吴建斌：房企转型还是要“小心”

作者：吴建斌

来源：丁祖昱评楼市

• 2019年是个分水岭。

• 2019年之前收入是靠“资本型增长”，比如房地产靠“土地红利、人口红利、城市红利”，与房企个人没过大关系。

• 2019年之后，我们收入靠“运营型”增长。即靠专业力、组织力、产品力、内容力IP等去挣钱。

联想到当下的房地产，其实土地红利越来越少，房企再强劲生长越来越依赖于“专业力、运营力，组织力和内容IP力。”这在住宅产业板块是如此。在其他非住宅的多元化地产领域，更是如此。

这些年，房企转型喊了很多年，但无论文旅地产、养老小镇、产业小镇等，行业成功案例少之又少，老潘最近也在陆续考察全国各地文旅地产项目，发现整体运营现状全国都不理想，大家都表示，成功的案例太少，整个文旅地产处于721尴尬格局，即70%亏损，20%持平,10%盈利的整体状态。一方面假文旅无数，另一方面文旅小镇烂尾者无数。

哪怕是前端投资，依旧算不过来账。正如吴建斌总分享的关于房企“产业投资”之无奈。即在全国31个区域找了132个拟定投资项目，结果立项96个，最终确权仅仅3个。

如今，地产日子越来越难，即使“老业务”住宅已很难做，而新业务“非住宅”细分地产的投资和运营更难做。吴建斌也因此提醒，当下房企转型要小心。

1，未来城镇化率难有每年1%的增长

从地产人的角度去看，目前中国的城镇化率不高，也就58%，离发达国家的80%仍有相当的距离。这便是房企的机会。

如果城镇化率每年有1%的转化率，也就是说，每年要有1500万人进城。

当城镇化开始的那几年，大中城市容纳量还是可以接受的，可事实上，如今很多一二线城市已经没有了容纳能力。

每年的城市化率随之越来越低。加上房地产发展受到很多方面的限制，那么，城镇化率就每年不会有1%的转化率。

从这个角度来看，大中城市房地产已经趋于饱和，再很难有前几年的大幅增长空间了。当前，由于振兴农村又一次提到议事日程上，那么地理位置上的城乡结合部就有可能是新形势下的必然选择。

2，产城融合项目成功案例少的7个缘由

过去几年，在政府主导下，在房企转型迫切性极高的倒逼下，很多城市都做了许多产城融合的项目。譬如，文旅产业、康养产业、科技城、开发区等。

数据显示，这些名目繁多的项目政府和民间都投资了很多钱，花了很多精力，可成功的不多。

究其原因，主要有七点。

• 第一，选址错误，或远离主城，或远离传统风景名胜区，或远离传统繁华生活区；

• 第二，规模太大，动辄几十平方公里，需要巨额资金来保证；

• 第三，建设期太长，长到资金没法接上；

• 第四，运营期间没有良好的经营现金流，唯有通过负债维持，负债就像滚雪球一样越滚越大；

• 第五，投融资模式没有精算，以为借来的钱不还一样；

• 第六，没有核心产业支撑，一方面按和政府的约定要投产业，可是根本就不懂产业，另一方面期待引进产业，又受制于人；

• 第七，没有可续持发展的总体安排，仓促上阵，然后就骑虎难下。

在土地价值上升的年月，卖地可以挽救企业，可如今土地价值碰到天花板，升值的空间大大缩小，于是遇到的问题就无解了。

3，投资，核心就是算账

任何投资项目，企业都是要算账的。

什么叫算账？就是投入产出关系。

如果一个项目的投资开发期很长，还本期也很长，又没有长期的便宜的资金可使用，如果遇到这样的情况，哪怕你的企业财力雄厚，那也不能干上两三个这样的项目，不信就试试吧。

衡量一个项目的投入回报有很多个指标，其中IRR（内部报酬收益率）算是一个。

这个指标在国际上很常见。

我们经常遇到一些外国基金来到中国投资项目时，都用这个指标来测算。他们一般要求的IRR不能低于25%。这个指标的存在有它的科学性，但在做投资模型时，在排布未来年度的现金收支时，有人为操纵的因素，往往使投后结果和当初预测时做的投资模型差别巨大。如果出现这样的情况，老板就要骂娘了。

还有一个土办法，这是很多中国房企老板常用的指标，就是股东年化资产回报率。

就是说，一个项目也许投资额很大，但老板就给你那么点钱，也许是一成也许是两成，其他投入的资金来源要么靠借款，要么靠占用施工单位的资金，要么靠销售回款，你能加多大杠杆考验的是你项目运营团队的本事。

总而言之，若能实现股东年化资金回报率达30%以上，这个项目就可以投资。

事实上，过去20年中国房企之所以能快速成长，特别是近年来爆发式增长，以至于快速聚集财富，快速攻城略地，就是因为把这个公式用到了极致，用到了炉火纯青的地步。当然，还有若干奖励机制来配套。

4，产城融合成功的5条经验

第二，项目投资要立足于能控制。不能控制的事情千万不要做，若侥幸上马，就会掉进泥坑中越陷越深；

第三，在选址上要下功夫。中国的城镇化经过多年的高速发展，如今发展的速度绝对是慢了下来。

有时，就差那么一两公里的路程，就千差万别。

专家认为，只有到传统风景名胜、繁华地带或带着像迪士尼这样的IP，才敢推进远郊的产城项目；

第四，投入产出的经营现金流从一开始就要平衡，即使不能马上平衡，但也不能拖得太久。特别是民企，项目只有有了经营现金流才能救你自己，否则你死了没人会同情你的；

第五，一定要有很好的资金来源渠道，而且融资成本要低。

所谓很好，也就是资金额度要大，使用期要长。没有这样的资金，就千万不能投资产城融合的项目。

5，房企多元投资，首先算3个帐

作为财务金融出身的我，经历过许多投资项目，始终在产城融合项目投资上一直很慎重，因为总觉得算账算不过来。

去年，我们产业发展中心动员31个区域找到了132个项目，立项立了96个，签投资意向签了41个，做策划方案做了42个，最后内部过会了6个，而确权仅仅确权了3个。

如果按照类别划分，

• 我们跟进过文旅项目22个，一个未成；

• 我们跟过康养项目12个，一个未成；

• 我们跟过科创项目15个，一个未成；

• 我们跟过教育项目21个，勉强成两个。

对错今日难以判断，只能交给历史来证明。

房企投资项目时，我始终以为要问三个问题：

• 第一，钱从哪里来，来多少，用多长，融资成本是多少？

• 第二，能算过账吗，IRR是多少，股东年化资金回报率是多少，利润是多少？

• 第三，推动这个项目投资的团队愿意跟投吗，如果愿意，他们投多少？占比是多少？

如果其中有一个条件不能未能很好回答，这样的项目在投资时都要小心又小心。