恒隆地产25年回顾（1990-1993）

恒隆这25年的发展离不开一个人，那就是恒隆的领头人陈启宗先生，先生是1991年接手的恒隆，在这之前恒隆面对的局面非常不好。

我来大概介绍一下相关历史（来自百度百科）：和很多香港企业一样，恒隆集团是个不折不扣的家族企业。1960年，恒隆地产成立，在20世纪70年代港英ZF大规模兴建地铁的大背景下，恒隆很快成为香港经营“地铁上盖”（指建在地铁口上的房地产项目）最有经验的开发商，并在1981年左右和当时的香港楼市一起达到顶峰时期。1982年，恒隆与新世界一起拿下金钟二段“地铁上盖”的物业开发权。就是这个一度让恒隆在香港风光无限的项目，将时任恒隆集团主席的陈曾熙（陈启宗之父）推向舆论焦点。

谁也没有想到，1982年，同样也是香港那一轮房地产泡沫的崩盘前夜，只是那时候的香港人，包括陈氏恒隆，几乎没有丝毫察觉。数据显示，1959年至1981年的21年间，香港各类物业的地价上涨了74至281倍，同一时期，香港物价上涨26倍。也就是说，房地产价格涨幅远高于城市平均物价涨幅，地产价值被严重高估了。

在各种没有预料的因素“偶遇”下，恒隆面临的是要补偿金钟二段香山大厦的地价18亿港元，但银行此时已经收紧银根，恒隆资金开始吃紧，并最终退出金钟二段的“地铁上盖”开发。1986年，陈曾熙去世，陈启宗叔叔陈曾焘主理恒隆，直到1991年，陈启宗登上恒隆的舞台。对于1991年前的恒隆集团，陈启宗很少评及，问得多了，他会感慨一下，“在长辈略显保守的作风下，恒隆沉睡了十几年。”

恒隆在陈启宗的带领下没有一睡不醒。投资大陆和1997年的亚洲金融危机成就了陈启宗的“恒隆奇迹”。二十多年里，恒隆由原来排名第二的香港地产商滑落到第九、第十的位置，到今天再重回第二、第三位，陈启宗真正见证了大浪淘沙般的地产风云。

“我曾经多次提到1982年的一次晚宴，有我和郑家纯（新世界集团主席）以及另外两家地产商，他们也是香港名声显赫的人，土地储备不少于新鸿基，但现在这两家企业已经倒闭了。”陈启宗一直强调房地产是一个风险极高的行业，财富来去的速度很快，有时如过眼云烟。

拥有着骑士精神的陈启宗先生树立了新的恒隆理念，只选好的，只做对的。这一理念贯穿了恒隆从1991年至2015年这25年。他始终相信，只要好，只要对，就会总有价值，就会总被需求，就不会有什么迟来或者晚到。

超常理性，严守纪律，踏准每一个时机，恒隆总是在市场最低迷的时候出手拿地，在市场狂热的时候尽量做好现金储备，为下一次出击积蓄最强的力量，纵观地产这25年如恒隆一样把握时机如此准确的地产商屈指可数。

现在我带大家回顾这段尘封已久的历史，让大家对于恒隆的经营有一个连续的认知。文章大部分内容来自陈启宗先生的致股东信，我主要是整理结合自己的一些想法。

1990-1993：陈启宗接手恒隆，香港业务方面：收购了渣打银行大厦，也就是现在的恒隆总部，开放了山顶广场，收购其他一些项目来扩大自己的投资物业组合，积极升级改造现有物业，提高整体投资收益率，内地业务方面：开展了在大陆的处女投资，进军上海，建设港汇恒隆广场，为未来的内地业务扩展打下了基础。

1990-1991：Stability in Diversity: A Strong and Strengthening Portfolio（多样性的稳定：一个强大和有待加强的投资组合，这里我特意写成有待加强而不是持续加强。）

接手的第一年陈启宗先生还在熟悉和了解公司的相关项目，顺便整理未来的发展思路。这一年的主要基调是平稳发展，顺利接手。

当有人问到公司在香港所有投资物业公司的收益率为什么是最高的？

陈启宗先生是这么回答的，主要是因为公司的投资物业主要集中在商铺，且主要是迎合当地顾客，因此会较少的受到大陆游客减少的影响，但却会因为当地居民收入提高受益。另外公司的商铺一般较小，通常可以获得更高的单位租金，这在管理上也有了相当大的灵活性，通常可以迅速作出反映，来迎合消费者的口味。

这一年公司的投资物业整体表现平稳，并没有太出彩的地方，且收入和利润的增速开始放缓并且受到制约，自己建造的的巅峰之作：山顶广场也要在1992年底完成，此建筑是由当地建筑师和美国建筑师合作完成，将包括零售以及餐厅，在上面可以欣赏整个维多利亚港，同时会提供500个停车位，最大程度上接待更多的游客。

这一年对于恒隆来说困难不小，公司由于之前的几次错判导致收入停滞不前，由于未来项目较少，因此陈启宗先生已经打算在下一年大干一场。

1991-1992：Foresighted Policies: Bearing the Fruit of Expansion（富有遇见的政策：为了未来丰硕的果实采取激进的发展方式，可能翻译的不好，实在找不到合适的词。）

这一年市场给了陈启宗先生机会，他感觉到利率有可能进一步下降，资产价值可能会有提升，恒隆做出了有史以来一笔非常大的融资需求，通过可转债募集到了22亿9千万港币强化了自己的资产负债表，这笔钱足够恒隆增加30-40亿港币的优质物业。如果说第一年陈启宗先生接手还在于熟悉了解公司，理顺之前的发展项目，这一年则明显带着他的烙印，开始加大投资项目，为未来的发展铺路，这一年也许是恒隆有史以来最激进的一年，但是手法上却并不激进，因为用了股权融资。

恒隆为什么不通过借款来筹集资金呢？陈启宗先生指出两个观点：第一，恒隆这种长期持有物业的方式对于长期借款方没有足够的吸引力，回报的周期太长，愿意参与的人数很少。第二，由于恒隆是购买物业用于长期投资，这样市场上其他的借款方式和恒隆的模式不匹配。但是股权融资的方式完美的解决了上述两个问题。

由于这笔强有力的资金进入，恒隆开始在市场购买能够提供8%-9%收益率的优质投资物业。恒隆在这方面有强大的优势得以遇到较少的竞争，其一，主要交易对象在2亿至3亿港元，相对较大，而恒隆资产负债表强劲，手握重金。其二，恒隆是唯一的买家购入物业用作长期投资。

同时恒隆开始了对已有物业的更新升级，期待未来带来更多的租金收入。食品街组合在这一年进行全面的升级，其中第一阶段37%的面积于年底完成，收到的租金将是以前的两倍，后续剩下的面积将在租约到期后开始升级。

另外公司希望在未来一年买入价值20-25亿的投资物业，于国内也选定了北京，上海，广州为进入内地的桥头堡，但是必须符合恒隆的价值观：只选好的，位置必须最佳，要在人口中心区域。

这一年，恒隆抓住市场机会拿到了足够的资金，为来年市场合适的投资机会进行了准备，准备开始加强自己的资产组合，并且升级过去的物业提升整体的收益率，全方位的改造就此开始，增加物业，提升物业素质，寻找进入内的机会，一切都是那么顺利和完美。

1992-1993：Discerning Decisions: Qualitative Approaches to Portfolio Management(有洞察力的决策：定性的方式来对投资组合管理)

在这一年公司提出了自己四个主要领域：

1 继续选择性收购租赁物业

2 完成发展中的项目

3 提高现有租售的投资收益率

4 增加在中国市场的投资

公司进行了一系列的收购包括丽港城商场、长沙湾百佳大厦、花园台2号等，其中还包括两项重大投资，为未来公司5-6年的发展奠定了坚实的基础。

购买渣打银行大厦

通过这一笔投资，公司借此获得了28500平方米的黄金物业的全部产权（商铺：4,800平方米；写字楼：23,700平方米），大厦位处中环金融区的优质甲级商厦，建筑设计柔和古典格调。大厦位置优越，毗连港铁中环站及港岛线与机场快线的交汇处香港站，并坐拥维港海景。交易的方式稍微有点复杂，公司支付了9亿的港元现金，并且承诺在未来20年总的租金款达到20亿。公司因此获得了除零售商店和两层办公室（合计17%，这些租赁权将在2012年归还给恒隆）的其余全部租赁面积的支配权。

建造港汇恒隆广场

同期母公司在上海在徐汇区徐家汇地铁上面购买了5公顷的土地用来发展一个商业和住宅综合体，包括一个126000平方米的购物中心。成为了恒隆进入内地市场的第一步。恒隆地产持有12.9万平方米的商场部分42%的权益，其他的部分由恒隆集团持有。

这一年恒隆完成了大量的投资物业收购，同时选择了进入内地市场的第一站：上海，投资组合日渐丰富，这个时候可以说成1990-1991那句话一个强大且持续增强的资产组合，陈启宗先生的第一阶段就此完成。(作者：林奇法则)