文 | 老鱼儿
编辑 | 杨旭然
尽管有很多人判断,房地产市场的复苏已经具备了一些有利条件,但行业各项数据还是略显冰冷。
据国家统计局数据显示,2024年1-7月,新建商品房销售面积为5.4亿平方米,同比下降18.6%,降幅较1-6月收窄0.4个百分点,其中,新建住宅销售面积为4.5亿平方米,同比下降21.1%,降幅较1-6月收窄0.8个百分点。
销售额方面,2024年1-7月,新建商品房销售额为5.3万亿元,同比下降24.3%,降幅较1-6月收窄0.7个百分点,其中,新建住宅销售额为4.7万亿元,同比下降25.9%,降幅较1-6月收窄1.0个百分点。
已持续4年多的低迷,给地产行业造成的痛苦显而易见。如今降幅收窄的改善迹象,给从业者和投资者带来了一些信心。
如果我们把时间线拉长来观察,会发现中国房地产行业在40年时间里虽已有过几次剧烈的周期波动,但人们对刚需住房、改善型住房的需求始终存在,政策对于保障性住房始终给予着足够的重视,城市建设也在不断更新——这些都成为了行业翘楚成功跨越周期的基本盘。
甚至可以说,房地产行业中,相当多的暴雷并非是需求消失导致的,而是企业治理层面存在问题和失误。严酷的寒冬最终会让那些谨慎、稳健、坚持长期主义的企业笑到最后。
01 变局
这场变局仍未真正结束。
40年间中国楼市有过一些小周期的波澜,比如1993年的海南房地产泡沫,2008年的金融危机影响,以及后来2014年楼市低迷。波澜中也有不少的知名房企从寂寂无闻到声名鹊起,也有一些从大宴宾朋到人去楼空。不过总的来看,整个行业从未像如今一样,真正开始遭遇市场需求的缩减。
2020年以来,三道红线、房住不炒等调控手段的持续出台,让房屋从投资属性逐渐回归商品属性,金融泡沫被挤出后,房子再也不是稳赚不赔的财富蓄水池,真实的需求开始更多主导房价。房地产市场终于在40年后,迎来了真正意义上的变局。
到目前为止,这场变局仍未真正结束。
中指研究院表示,在各项政策持续发力下,预计2024年下半年新房市场下行态势将有所放缓。但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善,全国房地产市场仍面临调整压力,新房市场或仍处于筑底阶段。
经济学家任泽平同样认为,房地产销售和投资将逐步放缓,预计在未来2年左右见底,未来住房市场的主要支撑将来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
综合考虑多个维度,如宏观经济政策的变化、房企与居民信心修复等因素。任泽平预计中性情景下,2024年供需整体仍将双向略微收窄,并在2年左右完成筑底。
当现实和预期都笼罩了悲观情绪,一些人甚至对整个行业未来是否还会存在产生了怀疑。
02 考验
行业周期的考验在历史上有经验。
关于房地产周期,中国市场始终都存在正确的认识,因此在行业变局面前,人们会展示出一种不知道未来在哪儿的无所适从。
如今房企所面对的问题,在世界范围内并不是孤例。许多国家都面临过行业的周期考验。而他们在面对周期问题时的成功应对,可以提供不少借鉴经验。
2008年时,美国次贷危机严重打击了本国房地产市场的信心。美国全国性的龙头房企霍顿公司全年收入锐减了70%。到2009年,霍顿公司的资产负债率飙升至64.5%,流动现金仅为总资产的2.3%,到期借款29.6亿美元,已经在实质上陷入了债务困境之中。
霍顿公司采取了主动应变的策略,以多项措施进行止损,优化债务结构。
经济危机之前,霍顿公司的净有息负债资本比一直保持50%以上,最高时甚至突破了60%,显著高于当时行业40%的控制标准。经济危机发生之后,霍顿公司面对下行局势果断打折促销清库存,同时即便赔钱甩卖也要降低负债比率。到2008年末,霍顿公司的土地储备较峰值已减少了70%。
及时的止损措施,让霍顿通过消减土地存货回收了8.4亿美元现金,折价出让也为公司带来6亿多美元的税收返还。这在为其及时补充现金流的同时,也让其逐渐恢复了经营现金的创造能力。
断臂求生的做法并非放之四海而皆准,但这种全力保障财务安全的理念,已经被现在的房企广为借鉴。
比如,龙湖集团一直在用全航道的正向现金流去降负债总额:
今年3月8日,龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划(CMBS);
6月28日,龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划(CMBS),规模为26.5亿元;
同日,龙湖还公告宣布已提前购回6.2亿美元的美金债;
报告期之后,龙湖在7月按期完成“19龙湖04”债券的回售,金额为14.93亿元;
8月如期完成了约20亿元“21龙湖05”债券的回售。
另外,龙湖集团也在用长周期经营性物业贷款去替换3—5年的信用债融资。
在这个过程中,龙湖集团的债务规模成功下降,债务周期变长,负债偿还的节奏与获得经营收入的节奏相匹配。
根据统计,截至目前龙湖2024年内已经归还了107亿境内公开债,年内剩余到期境内公开债权仅有10亿人民币。
此外,至2026年底,龙湖无境外公开债券到期,供应链ABS、商票等均已清零。
当然保障财务安全是企业的防守型策略,而积极的“进攻”,才能冲出周期的必选项。
经过多年的摸索之后,行业头部房企实现“进攻”的关键词,其实已经呼之欲出:转型。
03 转型
穿越周期才能笑到最后。
中国房地产即将面对的,是一场危机,也是一场新生。
很多地产公司的开发业务多半处于盈利困难的境遇。据统计,在已发布中期业绩预告或业绩快报的73家涉房企业中,有46家房企预计上半年出现亏损,出现亏损的房企数占总数的比例约为63%。可以说,以“盖楼卖楼”为主线的粗犷式发展,已经失去了从市场中获取利润的能力。
“以房地产为内核延伸出多维度业务主线”的战略思维,在这种环境下对于房地产企业来说变得非常重要。各大地产公司想获得长期发展,培育成熟的多航道、多业务是核心选择。
这个道理,在过去多年也曾被众多国外同行完成过验证。
还是以霍顿公司为例,经济危机之后公司管理层当即进行战略调整,将客户定位更新为首次置业及改善型住房人群,推出全面覆盖不同群体客户的四大新产品线。当大大小小的房企在经济危机消失之后,熬过危机的霍顿公司,以其准确的市场定位和产品结构再次站上了潮头,在随后的16年间股价最大涨幅超过了40倍,成长为全球市值最高的房地产企业。
三井不动产度过危机的过程也是典型案例。1997年亚洲金融危机时,三井不动产年销售业务亏损达到了781亿日元,是凭借租赁业务的586亿日元利润才得以顺利穿越周期。此后,经历了“周期教育”的三井不动产明确提出要进行业务模式转型,加强租赁业务,并将发展管理业务作为新的利润增长点。
在中国,许多房企也开始多条腿走路。在今年中期,华润置地管理层表示,“第二增长曲线已经形成”,目前已经形成了“一轻两重”资产管理架构,一轻指的是上市公司华润万象生活,两重分别是华润有巢住房租赁REIT和华润商业REIT。
龙湖集团也认为,要想穿越周期成为百年房企,除了要有较低的负债水平,还需要有高比例的经营性收入。
半年报显示,龙湖在地产开发之外的运营及服务收入为131亿元,同比去年增长7.6%,占比已经达到28%。在利润方面这两大业务板块的表现尤其突出,上半年占比已提升至整体的80%以上。
龙湖方面认为,当经营性收入占比过半时,整个公司就完成了业务收入结构的模式转换。而根据其内部测算,大约到2028年底,其经营性收入的占比就将过半。
龙湖的策略也得到了一些大型机构的认可。如摩根士丹利发布研报认为,龙湖集团资产负债表稳健,经常性收入强劲,使公司能很好地应对房地产行业挑战,并抓住市场复苏的机会。
国泰君安在最近的研报中也表示,龙湖的非开发业务利润占比提升至八成以上,成为公司利润的重要支撑并推动业务结构进一步优化。
标普则对龙湖的运营与服务业务收入保持乐观,预计从2024年到2026年将以每年10%到15%的速度增长。
04 写在最后
当很多人以为“末日”到来时,其实都只是行业周期波动所带来的行业洗牌。
在周期重新向上时,那些成功抵御住冲击的企业将会获得新生,乃至更大规模的成功。而那些被周期洗掉的企业,则只能成为时代的注脚。
对于房地产行业来说,其周期的波动过于漫长,所承载的社会财富和利益过于厚重。根据经济学家库兹涅茨的研究,经济中存在15-25年不等的长期波动,而这种波动在房地产行业中表现得尤其明显。
甚至可以说,房地产行业的周期之长、之重,要超过很多从业者的认知。想要从如此漫长的周期波动中脱颖而出获得长期成功,必然需要大智慧。