成都的麻与重庆的辣,你选择哪个?

2018-02-01 11:18 方枪枪 阅读 503

在许多吃瓜群众眼里,似乎成都和重庆这两个西南中心城市本身就是不可分离的一个整体,两个词都弥漫着一种麻辣的味道,反正都最爱吃火锅。一个有赵雷的文艺,一个有勒是雾都”的豪气。但是你们有没有想过成都和重庆的房价又是怎样的格局呢?

 

谁比谁贵?

重庆去年房价在调整之下,走势相对的平稳,单单从房价来看:以刚需角度来看,可以说房价上涨力度比较大,但如果从整体角度来看,重庆房价在去年上涨力度是很小的。

成都房价在2016年缓慢增长的情形下,2017年得到了更大的释放,增长达50%。从单价上看,成都现在的房价均价要比重庆贵2000元。对,作为直辖市的重庆房价比省会还便宜。

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数据来源:吉屋

 

从两地距离上看大概有2个小时的车程,大概260公里。但是重庆是直辖市,而成都只是一个省会,重庆房价竟略逊一筹,到底重庆是被低估了,还是成都的房价过高,更或者他们还都没有把房价释放到合理价值区间?

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我们先来一个简单的比较,用相距距离大概是280公里的南京和上海做一下对比,南京房价均价22000元,上海均价54000元,之间相差2倍多。虽说上海的经济优势更明显,但是作为直辖市比省会城市高个一倍,我们还是理解的,可重庆竟然比成都还稍微低一下,难怪在下半年的时候就有人喊着要去重庆抄底。

先不管成都是否被高估,但是重庆真的被低估了,我们至少欠重庆8个涨停板。

直接用两组城市对比略显简单粗暴,下面我们细细来看成都与重庆的差异。

 

一、经济发展

2017年重庆的GDP全国排名第五,比上年增长9.3%冲破2万亿大关也是指日可待。其实重庆在2016年距离天津(17558亿)更只有微乎其微的差距,现在由于滨海新区GDP注水事件的爆出,重庆第五名应该是实至名归,而且重庆2017年上半年 GDP 同比增长10.5%,高速增长领先全国。

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GDP的表面数字来看,成都也已经取得不错的成绩,不过重庆更强势,在国家大量的政策和财政支持下,整个城市得到飞速的发展。

成都GDP全国排名第八,名义增速8.6%,成都2016GDP占全省比重达到37%,在全国所有省会中,成都是占全省比例最高的一个。这种发展模式直接导致四川省除了成都GDP达到万亿以外,其他20个市中没有一座城市GDP超过2000亿,也可见四川省倾全省之力发展成都的决心,这一点也符合城市的增长及理论,我们可以理解为整个四川倾其所有支持成都的发展。

 

GDP只反映了一个地方的经济总量,但是由于城市规模不同、人口数量不同、产业结构不同、经济在居民收入上的体现不同,因此,需要将GDP与其他数据相结合,才能看到一个城市更深层次的经济状况。下面我们加入“经济密度”指标来看看两地单位面积经济产出效率。

(重庆面积:82402.95平方公里 ,成都面积:12390平方公里 )

成都每平方公里贡献GDP金额为0.92亿元,重庆每平方公里贡献GDP金额0.23亿元,重庆整整比成都少了4倍,但不要忘记重庆是城乡二元结构特征明显的城市,“大城市+大农村+大山区”有大量的农业从业者以及贫困人口,以及重庆独立出来成立直辖市的时候,很多的贫困县都划入了重庆。重庆特殊的行政格局为统筹计划和统计的准确性和客观性制造了非常大的困难。

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经济结构方面

重庆的优势体现在其工业基础比成都更强,而重庆也把这些优势利用到了极致,提出了许多创新性的措施,确实提高了城市活力,打造了西部的制造业高地。

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从表中可以看到,在2016重庆固定投资总额接近GDP总额,占比98%,那时许多人因此担心重庆对投资产生依赖。但是2017固定投资总额占比下降至89%,而GDP还有9.3%增长,说明经济新动能不断累积,经济发展的活力和韧性不断增强

 

不过值得强调的是,重庆的汽车制造业在不久的未来也会面临产能过剩和低端锁定,需谨防进入夕阳行业。

目前重庆的IT制造,产业结构偏低,以低附加值的制造行业为主,而代表先进生产力的互联网以及软件行业较少,金融业态不强。重庆的IT设备制造在今后是否向新兴行业进行转移,例如机器人制造、人工智能,会是重庆未来发展高度的衡量因素。

 

成都,2016年的固定投资也完全不差,成都的固投,超越上海深圳,和北京很接近了,但比之重庆,还是整整少了一倍。由此可见重庆在固投上极其的霸气

 

与重庆相比,成都是工业化后期的城市,工业体量不到重庆一半,汽车、IT硬件制造产值、数量都远逊于重庆,但这不妨碍成都在IT行业、第三产业、商业化上超过重庆。

成都近年来高新第三产业颇为红火,尤其是文创行业,位居内陆城市前列,而且股权融资数据也超过了重庆,代表着一股蓬勃的互联网创业力量。

成都的国际化与其早先成熟起来的商业环境和领先优势有关,城市的发展上比重庆更加成熟

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总体上看,曾经在传奇市长黄奇帆的治理下,重庆在经济数据方面非常华丽,成都接下来最重要的,是小步加速,赶上重庆,并且形成与重庆不同的产业特色。

 

 

二、人口情况

 

人是城市综合竞争力的重要参考指标,衡量城市未来发展潜力的主要参数,城市间的竞争角逐,本质是人口的数量。

 采用能够反映城市人口变化的小学生数据:根据重庆统计年鉴,2011年小学生2924601人,2016年人数3268145人,增加34万人,增长率11.75%

image.png成都2011年小学生人数680101人,2016年小学生在校人数820870均不含简阳,增长14多万人,增长率21%

 

重庆相对成都来说增长率差了很多,虽然都是净流入,但重庆人口结构尚不如成都般稳定。

同时,我们再参考百度地图发布了《2017年度中国城市研究报告》报告指中,201760个主要城市,吸引了大量新流入常住人口,人口向主要城市聚集现象更加显著,我们选取重庆和成都的人口吸引力排名,显然成都人口吸引力指数大于重庆。

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其次2016年重庆市常住人口达到了3048万人,与2015年相比,增加32万人,增长1.1%,常住人口继续保持低增长态势。2016年成都目前的常住人口已经达到了1594万人,成都市常住人口增加134万。其实是105万人的简阳市划归成都代管,扣除这块,2016年成都市常住人口增加29万,两座城市增长数量依然差不多,但是成都人口增长率大于重庆人口增长。

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成都在2009年的人口为1044万,在过去6年的时间里,成都吸引了大量的人口流入,增加了近400万的人口,超越了深圳、广州、杭州、南京等大型城市。

 

然而重庆在这6年期间仅仅增加了157万,而作为全国管辖面积最大的直辖市,重庆拥有2.3倍于北京、天津、上海总面积的版图,却在人口增量上却完败于面积只有不到自己五分之一的成都。

 

从人才流动看,重庆自直辖以后,由于行政体制产生的隔阂,川渝地区不可否认地出现了“川是川、渝是渝”的文化与认知割裂,尤其是在年轻人中体现的尤为明显,这将会极大地影响川渝两地人口流向。相对而言,成都背靠8000多万人口的四川省,经济腹地远大于只有3000余万人口的重庆。

 

成都高校多达56所,其中有5211(含2985),31所本科院校在校研究生高达7.85万人,说明成都在科技文化创新方面较强。(2014年,成都市专利申请、发明专利申请的数量分别为2012年的1.73倍和2.56倍,居副省级城市2位和4位,中西部城市第一)。在这一点上和现在全国房价之最深圳很像,成都是一个研发能力较强的城市,拥有很多高素质人才。

 

重庆目前拥有64所高校,其中2211(含1985),26所本科院校,但是在读研究生方面不如成都,重庆去年技术市场签订成交合同2706项,成交金额145.70亿元。重庆在科技创新有一定的建树,但是相对于成都取得的成就还是略逊一筹。

 

无论在人口流动和人口增长以及人口素质上,成都都比重庆略胜一筹

 

三、土地供应

 

除了人口增量和人口结构外,土地供应也是影响一个城市房价的重要因素。一个城市土地量供应越多,相对来说房价上涨趋势就会放缓,甚至在库存大的情况会出现下跌和负增长。

 

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重庆去年房价缓慢增长的现象,取决于重庆楼市供求关系趋于平稳。2013年重庆供应土地规划建筑面积7770万平米,达到了历史高点,随后2013-2016年土地供应量逐年减少,这也是在2016年全国房价躁动时,重庆不涨反跌的原因,而另一方面也暴露了重庆的库存巨大的问题。2017年土地供应量开始回升,较2016年增长5.8%,同时商品房销售也得到了提升。2017年,重庆商品房销售面积和销售额比上年分别增长7.3%32.8%12月末商品房待售面积下降11.1%。

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成都,由于平原地区更多,是摊大饼式的发展,可用建筑用地较多,在2012年和2015出现大量土地供应现象后,2016-2017年趋向平稳,成都房价在2016年也是比较平缓,库存消化为主要原因,到了2017房价才有了较大增长。

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重庆的总面积要比成都大5倍以上,看似大占优势,但土地情况恰恰是重庆的短板——全市的平原面积只占到总面积的2%——约1792平方公里(参考:上海的建成区约为1700平方公里左右)。而且被众山川隔开,分成多个组团。

 

重庆总面积超越成都,但重庆都市核心区面积和规模较成都更小,可利用的土地面积上,由于地理因素的限制,也逊色于成都。

因此重庆目前的核心区(渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、大渡口区、九龙坡区、渝北区、巴南区、北碚区),城镇建设用地更加稀缺,楼房高度,密度都超过成都,为将来周边的人口进入城市的核心区留有更多的空间。

 

结尾

 

随着重庆的进一步发展,重庆城区未来的人口密度,会保持在更高的水平,人多且密集,未来的商业和消费也会比成都集中。随着城市化的进程,未来的供求关系会越来越紧张。

成都主城区3689平方公里,皆为平原结构,可利用面积,以及未来做整体规划会比重庆更有优势。

随着未来公租房建设大大减少,参考成都2017年房价的飙涨,重庆在2016年之前供大于求,但2017年之后核心区域土地越来越少,未来伴随城市化率增高,未来会有一个大的井喷。目前重庆的房价均价也只有在1万左右,在2018年重庆旧城改造开始加大力度,拆迁户进场,对于重庆的地产来说,也会有一个较大的增长。

经过一番对比成都与重庆真是难分高下,我既爱山城的悍,也爱锦城的慢