中国相关S-REITs 亮点-格隆汇

投资房地产是很多人梦想的一部分, 拥有自己的财产，成为房东，享受稳定的租金现金流。对吧？但事实上作为一个房东, 总是听起来比实际上好。首先，你需要花一笔不少的资金, 然后是寻找和管理租户，每个月有时侯更需要追收租金，还要花时间跟金钱

投资房地产是很多人梦想的一部分, 拥有自己的财产，成为房东，享受稳定的租金现金流。

对吧？但事实上作为一个房东, 总是听起来比实际上好。

首先，你需要花一笔不少的资金, 然后是寻找和管理租户，每个月有时侯更需要追收租金，还要花时间跟金钱去解决租户各种日常房子维护的问题, 包括空调跟家具, 所以作为一个房东绝不像外面看起来那么轻松。

那么如果你想成为一个房东，有其他方法吗？您可以选择投资在房地产投资信托 (REITs) 。

什么是REIT？

房地产投资信托基金是您可以投资的上市公司，类似于您购买其他公司股票的方式。房地产投资信托基金使用投资者的资金来购买，经营和管理房产，而非经营企业。

目前有34家REIT在新加坡证券交易所上市, 它们可以细分为办公室，零售业，工业，酒店和医疗保健等不同领域。例如，CapitaLand Mall Trust是一家零售房地产投资信托基金，拥有一系列购物中心，是新加坡最知名的房地产信托基金之一; 另一个是工业房地产投资信托银行（Asitndas），该公司负责管理科学园和樟宜商业园等商业园区。

当您投资房地产投资信托基金时，您将投资于该REIT管理的房产, 从某种意义上说，您成为这些购物中心或商业园的拥有者之一。无论房产在租金收入中获得什么收益，部分资金都会以红利的方式支付给您。

您可以从REIT获得什么样的回报？

如果您投资房地产投资信托基金，您可以预期它每年的股息收益率为5%至8%（每季度或每6个月支付一次）。或者你会问收益率如何维持高水平？这是因为法律要求房地产投资信托基金每年至少分配其应税收入的90%，即以股息支付。

许多投资者喜欢REITs 稳定的现金流收入，性质有点类似于债券的利息。但不要忽视房地产投资信托的股价可能会像普通股一样上涨和下跌。

你如何选择REIT？

关键是找到一个管理良好，能提供稳定的收入来源。在考虑收益率以外，投资者需要花时间阅读房地产投资信托基金的招股说明书，看看它是否符合您的风险偏好以及投资年期。

另外, 投资者也需要分析REIT的稳定性，例如历史股价和债务权益比率。幸运的是，大型房地产投资信托基金通常相当稳定。可能对您的决策产生更大影响的是房地产投资信托基金投资组合的性质, 例如它投资范围是属于工业，商业，医疗保健或零售物业等。

一些房地产投资信托基金可能对经济周期更具敏感，有些可能不那么重要。例如，假若目前经济放缓令租金价格下跌, 对工业房地产市场的影响可能较大。如果房地产投资信托基金录得经营亏损，则可能无法支付股息。

目前来说, 不少在新交所上市的REITs的部分收入是来自中国市场。对国内的投资者而言, 相对较为熟识, 而且近年表现也不错, 吸引大量资金流入。

10只新交所上市REITs有录得来自中国的收入，总市值接近180亿新元。S-REITs（新加坡房地产投资信托）是11月、12月和1月表现最佳的板块之一。上个月，S-REITs也是录得净买入最多的板块，机构资金净流入达8,270万新元。

在这10只与中国相关的REITs中，年初迄今表现最佳的5只REITs分别为：丰树北亚商业信托（Mapletree North Asia，+10.5%）、华联商业信托（OUE Commercial，+10.4%）、雅诗阁公寓信托（Ascott Residence，+9.2%）、丰树物流信托（Mapletree Logistics，+8.8%）和运通网城房地产投资信托（EC World REIT，+8.0%）。它们年初迄今的平均总回报率为+9.4%。

年报显示1/3以上总收入来自中国的五大新交所上市房地产开发商总市值约为180亿新元。年初迄今，表现最佳的三只房地产开发商分别为：仁恒置地（Yanlord Land，+14.8%）、英利国际置业（Ying Li，+7.8%）和凯德集团（CapitaLand，+7.1%）。

S-REITs 连续三个月处于表现最佳的板块之列

在新交所上市的有34只房地产投资信托（REITs）、5只合订信托和3只财产信托。该板块的总市值接近900亿新元，其中零售、工业和写字楼REITs构成了最大的组成部分。在充满挑战的市场环境下，新加坡REITs连续三个月处于新交所表现最佳的板块之列，11月、12月和1月的总回报率分别为2.3%、0.3%和7.9%。新交所数据显示，上个月REITs也是录得净买入最多的板块，机构资金净流入达8,270万新元。

分析师指出，自2018年第四季度以来，随着中美贸易紧张局势持续升温，全球股市仍然动荡不安，投资者重拾对S-REITs的兴趣，原因是投资者在避险情绪不断上升的情况下转向安全地带。S-REITs有着相对强劲的基本面 — 涵盖不同行业的约80%的信托已采用固定利率对冲了至少70%的债务，而监管规定的最大负债比为45% —也有助于缓解了利率上升所带来的负面影响。

在新交所上市的有10只REITs 的年报显示收入来自中国，且它们的总市值接近180亿新元。这10只信托在2019年迄今的平均总回报率为+6.6%，股息收益率为7.2%。年初迄今，收入来自中国的五只表现最佳的REITs分别为：丰树北亚商业信托（Mapletree North Asia，+10.5%）、华联商业信托（OUE Commercial，+10.4%）、雅诗阁公寓信托（Ascott Residence，+9.2%）、丰树物流信托（Mapletree Logistics，+8.8%）和运通网城房地产投资信托（EC World REIT，+8.0%）。

年初迄今的平均总回报率为+9.4%，一年和三年的总回报率分别达+4.9%和+43.7%

平均股息收益率高达7.2%, 三年回报26.8%

(新加坡交易所年报显示收入来自中国的的10只REITs，按年初迄今总回报率排序)

来源：新交所股票数据和彭博（截至2019年2月13日）

请注意:

丰树北亚商业信托、升禧环球房地产信托、凯德商用中国信托、砂之船房地产投资信托、大信商用信托和北京华联商业信托参与了中国内地和香港地区零售物业和基础设施的租赁和运营。

华联商业信托在上海拥有一家写字楼和零售物业。

雅诗阁公寓信托在中国各城市拥有7座服务住宅。

丰树物流信托和运通网城房地产投资信托管理以电子商务、航运、物流和供应链管理为重点的多样化投资组合。

年报显示1/3以上总收入来自中国的五大新交所上市房地产开发商总市值为177亿新元。在这五只房地产开发商中，年初迄今表现最佳的三只分别为：仁恒置地（Yanlord Land，+14.8%）、英利国际置业（Ying Li，+7.8%）和凯德集团（CapitaLand，+7.1%）。值得注意的是，年报显示仁恒置地和英利国际置业的收入100%来自中国，而凯德集团和首铸集团（First Sponsor）分别有27.04%和32.24%的收入来自中国。