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机构：申万宏源研究
研究员：王璐/莫龙庭
水务表现稳健，综合税前利润增加0.3%，但受投资物业公允值调整影响，归母净利润同比下滑6.1%。根据公告，前三季度公司综合税前利润增加0.3%至61.67 亿港元，主要由于水资源业务稳定增长（公司东深供水税前利润达34.61 亿港元，同比+3.8%；其他水务税前利润16.44 亿港元，同比+0.3%。）。但前三季度公司投资物业公允值调整净亏损1.07亿港元（2023 年同期为+4.87 亿港元），为利润同比下滑主要原因。
地产板块表现平稳，前三季度均未发生减值。2023 年底公司地产存货减值达18.1 亿元，对当期利润造成较大冲击。今年前三季度公司地产存货未发生减值，同时已签约21.2 万平方米（去年同期为20.9 万平方米），反应公司地产韧性表现好于预期。
预计今年公司地产存货减值有望减小。截止2023 年底，公司地产存货账面资产约328 亿港元，截止2024 年前三季度，待售物业为300 亿港元，其中预收款104.94 亿港元。公司地产存货减小，叠加宏观政策落地，我们预计今年公司地产存货减值有望同比减小。
经营现金流持续向好。24H1 公司扣除粤海置地的经营现金流为35.84 亿港元（23H1 为22.86 亿港元），粤海置地经营现金流为12.92 亿港元（23H1 为20.68 亿港元）。
24H1 公司分红率65%，相比2023 年分红率维持稳定。2023 年公司重新平衡股东回报及业务发展，采纳新股息政策，分红率由2022 年的84%降低至2023 年的65%。2024 年中报披露的同时，公司公告拟中期派息23.97 港仙，中期现金分红率65%，与2023 年持平。
投资分析意见：考虑水务主业表现稳健，同时今年前三季度公司地产板块均未减值，且地产存货规模减小，叠加宏观政策逐步落地，我们预计今年地产存货减值压力有望减小，我们上调公司2024-2026 年盈利预测为40.03/41.01/41.20 亿港元（ 上调前为36.92/37.37/35.12 亿港元），当前市值对应2024-26 年PE 为8.3/8.1/8.0 倍。参照盈利稳定且高分红的可比公司平均12x 估值，同时考虑公司少量地产业务仍有一定波动风险，给予公司2024 年10x 估值，目标市值410 亿，相比当前市值上涨空间24%，上调至“买入”评级。
风险提示：地产销售进度差及地产减值风险、东深项目续约风险、汇兑风险。