地产销售的好转可以持续吗？

一系列地产新政出台后，二手房交易率先放量，并在近期传导至新房销售的改善，地产政策发挥效果的同时，也应看到房价仍处于下行通道，库存仍处于高位，地产销售的持续复苏回暖仍面临居民收入及预期偏弱等因素的制约。建议跟踪后续增量政策的出台以及居民收入及预期的恢复状况。对于债市而言，短期内长债利率料将呈现低位震荡走势。

地产销售：517新政出台后，二手房市场率先受益，新房销售也于近期呈现快速抬升趋势。

今年3月以来，在一系列利好政策陆续出台，二手房成交逐步放量，其中517新政以来二手房销售更是显著抬升。根据中指数据，6月3日至6月23日，重点25城二手房周均成交套数较5月周均增长10.3%，较上年同期增长20.1%。新房市场方面，在517新政出台后的前1个月内，销售数据较为平淡，但在6月最后两周30大中城市商品房成交面积快速抬升，其中6月24日到6月30日的周度成交面积达397.4万平方米，为今年2月以来首次实现周度成交面积同比正增长。

房价：各线城市二手房价加速下跌，“以价换量”特征显著。

国家统计局数据显示，自2023年6月以来，一线城市二手房价已连续12个月位于下跌区间，5月一、二、三线城市二手房销售价格同比降幅分别扩大至9.3%、7.5%和7.3%，新建商品房价格同样延续下跌趋势。中指研究院发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告(2024年6月)》显示，今年6月百城二手住宅平均价格为14762元/平方米，同比下跌6.25%，环比下跌0.73%，已连续26个月环比下跌，二手房“以价换量”的特征较为显著；百城新建住宅平均价格为16421元/平方米，同比上涨1.50%，环比上涨0.15%，涨幅较上月收窄0.10个百分点。

历史回顾：历史上在地产放松政策出台后，新房销售会有所抬升，而政策的提振效果及持续期与政策力度以及居民收入及预期有关。

2008年10月，在经历了金融危机的冲击后，为扩大内需提振经济，我国进行了下调首付比例下限以及贷款利率下限等一系列地产政策，带动了此后超过1年的地产销售高速增长。在棚改货币化时期，居民购房需求得到了充分释放，地产销售迎来了新一轮的上升周期。去年8月末出台的地产新政，推出了“认房不认贷”、降低首付比下限以及存量首套房贷利率等措施，带动新房市场在此后的3个月有所回暖，但商品房销售额依旧同比负增长，或主要源于近年来居民收入及预期的变化。

新房销售好转的可持续性：我们预计6月当月商品房销售面积的同比降幅有望收窄，但后续地产销售的持续复苏回暖仍面临许多制约因素，建议跟踪后续增量政策的出台以及居民收入及预期的恢复状况。

第一，地产政策出台后会带动销售端出现短期脉冲效果，仅仅短期的良好表现不能作为行业企稳的判断依据，地产销售的实质改善仍需观察脉冲过后的持续表现。第二，在世界范围内来看，我国尤其是一线城市的房价收入比仍较高。2024年二季度末，北上广的房价收入比分别为30.6、37.2以及30.0，显著高于东京（13.9）及纽约（13.0）。第三，居民收入及对未来的预期仍未充分恢复。第四，不同线级城市保障房及去库存需求的错配。对地产市场而言，只有房价企稳才是行业整体企稳的先导信号，而更具有信号意义的是一线城市房价的企稳。

债市策略：

6月PMI数据显示经济修复斜率边际放缓，基本面因素对债市有一定支撑，地产及财政政策方面对债市的利空相对有限。在7月1日央行公告开展国债接入操作后，当日债市快速回调，但次日便迎来债市收益率的小幅下行。资产荒背景下，央行对长久期国债收益率的关注警示以及借券等操作对债市的影响持续时间较短。我们预计短期内长债利率将呈现低位震荡走势。

风险因素：

国内政策力度超预期变化；经济复苏不及预期；海外主要经济体衰退风险；地缘政治冲突进一步加剧。

注：本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》；明明 彭阳 章立聪 周成华