越秀地产(00123.HK)：业绩增长稳健 新业务加速布局

8月18日下午，广州老牌国有房企越秀地产(00123.HK)公布了2017年中期业绩。截至2017年6月30日止6个月，公司实现合同销售额200.5亿元，同比增长25.1%；营业收入119.4亿元，同比增长135%；毛利29.76亿元，同比增长132.87%；毛利率24.9%，较去年同期减少了0.3个百分点。

此外，公司拥有人应占溢利11.02亿元，同比增长13.16%；核心净利润10.4亿元，同比增长21.8%；核心净利润率为8.7%。每股盈利0.0889元；宣派中期股息每股0.04港元，同比增长21.2%。

1. 合同销售增长加速 小幅上调全年销售目标

2017年上半年，在面临行业最严调控，“因城施策”调控范围和力度持续扩大的形势下，越秀地产把握政府分频调控、稳步去库存的政策，采取因地制宜的差异化销售策略，加快销售节奏，取得了不错的销售成绩。

首6月，越秀地产实现累计合同销售金额约200.5亿元，同比上升25.1%；累计合同销售面积约为125万平方米，同比下降12.4%；均价约每平方米16100元，同比上升42.5%。

从地区来看，2017年上半年的合同销售金额中，广州约占37.6%，珠三角(除广州)约占17.0%，长三角约占26.8%，中部地区约占9.4%，环渤海约占8.4%，香港约占0.8%。按产品类型分，住宅约占71.5%，商业、车位及其他产品约占28.5%。

2017年上半年，广州、武汉、杭州作为集团三大区域的主要销售城市，三个城市销售合计约占73.2%。广州作为一线城市尽管面对严厉调控，房地产市场仍保持理性、平稳上升；二线重点城市武汉、杭州，在一系列调控政策下需求仍然保持强劲，供不应求。预计2017年下半年三大城市的房地产市场仍将平稳发展。

另外，对于今年预设的330亿元的销售目标，越秀地产上半年的完成率已达60%，挺进行业前10。在销售进度比较理想的情况下，越秀地产决定将全年合同销售目标从330亿元调高至360亿元。

2. 营业额大幅增长 毛利率有所下降

越秀地产拥有房地产发展、房地产管理、房地产投资及其他四大业务板块，上半年，共实现营业额119.37亿元，同比大增135%。但毛利率24.9%，同比下调0.3个百分点。对此，越秀地产董事长张招兴在中期业绩会上表示，是因为楼盘在某些时段交楼才导致最终反应出来的数字有高低变化，预计全年的毛利率会有所改善。

在营收当中，入账物业收入约113.5亿元（含出售投资物业收入人民币3.5亿元），同比上升151.1%；入账物业面积约为108万平方米（含出售投资物业面积约9万平方米），同比上升126.9%；均价约为每平方米10500元。

同时，越秀地产录得租金收入约2.9亿元，同比上升24.6%，主要为广州越秀金融大厦租金收入增加；录得投资物业评估升值约0.75亿元，主要为广州越秀金融大厦评估值升值约0.43亿元。

另外，越秀地产已售未入账的销售金额为345.7亿元，面积为222万平方米，均价约为每平方米15600元。为下半年锁定了一定利润。

3. 背靠大树好乘凉 土地储备、合作资源滚滚来

越秀地产作为一枚响当当的国企子弟，公司的控股股东广州越秀集团，是隶属广州市政府国有资产监督管理委员会管理的国有企业。有着母公司越秀集团做坚实的后盾，越秀地产不管是拿地还是与其他大型国企间合作，都轻松愉快了许多。

截至公告日，集团总土地储备约1503万平方米，按权益计算，应占土地储备约930万平方米。合共47个项目分布于珠三角、长三角、环渤海、中部等地区的12个城市。从区域来看，广州约占39.9%，珠三角(除广州)约占11.6%，长三角约占24.7%，中部地区约占15.9%，环渤海约占6.7%，海南约占0.7%、香港约占0.5%。

按照“十三五”发展战略，在区域拓展布局上，越秀地产以珠三角地区、长三角地区和中部地区为三大增长区域，并重点配置资源。三大区域约占集团总土地储备的92.1%，上半年新增土地储备均集中在三大区域。

日前，越秀地产已经在广州、杭州、武汉等地新增12幅土地，总建筑面积约309万平方米，按权益计算总建筑面积147万平方米。

另外，继去年牵手广州地铁集团、广州港集团、广州日报集团后，今年上半年，越秀集团进一步与广州市城投集团签署战略合作协议，将在商业和住宅地产、产业园区、市政基础设施、综合管廊、综合交通枢纽等方面的开发建设以及养老产业开展合作，共同盘活土地和物业资源。

4. 新业务加快布局 从传统地产向养老地产转型

在房地产行业集中度提升成为趋势的“大象起舞”时代，地产巨头们动辄上千亿销售规模所带来的危机感，使得越秀地产开始在困境中思变，在传统地产开发之外，越秀地产也在积极探索长租公寓经营模式和“地产+”新业务发展，并盯上了养老地产这片蓝海。

据国家统计局数据显示，截至2016年底，60周岁及以上人口共有23086万人，占总人口的16.7%，；65周岁及以上人口共有15003万人，占总人口的10.8%。60周岁以上人口数同比2015年底增长4%，老龄人口不断增加使得养老产业颇具发展潜力，亿万老人背后隐藏着待开发的巨大“隐性刚需”，未来将有广阔的想象空间。

此前，越秀地产曾表示将把养老地产作为战略新兴业务来重点发展，未来十年，养老资产管理规模要达百亿元。目前，越秀地产已经成立了养老产业投资公司，专注推动养老地产业务的发展。

今年以来，越秀地产已在广州海珠区、武汉等地开展了4个养老项目。未来10年，越秀地产还将重点布局广州、长三角和华中区域，预期将开展50个养老项目。

5. 财务指标提升优化 负债相对稳定 

上半年，越秀地产加快推进管理会计体系事实，多项财务指标得到优化提升。6月底，越秀地产账上现金及银行结余197.07亿元，同比增加62.53%；总借款422亿元，较去年底增加4.7%；净借贷比率52%，较去年底降低1.1个百分点。未提取的银行授信额度约79.5亿元。

另外，由于融资结构实现优化，融资成本也得到降低，2017年上半年的平均借贷利率为4.54%，下降0.1个百分点。 

6. 小结

作为广州老牌地产开发商，近年来，越秀地产采取“走出广州、布局全国”战略，从一个广州地方品牌成长为一个全国性品牌，现在进一步对养老地产、“地产+”等新业务的布局也十分令人期待。前几年尽管净利润有所下滑，但分红派息毫不含糊，今年中期业绩表现亮眼，更是大方派息，派息额占核心净利润的40%。

日前，已完成原全年销售目标60.8%的越秀地产，决定将全年合同销售目标从330亿元提高至360亿元，展望下半年，对业绩充满信心的越秀地产，值得进一步关注。