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机构：广发证券
研究员：郭镇/邢莘
正道笃行，精筑致远。根据公司官网，中国海外发展于1979 年成立于香港，1984 年在香港开展地产业务，1988 年进入深圳，具备三十余年的内地开发经验，穿越周期。央企属性，股权结构稳定，管理团队主要为中海或母公司中建老将，经验丰富且稳定。
开发业务概览：权益销售排名升至行业第一。销售方面，根据公司经营公告，中海（集团）24 年销售金额3107 亿元，同比+0.3%，跑赢大市，24 年克而瑞权益销售排行榜第一，顺周期推货，抓住市场窗口期弹性供货，形成有质量的销售。拿地方面，公司（不含宏洋）24 年拿地金额806 亿元，全口径拿地金额排名行业第一，24M11-25M1 拿地力度上升至90%，权益补货力度148%，短期投资力度快速提升。
公司核心市场表现：一线销冠王，去化能力强。公司最早聚焦一线市场，反映迅速，23 年公司一线拿地占比提至62%，24 年一线城市销售额超1700 亿元，贡献比例63%，“一线+东北二线+北方二线”是公司最擅长的市场，23 年市占率分别为5.3%、8.2%、7.3%。22-24 年公司在26 个核心城市累计销售金额/累计拿地货值比值为107%，绝大部分城市的去化率表现非常健康。
商业运营高增长。根据公司中报，24H1 公司商业收入35.4 亿元，同比+20%，测算净利率30%，对核心净利率贡献比例10%。
盈利预测与投资建议。估值方面，我们预计公司商业物业估值585 亿元（Cap rate=6%），剔除商业影响后的PB 为0.64x，即使不考虑2081亿元投资性房地产，PB 为0.86x，依然低于1x，价值被低估。我们维持公司合理价值17.81 港元/股不变，维持“买入”评级。
风险提示。行业景气度影响公司去化情况；投资端谨慎，规模增长不及预期；未来利润率的波动。
