深度 | 金鱼池里有大鱼！12人的公司拿下15万+的地块

刚刚成交的北京东城区金鱼池地块，让一家名不见经传的河北房企进入大众视野。

7月3日下午，备受关注的北京东城区金鱼池地块土拍结果出炉，经过31轮竞价触顶摇号，最终由河北鑫界房地产开发有限责任公司以上限3.375亿元摘得，销售指导价15.1万元／平方米。

自2021年集中土拍后，北京土拍就有了溢价率不超15%的隐形红线，此次金鱼池地块则将溢价率上限提高到25%，上限价格为3.375亿元。同时设定了溢价率分段指导价，分三个档位：13.9万元/平方米（溢价率15%以下）、14.3万元/平方米（溢价率15％-20％）、15.1万元/平方米（溢价率20％以上），上下浮动8％。

由于位置极佳，且东城土地供应稀缺，这使得金鱼池地块在竞拍之前便备受瞩目。

图片来源：北京市规划和自然资源委员会官网

公开资料显示，金鱼池地块位于东城区核心，二环之内，天坛公园北侧。北向1.5公里为天安门广场，南端紧临十一学校金鱼池分校，东侧300米为地铁桥湾站，西侧600米为珠市口站。地块北侧为北京前门大街商业板块和北京坊商业项目，1.9公里可到达王府井商业街，周边还有琉璃厂文化街等等，是真正意义上的核心地块。

东城区土地供应稀缺，二环内新增宅地更是少之有少，据媒体统计，上一次新增宅地还是在7年前。

2017年8月，华润招商碧桂园联合体38.4亿元拿下的永定门外地块，但拿地后又缴纳33.9亿元土地开发建设补偿费，合计土地成本72.3亿元。

同样的地段优势下，金鱼池地块更小，总价也更低，起拍价仅2.7亿元。低总价也给了更多中小房企入场的机会。

金鱼池地块的最终竞得者河北鑫界，成立于2005年，位于河北省石家庄市，主要从事房地产业，注册资本2000万元。根据公开资料，其开发的地产项目也主要位于石家庄，比如住宅项目鑫界王府、悦福里，商办项目鑫界大厦、鑫界帝王国际等。根据工商信息，2022年河北鑫界的参保人数只有12人。

但值得注意的是，根据天眼查，河北鑫界实控人之一水福来在中国华电集团成员企业担任高管，河北鑫界与中国华电旗下公司共同投资成立“河北华电石家庄热电有限公司”，二者分别占比18%、82%。中国华电主要从事电力、热力生产和供应业，为国资委全资企业。

从地块信息来看，金鱼池地块为F2公建混合住宅用地，土地面积3027.632平方米，规划建筑面积5550平方米，其中自持公建占比高达70%，住宅占30%，住宅部分只有1665平方米，且限高18米。

这是北京有史以来招拍挂出让的住宅建面最小地块，业内人士预计，住宅产品大概率会是6层以下洋房大平层，且体量很小，若按套均150平方米计算，仅有10余套房源，“不管是内部购买还是对外销售，基本能够消化。”

而对于公建部分，不排除河北鑫界在北京设立企业总部、或者是华电的办公用途，都有可能。

建筑规模的限制和较高的公建占比，也使得金鱼池地块较为特殊，对于开发商来说存在一定的挑战。

从这个角度来看，金鱼池地块并没有吸引品牌房企到场竞价，与河北鑫界共同竞价的只有两家企业：佳源投资和东营亚通置业。其中东营亚通置业的股东之一是东营亚通石化有限公司，是一家大型民营石化企业；而佳源投资的实控人是北京东城区国资委，作为区属国资企业，佳源投资曾参与了东城区多个城市更新与保障房项目。