吴建斌：当前房企最重要的事情

作者：吴建斌

来源：地产大爆炸

当前房企面临的最大困境是什么？ 

毫无疑问，就是融资难。 

面对当前的这个融资难的形势，到底有哪些融资工具被叫停、半停？还有哪些工具还在用？企业还能做什么？如何解决融资难的问题？  

壹

当前，房企大的政策背景是什么呢？ 

• “五限”还在执行中；

• “一城一策”只听楼梯响；

• 今年4月份政治局工作会议重提“住房不炒”；

• 郭树清讲话，强调地产侵占太多金融资源… …

• “730”政治局会议：不将房地产作为短期刺激经济的手段。

贰

在这样的政策大背景下，金融手段的主要动作有哪些变化呢？ 

第一，2018年4月颁布了《资管新规》，该规定前，非标融资均可进入拿地及开发流程；之后，非标的形势逐步弱化，拿地更多依靠房企自有资金，股权投资的主动管理型信托；开发主要为开发贷、标准化债券产品、主动管理型信托等。 

第二，2019年5月，银保监会发布了【2019】23号《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，此文与2017年3340号文及2018年4号文差异不大，但据说，对前融影响很大。

同时受影响的还有：

（a）ABS的物业费、售楼尾款有可能暂停；

（b）供应链融资也收紧；100亿降到50亿，再降到20~30亿。 

第三，2019年7月4日，银保监会对部分房企信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，因此，部分信托公司对房地产放贷（直销和代销）业务暂停。 

第四，控地王公司融资，据说有一个名单，这些公司的标准化融资也收紧，窗口指导，什么时候正常不得而知；对约谈公司的标准化产品原则不批，实施窗口指导，控制发债节奏；对境外美元债发行审批收紧，仅可借一年到期的债，增量比较难； 

第五，期待政策放松管制及刺激经济增长的做法，估计短期内会落空的。 

总而言之，多扇融资门被关，或半关，房企的融资形势十分严峻，似有围、追、堵、截的感觉。 

叁

那么，当前这一轮融资收紧的动机是什么？

第一，最严酷的调控政策实施以来，好像效果不大。今年1~3月融资稍微放松了一些，不仅地王频频出现，房地产售价也在大幅上升；本来期待资金流向实体经济，似乎最终还是流向房地产行业； 

第二，决策者们认为，房企为了获得良好的行业排名及竞争力，普遍负债率高，杠杆用得极致，有可能带来运营及周转风险，事实上，有个别房企就是这样，而导致金融危机，需要降温以警示； 

第三，中国全社会总体杠杆率达到250%，与发达经济体相接近，居民和民企杠杆率较快上升。居民部门负债水平（负债/可支配收入）接近100%，寄望居民部门继续加杠杆空间有限。 

在这样的情况下，所以要保持房地产平稳健康发展，并建立房地产畅销管理机制，这是吴建斌理解它的动机。

肆

一个在去年下半年，吴建斌做过两次演讲。第一次演讲大概是18年的10月2号，当时吴建斌就提到房地产企业要高筑墙、广积粮，将观其变，善待普通员工。 

后来在11月5号吴建斌又发表文章，讲当房企过了千亿之后，特别是在奔向万亿道路时，“均好”至关重要。

当时的背景是去年下半年房企已经遇到了融资上的压力。当时的观点，回头再看是对的，市场后来是从我们当时预测的这个方向去进行发展的。 

伍

所以回头我们再讲当前情况下，我们的融资工具还有哪些策略，哪些融资工具可用呢？ 

1、股权类：

（1）  境外IPO，主要是香港。

（2）  发行股票购买资产，在国内还是可以的。 

2、债权类：

（1）公司债：一年到期借新是可以的，但是想扩容，可能就要进行窗口指导，可能批也可能不批。 

3、项目层面：

（1）开放股权，合作拿地，这个比较常见，是可以做的。

（2）并购贷拿地可以的。

（3）传统开发贷，在融资方面占比最大，如果项目符合“432”要求，基本是没有问题的。

（4）供应链融资可以的

（5）商票、保理也是可以的

（6）总包单位垫资

（7）资产证券化

（8）受限资金盘活

（9）限制性资产打包出售

（10）项目合作等 

所以说，融资门并没有全关，简单说，股权类、非标准化融资工具继续可用，标准化融资已经进入了窗口指导，资管平台全关；把股权融资摆在首要地位。如果企业的负债率较低，又没有拿到地王，这些融资工具都不会受限的。 

陆

当前，融资难，企业要发展，更多的企业要维持它的可持续发展，或者在当前情况下生存，怎么办？度过当前融资难的最有效方式有哪些呢？ 

吴建斌提了以下几个方面的建议： 

充分用好能用的融资工具，用到极致。

如果条件不满足，尽可能满足条件（依赖度从40%下降到20%）；

耐心，静观其变，等待融资窗口打开。

期间，积极盘活资产，狠抓销售及现金回笼（订金、预收款、个人按揭、应收款，这部分占年度可用运营资金的60%以上，从60%上调到80%）

控预期。

房地产行业可能已进入高位横盘运行区间，一二线城市售价受压，若二线也许有普涨的机会。

控增长。

不要期待每年有20%以上的成长，把预期调整下来。今年年初很多房企对自己增长的预期安排大概增长5~10%。但是3月份因为小阳春，很多公司感觉今天可能有机会，又把预期的调高了，回头看增长5~10%是比较合理的预期。房企为什么越来越难受，因为预期太高了。 

柒

在短期内怎么样让房企渡过难关，这是当务之急。而对于房企的长期可持续发展，一定要追求均衡，不能单看房企的指标，要有专业化的运营。

在经过细致的研究后，吴建斌提出了房企可持续发展模型建议：均好12条。

• 战略是坚定的。

• 文化是先进的，并具有特色。

• 战略举措是灵活的，能顺势而为。

• 在影响企业偿债能力的负债水平管理方面，有很稳定的思维和举措。

• 应建立一套“资金高周转”的运营模式，比同行平均水平要好。

• 毛利率要高出同行的平均水平。

• 要时刻关注经营现金流为正的演练。

• 的资金池里永远要有保命的钱。

• 要面对国内生存环境，融资环境的变化，努力把规模做大。

• 要建立领先的员工激励机制。

• 要把品质管理放在非常重要位置上来抓。

• 要把社会责任也放在重要位置上来安排。