加息将临，香港房价能扛住吗？

香港电影《一念无明》，表面讲的是躁郁症患者阿东失手杀母，被判无罪，为腾床位从精神病院出来后和前女友及父亲相处的故事，但事实上却展开了一幅香港底层人们生活的画卷。

阿东父亲的家，左手一个上下床，右手一台电视，曾志伟扮演的父亲一脸笑意地向儿子汇报：两步。

两步，就是这个香港家庭生存的主要空间，也是故事展开的主体场景。

香港寸土寸金，经常在娱乐新闻里看到某位港星新购千尺大宅的消息，一核算，才知道不过是90平米左右的小三房。阿东父子的住房估计只有千尺大宅的十分之一左右，小到如同鸽笼，邻里之间没有隐私。

而这一切都是高房价下的香港人真实的写照。

97年的香港

97年之前，香港楼市的热度，只有泡沫危机爆发前的日本楼市可以匹敌。

临近回归，英资陷入恐慌性抛盘。怡和、置地、太古、嘉道理，代表英资的四大资本家族，大规模抛出手中核心资产，换成现金渡海西游。港英地产大笔的易手，产生了市场整体浮躁情绪。

而且后来到中英谈判期间，中国政府怕港英当局突击将土地转让，特在中英声明中规定，每年港英政府只能拍卖50倾土地，超过部分必须经过中国政府的批准，这给1995-1997年的香港楼市又添了一把火。

当时，香港人炒房甚至打出“大陆一定会接盘”的口号。

而让众人蠢蠢欲动的是，身边确实有很多人头一天刚买楼花（期房，最低10%定金），第二天转手就挣了20万。

但是，随后而来的97年金融危机，以及之后的美股暴跌，再加上2003年SARS等等原因，香港楼市像过山车一样从高位俯冲下来。

当时，时任特首的董建华，提出“85计划”，即每年建设85000套公屋，低价提供香港中低收入人群，争取5年解决70%市民的住房问题。但这一提议却遭到了香港主流民意、尤其是“有房者”们的集体抵触。

特区政府计划每年投放香港存量房产50%的房源低价入市，而评论普遍认为，这个政策将成为压垮香港房价的最后一根稻草。

当时的香港中产阶级，已经是房价暴跌的受害者，一旦计划实施，房价会在现有的基础上继续雪崩式下跌。

一批民意代表，向特区政府施压，举办了超过50万人参加的大游行。

最后，特区政府不得不取消安居房计划，甚至还连续几年不出让新土地，藉此拯救房价。

当下，没有最高只有更高的香港房价

2018年的香港房屋平均价已经是每平米20万港元，其中优质社区的房价已达到每平米200万港元。过去十年，房价已上涨了3倍。

这么快速增长的房价，香港人当前的工资水平又如何呢？据香港政府统计，2016年香港月工资中位数为1.5万港币，折合人民币为1.2万。香港毕业大学生平均起薪为每月1.2万港币，折合人民币为9700元。

相比内地，这样的薪资看起来还不错，但是能承担起高高在上的香港房价吗？

国际上衡量居民能否买得起房，有个房价负担能力指数，是用房子总房价除以家庭年收入。

衡量标准为：3以下为可以负担；4.1至5.0为严重无法负担；5.0以上为极度无法负担；而香港的数值是19.4，远超纽约、东京、伦敦、巴黎等国家城市，连续八年被评为房价最难承受的城市。也就是说香港人要将近20年不吃不喝不花不用，才能买得起房。

香港人，才是名符其实的真正房奴。

饥饿营销下的高房价

香港是一个环海的岛屿，在大家的映象中，香港地少人多，所以导致人口密度极高。但事实真的是这样吗？

虽然香港无法像内地城市一样5环、6环.....的向外延伸，但是香港自身的面积也是足够满足当前人口量级的香港人居住。而造成当前这种局面的原因是，香港土地开发率还不足25%。

荒地、公园占了大部分，住宅的土地仅占2.3%，如果说再拿出2.3%的土地，香港的住房情况可能会是另外一番景象。

香港奇葩的土地政策，可以追溯到港英政府时期，当时香港土地属于英国女王，个人不能私有不能转让。但同时英国把香港定位成自由贸易港，导致香港政府无法从贸易中收取关税，而英国女王又不拨款给香港政府，再加上香港土地资源匮乏。为了发展经济，港英政府出台了相关法律，规定政府可以向土地使用人出让土地使用权。全港除了位于深水埔的一个教堂是土地无限期使用权的，其余的都有使用时限。而且住宅用地，会直接挂牌拍卖，价高者得。

当前，香港政府财政收入50%来自房地产行业，所以对其依赖性非常高。而且政府为了财源连绵不绝，实行饥饿营销，供地一点一点向外挤，所以是政府在努力维持楼市的高房价。

香港人是怎么样买房的？

在香港把买第一套房，叫做上车，意思是已经搭上房子这条道路，未来将有可能成为了人生赢家。而在如此高的房价下，香港人又是如何买房的？

首先，香港的贷款利率低。因港币和美元挂钩，利率变化也紧随美国的脚步。同时为了争夺购房者，各大银行不断的降低购房贷款利率，汇丰银行、渣打银行等提供的贷款利率一般是香港隔夜拆借利率加上1.28%，一般不到2%。

另外，香港首付非常低。在香港450万港元的的刚需房，可以贷90%，首付只用10%。600万以下房贷为80%，600-800万为70%，800-1000万的为60%，1000万以上的为50%。

内地买一套1000万的房子，贷款70%，这些钱可以在香港买一套首付375万港币，贷款1250万，总价1625万港币的房子。

所以在香港买房，尽管总价很高，但是首付低，贷款利率低，基本上是中国内地的一半。

但是就是6月7日、8日港元Hibor突然全线暴涨。一月期、三月期、一年期港元Hibor均已创2008年12月以来最高。而房贷利率与一月期Hibor直接挂勾。

2008年，一月期Hibor在一个月内暴涨300个基点，香港楼市随后暴跌。而过去三天，一月期Hibor涨了40个基点，达到1.4568℅，快追上美元Libor了。银行贷款成本就急剧飙升，银行当然希望提高贷款利率了。

根据香港《星岛日报》报道:"有个别中小型银行已调高H按的封顶息率，其中华侨永亨实际按息加至2.25℅。"前几天还是传言，这回是真的证实有银行加息。香港房贷利率规则复杂，但简单说，目前的H按的最高利率为2.15%，只要把2.15%提高，就是货真价实的加息。

若以市场抢手的总价480万港元的房子计算，首付比例20%，按揭80%，公款25年计算，加息0.5厘令月供增约900港元；加1厘会令月供增至近2000港元，因此对供房的香港人来说，加息会对他们经济造成很大的压力。

目前市场气氛仍乐观，而加息确定后可能引致国际资金流波动，在联系汇率下，港息最终会随美息上扬，令借贷成本上升，可能会对楼市价格及经济气氛造成影响。

如果港币利率搞到跟美元一样高，那么面对香港这么高，同样疯涨的香港房价，楼市的压力是极大的。

结语

正如郁金香泡沫一样，自香港楼市开始涨价以来，听说的最多的就是“楼市泡沫”。如今，面临大事频发的国际环境，高不可攀的香港楼市能否抗的住？

而至于未来房价怎么走，我们也只能静观其变了。