房地产政策继续发力的三个理由

房价下降的普遍性，政府性基金收入下降带来问题的紧迫性和此前政策的有效性，共同构成了政策继续出台的重要理由。从上海核心区域出发，中信证券认为在短中长期政策持续发力的情况下，核心城市房价有望趋于稳定。中信证券看好聚焦核心区域，具备良好开发能力和融资渠道的开发企业，同时也看好受益于二手房市场放量的交易平台和现金流稳定的物业服务企业。

▍表面看，国房景气指数在低点略有反弹，但行业基本面仍继续向下。

517新政后，房地产市场交易活跃度有所提升，2024年6月的国房景气指数在连续下跌6个月后有所回升。根据国家统计局数据，2024年前6个月，全国房地产开发额52529亿元，同比下降10.1%，降幅与前5个月持平，降幅持续扩大的趋势止住；新开工和竣工面积分别为38023万平方米和26519万平方米，同比分别下降23.7%和21.8%，其中新开工面积降幅较前5个月收窄0.5个百分点；商品房销售金额和销售面积分别为47133亿元和47916万平方米，分别同比下降25%和19%，降幅较前5个月分别收窄2.9和1.3个百分点。总体来说，行业数据由于基数原因降幅略有收窄，但基本面仍在持续向下。

▍土地出让合同表现明显差过国有土地使用权出让收入，显示政府性基金收入从紧的压力才刚刚开始。

财政部数据显示，2024年前5个月全国国有土地使用权出让收入为1.28万亿元，同比下降14%。但自下而上的汇总，根据Wind，2024年1-6月100个大中城市土地成交总价同比下降32%（其中1-5月份同比下降24%）。由此可见，由于历史应缴款项的存在，政府性基金收入下降带来的压力，或在2024年下半年才会集中表现出来。

▍销售额同比降幅更大于销售面积，且全国范围来看几乎所有城市房价都在下降。

2024年上半年，全国商品房销售额的降幅大于销售面积的降幅，这意味着销售均价从2023年上半年的10601元/平方米，下降到了2024年上半年8613元/平方米。统计局数据显示，东部、中部、西部和东北地区2024年上半年销售均价分别为12956、7028、7220、7009元/平方米，分别同比下降10%、6%、4%、5%，这显示了房价的下跌是普遍性的，也是明显的（尽管存在结构性因素）。另据70个大中城市房价数据显示，新房和二手房环比下跌的分别有64和66个城市。根据贝壳研究院统计，6月50个样本城市平均二手房价格指数相较5月下降1.3%，其中一二三线城市分别变化0.1%、-1.5%、-0.6%。

▍刺激需求的政策初见成效，核心城市二手房市场有复苏迹象。

上一轮政策初见成效。根据贝壳研究院统计，6月50个样本城市平均首套房和二套房的房贷利率分别为3.36%和3.76%，相较5月分别下降6个和11个基点，中信证券预计房贷利率可能会下降到3%以下。根据贝壳APP数据统计，2024年6月77个样本城市二手房成交套数8.4万套，与5月基本持平，最近4周（6月17日-7月14日）周度环比分别为-2.7%、-3.6%、-8.1%、2.0%。网签数据方面，根据Wind，2024年6月中信证券跟踪的42个样本城市新房网签套数同比下降21.6%，7月前14日同比下降18.7%；2024年6月14个样本城市二手房网签套数同比增长6.4%，7月前14日同比增长17.8%，二手房的表现显著优于新房。上海的房价已经率先企稳，根据冰山指数，最近有数据的4周（6月10日-7月7日）上海房价分别变化0.1%、-0.2%、-0.1%、-0.1%。按揭贷款利率的充分下降，也为下一步按揭贷款抵扣加码奠定了前提基础。

▍风险因素：

核心城市房地产政策后续出台节奏及效果不及预期的风险；房价持续下行，推动居民预期不断变差，从而进一步提升二手房挂牌量的风险。

▍期待政策进一步解放思想，预计核心城市房价年内有望企稳。

房价下降的普遍性，政府性基金收入下降带来问题的紧迫性和此前政策的有效性，共同构成了政策继续出台的重要理由。从上海核心区域出发，中信证券认为在短中长期政策持续发力的情况下，核心城市房价有望趋于稳定。中信证券看好聚焦核心区域，具备良好开发能力和融资渠道的开发企业，同时也看好受益于二手房市场放量的交易平台和现金流稳定的物业服务企业。

2024年4月之后，中央和地方房地产政策路线图

资料来源：人民网，各地方政府官网，中信证券研究部   注：统计截至2024年7月14日

注：本文节选自中信证券研究部已于2024年7月15日发布的《房地产行业2024年6月数据点评—房地产政策继续发力的三个理由》报告，分析师：陈聪S1010510120047；张全国S1010517050001；刘河维S1010523030004；王天瑜S1010524050002；朱翀佚S1010524060002；李俊波