临近年末,公募REITs的上新速度也在加快。
继金茂消费REIT、华润消费REIT、印力消费REIT等3只消费REITs获批后,此前“落单”的物美消费REIT也于12月6日正式回复了上交所的问询函。按照惯例,预计物美消费REIT将于近期获批,正式进入募资环节,如顺利,其将成为首单民企消费REIT。
与此同时,近日深国际物流REIT、宝湾物流REIT和特变电工新能源REIT等三只公募REITs正式上报,易商仓储REIT已获受理。我国公募REITs正朝着常态化发行的方向发展。
物美REIT释惑再闯关
12月6日,嘉实物美REIT关于上交所的回复“虽迟但到”。在此次回复中,物美商业也首次详细阐释了其底层资产的租户信息等核心运营情况。
在此前的问询中,官方要求物美方面补充租约及租户方面信息,以判断其可持续经营的能力。
物美商业在回复中阐明,截止今年中期,4个底层超市类资产共有94个租户,涉及109项租约,其中,大成项目14个,玉蜓桥项目39个,华天项目29个,德胜门项目27个。
大成项目租约量较低,一方面由于该项目曾因某大型客户退租而导致出租率水平较低。数据显示,大成项目当前的出租率为83.21%,低于资产组合的平均出租率88.71%。另一方面,在该项目内承租3000方以上的大型客户占比较高。大成项目当前有4家租户的承租面积超过3000方,其他三个资产的最大单体出租面积基本在2000方以下;且大成项目前5大客户的承租比例已接近60%,其他项目的这一比例普遍在30%-40%。
物美商业还披露了关于租约期限的更多细节。截至今年中期,资产的加权剩余租期分布在7.15~9.59年之间,四项目加权剩余租期合计8.38年。其中,大成项目剩余租期为9.59年、玉蜓桥项目7.15年、华天项目8.16年、德胜门项目7.93年。
另外,3年以内到期的租赁合同数量为75个,占总合同数量的68.81%;合同期限在3年及以上的租赁合同数量为34个,占总合同数量的31.19%。不过,从租赁面积角度来看,3年以上的租赁合同租赁面积占比高达90%。
值得关注的是,物美这次还主动调低了项目资产估值,且准备实施一项类“保底”分派计划,给市场展现出足够的诚意。
物美商业在此次回复中将4个底层资产的折现率由6.50%调整至7.00%,如此一来,整体项目估值就由此前的10.44亿下降至10.02亿元,估值下调4200万元,调整率为4%,也是此轮调整力度最大的一只REIT。
此前,杭州西溪印象城考虑到未来的潜在宏观经济波动风险,将原来估值为39.77亿元,后调整至39.59亿元,下调1800万元,调整率为0.5%。华润商业REIT也对青岛万象城项目估值降至81.47亿元,减少了5500万元,调整率为0.7%。
除了调整估值以外,物美商业还对未来五年的可供分配金额进行了保底。
公告中指出,原始权益人物美商业预测该REIT在2024年至2028年的可供分配金额分别为6700万元、6960万元、7279万元、7504万元和7690万元。如未达到预期,将扣减物美商业的运营管理费进行补充;如果扣减之后仍无法达到预期,物美商业将放弃自己的分红来保障其他投资者权益。
这种类似“兜底”的措施,是目前公募REITs市场中的首例。
超15单REITs轮候发行
从10月至今,陆续申报上新的公募REITs约有15单。
具体来看,除了前文所述的8只REITs项目,今年10月上报的华泰紫金南京建邺产业园REIT和中金重庆两江产业园REIT,已于12月1日获得反馈。11月上报获受理的有易方达深高速高速公路REIT、招商公路高速公路REIT等;博时津开科工产业园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT亦于11月获得反馈;城投宽庭保障性租赁住房REIT与首三单消费类REITs于11月注册生效。
若以上公募REITs均顺利发行,我国公募REITs数量也将迎来加速扩容。随着中金山东高速REIT于10月17日正式发行,目前全市场公募REITs数量达29只,总规模已达1005.16亿元。
另悉,目前还有多只公募REITs待入局,建信金风绿电REIT已获受理,易方达广州开发区高新产业园REIT、工银瑞信河北高速集团高速公路REIT处于审核状态,预计未来REITs一级市场将迎来更大供给。
市场人士指出,从近期REITs的密集上新速度来看,公募REITs已从试点阶段走向常态化发行阶段,相信未来市场会更为成熟。而且随着消费类REITs等更多新品类上报,REITs基础资产类型也更为丰富,有助于提升REITs市场规模和市场活力。相关消息,工信部等六部门鼓励IDC等算力项目申报发行REITs。
市场扩容增类的同时,也吸引更多投资机构的目光。较早前,上交所举办了多场REITs投资人座谈,与会投资人涵盖了FOF基金、银行理财、保险以及券商等;已上市REITs也纷纷邀请投资者走进原始权益人,深入调研REITs底层资产;近日财政部等亦正推动将REITs纳入社保基金投资范围。
日前,沪深交易所同意首批5家保险资产管理公司试点开展资产证券化(ABS)及不动产投资信托基金(REITs)业务。该5家险资机构分别为中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司。
在获得试点资格后,国寿投资迅速成立了首支REITs战略配售基金,并抓紧落实相关的投资计划。首个合作的对象,就是已有REIT成功上市先例的普洛斯。