核心城市货源充足、把握机遇能力强,同时其资金优势有望助力其继续扩储、扩大份额优势;部分区域型企业在基本面健康度高的城市具备市占率优势。重点推荐:中国海外发展、招商蛇口、保利发展,建议关注:越秀地产、滨江集团、绿城中国、城建发展等。
方向二,供给侧“防风险”基调下,政策对于未出险优质非国央企或延续“呵护”思路,给予融资支持协助其跨越周期,部分房企信用修复预期或稳步修复。重点推荐:龙湖集团、万科A、新城控股、金地集团等。
方向三,母公司交付增量下滑对第三方拓展影响显现,龙头央企关联物企成长路径明确,规模有望保持良好增速,部分房企发展策略转向提升存量运营、探索差异化发展路径,长期同样具备赛道突围潜力。重点推荐:保利物业、招商积余,建议关注:华润万象生活、中海物业、万物云等。
全国:销售端强现实,价格端弱预期
2024上半年,全国新建商品房销售面积同比下降19.0%。从单月趋势看,24年前两月基本面超跌,3月小阳春销售面积同比增速改善,二季度同比降幅持续收窄,6月增速呈现出区别于2023年同期的逆势提升走势,主要或得益于“517”新政推动需求集中释放。我们认为24年下半年累计增速或呈继续改善趋势,主要因:
1)基数效应明显,23年销售前高后低;2)24年前两月基本面深度调整,短期发生大幅度二次下滑概率较低;3)“517新政”后市场信心趋稳、跌价预期有所改善。但市场对价格整体预期仍然偏弱。我们预计2024年全国商品房销售面积或为9.40亿平,同比降幅较年中收窄至15.9%,新开工面积7.15亿平,同比下滑25%,竣工面积7.99亿平,同比下滑20%;房地产开发投资9.99万亿元,同比下滑9.9%;新建住宅、二手房合计成交面积13.4亿平,同比下降11.8%。
城市:系统性价格困局,结构性弹性差异
2024上半年,62城新房累计成交面积同比-33.3%,一线、二线、三线及以下城市分别同比-28.6%、-34.3%、-36.1%;16城二手房成交面积同比-6.9%,一线、二线城分别同比-5.1%、-11.5%,表现优于新房,主要因比价效应下二手房对新房形成分流。
展望下半年,我们预计高能级城市有望延续良好热度,受23年三季度基数较低影响,同比降幅或进一步收窄并可能回正。狭义库存及库销比低,市场健康度高的城市基本面存在潜在分化可能。短期二手市场“以价换量”、“各地房贷利率中枢下限”等格局仍将延续,热度有望保持。2024年6月,一线城市平均租金回报率约1.66%,较2023年有所回升但仍处历史低位,距离10年期国债收益率差值仍有0.62pct,底线思维下房价下行空间仍存。
展望短期价格趋势,下半年全国二手房价格或仍保持回落趋势,但得益于5月政策催化二手成交持续放量、叠加基数效应渐退或增强市场对于基本面的信心,价格降幅或有望收窄。
房企:局部竞争激烈,总量缩表加速
2024上半年,受益于政策端积极发力刺激需求,房企业绩下滑逐月趋缓,但行业未改探底走势,多数房企仍面临较大的回款压力。2024上半年,克而瑞百强房企累计操盘金额18518亿元,同比-40%;百强中央企、地方国企、非国央企销售金额分别同比-31.9%、-42.2%、-50.1%,企业资产差异仍较显著。
展望下半年,中性假设下至年末百强操盘金额累计同比增速或能收窄至-31%。2024年上半年,TOP100企业新增权益货值8898亿元,同比-28%。房企对优势地区优质地块竞争激烈,性价比不高的地块拿地极为谨慎,城投托底比维持较高比例。主流头部房企2024上半年新增货值同比降幅在30%-70%区间,短期房企或延续依据市场销售表现动态调节新增货量,不至于陷入“无货可推”境地,但不排除价格压力下,投资总量收缩使新房有效供给受到约束,制约需求释放的同时或造成房企规模压力;若销售量价降幅展现持续收窄趋势,投资端边际上行空间同样良好。
风险提示:基本面变化超预期,增量政策超预期,货币政策和财政政策效果存在不确定性。
注:本文来自天风证券2024年8月20日发布的《破困局,谋变局》,报告分析师:王雯S1110521120005
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