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机构：光大证券
研究员：何缅南/韦勇强
1、3 月31 日，公司发布公告称，上海万科投资（万科企业全资子公司，作为卖方）与万物商企空间科技（万物云全资子公司，作为买方）订立股权转让协议，出售上海祥大55%股权，代价为人民币8.7 亿元。万科企业先前已通过资产抵债的方式向万物云转让45%上海祥大股份（抵偿5.9 亿元应付万物云的到期应收款），上海祥大持有位于上海市浦东新区洋泾街道的办公与商业物业，即上海滨江万科中心及光合新座，位于上海陆家嘴核心地段。
2、万物云发布2024 年度业绩公告，实现营收362 亿元，同比增长9.2%，毛利47 亿元，同比降低2.4%，归母净利润11.5 亿元，同比降低41.2%，核心净利润（剔除无形资产客户关系摊销、非经常性事项净收益及其相关所得税影响后的利润）22.3 亿元，同比降低4.8%。公司按照核心净利润的100%进行全年派息，合计派息每股1.9 元人民币（含税）。
点评：核心主业稳健增长，地产关联风险降低，持续重视股东回报。
1) 主业增长保障性较强。2024 年公司住宅物业服务/商企物业和设施管理/城市服务实现收入192/100/7.6 亿元，同比增长13.1%/20.1%/10.9%，三项业务分别代表公司面向居民/企业/政府提供的物管和综合后勤服务，三项业务收入占比82.7%，增长稳健；截至2024 年末，公司住宅/商企物管在手合约饱和收入327/186 亿元，分别覆盖2024 年度实际收入1.7/1.9 倍，考虑万科物业和万物梁行品牌力强，拓展能力优秀，公司未来住宅/商企物管业绩增长保障性较强。
2）控制增量化解存量，地产关联业务风险降低。截至2024 年末公司来自关联方万科地产的贸易应收款总额24.5 亿元，较2023 年没有进一步增加，当年计提减值拨备2.6 亿元，拨备比例10.6%；2024 年开发商增值业务收入15.7 亿元，毛利7.2 万元，对利润的影响有限；公司积极同关联方开展资产抵债交易，化解存量应收款，2024 年合计抵偿关联方应收款12 亿元，有效控制了地产风险。
3）重视股东回报，全年派息率100%。2024 年公司经营活动所得现金流净额19 亿元，2024 年末账上现金及现金等价物134 亿元，现金充沛；公司宣派2024年度股息合计22.3 亿元，派息率100%（覆盖核心净利润）。
盈利预测、估值与评级：公司在住宅物管、商企物管、物业科技领域均为行业龙头，具备明显的规模优势和外拓竞争优势；短期地产关联业务、住宅物管业务毛利率下滑，下调公司2025-2026 年归母净利润预测至16.4/20.9 亿元（原预测为19.4/22.1 亿元），新增2027 年预测为23.0 亿元，对应预测PE 为15/12/11倍，行业龙头主业增长稳健，股息率具备吸引力，维持“买入”评级。
风险提示：市场竞争加剧导致外拓不及预期，地产关联业务影响超出预期。
