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机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文
中国海外发展发布2024 年中期业绩，公司营收小幅下滑，利润受公允价值变动拖累，毛利率保持相对稳定。公司核心城市销售市占率提升，商业物业快速扩张。
我们维持盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为278.8、298.5、316.5亿元，对应EPS 分别为2.55、2.73、2.89 元，当前股价对应PE 为4.2、3.9、3.7倍。公司项目聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，维持“买入”评级。
营收利润同比下降，结算毛利率基本稳定
公司2024 上半年实现营收869.4 亿元，同比-2.5%；股东应占溢利103.1 亿元，同比-23.5%；核心股东应占溢利106.4 亿元。利润下降主要原因：（1）投资物业公允价值变动收益同比下降23.0 亿元；（2）合联营公司投资收益6.2 亿，同比-6.7亿元；（3）毛利率和净利率分别为22.1%和13.3%，同比分别-0.5pct 和-2.7pct （2023全年毛利率20.3%）。公司决定分派中期股息每股30 港仙，符合预期。截至2024上半年末，公司已售未结金额2541 亿元，较2023 年末增长7.1%。
核心城市销售市占率提升，投资强度有所下降公司上半年销售金额和面积分别为1483.8 亿元和544.0 万方，分别同比-17.6%和-32.3%；国内市占率较2023 年提升0.49pct 至3.15%，在中指上半年权益销售榜单排名第一，其中一线城市销售额均超百亿，总销售金额达744.0 亿元，占比62.7%。公司在北京、上海、深圳市占率排名第一，上海顺昌玖里开盘销售额197亿元，创造了国内开盘销售额最高纪录。公司坚守投资定力，上半年新增6 宗土地，购地金额128.9 亿元，对应货值279.9 亿元，拿地权益比93.3%。截至2024上半年末，公司总土储4905 万方，剔除中海宏洋后土储3322 万方。
商业物业收入保持增长，可动用资金充足
公司上半年商业物业收入35.4 亿元，同比+19.8%，其中写字楼新签面积56 万方，收入同比+6.4%；购物中心出租率达96.6%，收入同比+57.6%。截至上半年末，公司总借贷2555.7 亿元，人民币借贷占比较2023 年底+4.5pct 至74.8%；一年内到期占比15.5%，净借贷比38.7%；平均融资成本仅3.5%，处于行业最低区间；经营回款976.9 亿元，在手现金1002.4 亿元，未动用银行授信额度439.7 亿元。
风险提示：销售恢复不及预期、政策调整导致经营风险、项目结转毛利下行。