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机构：长江证券
研究员：刘义/袁佳楠
公司2024Q1-3 实现营收121.6 亿元（+12.0%），归母净利润6.2 亿元（+4.2%），扣非归母净利润5.9 亿元（+10.2%）。
事件评论
毛利率有所承压但费率控制得力，整体业绩稳健增长。截至2024Q3 末，公司管理面积达到4.01 亿平（+20.4%），助力物管分部营收稳健增长，公司2024Q1-3 整体实现营收同比+12.0%至121.6 亿元。综合毛利率有所承压，2024Q1-3 公司综合毛利率同比下降1.4pct 至11.3%（2024H1 物管分部毛利率-0.7pct 至10.9%，基础物管毛利率+0.4pct 至10.9%，但专业增值服务毛利率-6.9pct 至11.1%），公司最终实现毛利13.7 亿元（+0.1%）。
费率控制得力对毛利率下行形成一定对冲（尤其有息负债规模下降后财务费用下降），叠加少数股东损益占比下降，公司实现归母净利润6.2 亿元（+4.2%），扣非归母净利润5.9亿元（+10.2%），整体仍实现平稳增长。后续展望方面，内生外拓双轮驱动下公司管理规模与营收有望稳健提升，后续毛利率再次下行空间有限，有息负债持续缩降后利息支出将大幅缩减，管理效率提升逐渐兑现，公司未来业绩有望持续稳健前行。
市场拓展平稳增长，巩固非住优势的同时加大住宅业态外拓。截至2024Q3 末，公司在管规模4.01 亿平，住宅/非住业态协同发展（截至年中住宅/非住业态规模占比分别为34.4%/65.6%）。公司2024Q1-3 新签年度合同额29.1 亿（+4.2%），市拓竞争加剧背景下仍实现平稳增长。持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标贵州黔源电力、成都太行实验室、广州医科大学附属第五医院等千万级项目；加大住宅业态外拓强度，2024Q1-3 住宅业态市场化新签年度合同额同比+79%。
资管业务持续发力，成为重要现金流与盈利来源。截至2024Q3 末公司在管商业项目71个（含筹备），管理面积402 万平，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个，第三方品牌输出项目10 个。聚焦在管商业项目商户精细化管理，2024H1 在管集中商业销售额同比+26.7%，同店同比+6.9%，维持良好的营运态势。
主动回购公司股份，提升投资者回报的同时彰显公司信心。与招蛇系其他兄弟公司一道，公司宣布主动回购股份，彰显央企龙头担当。公司拟在未来12 个月内以不超过14.90 元/股的价格，通过集合竞价交易方式进行股份回购并将其全部予以注销并减少公司注册资本，总回购金额介于0.78 至1.56 亿元之间，有力提振资本市场信心。
主动回购彰显央企担当，龙头有望享受估值溢价。物管主业稳健运行，市场拓展平稳增长，非住优势持续巩固，住宅市拓也有所提速；后续有息负债仍有望进一步下降，持续降低财务费用提振盈利预期；物管利润率修复更是公司盈利提升的重要隐性期权，主动回购有力提振市场信心彰显央企担当，公司或有望享有一定估值溢价。预计公司2024-2026 年归母净利分别为7.9/8.8/9.7 亿元，对应当前估值为15.5/13.9/12.6X，维持“买入”评级。
风险提示
1、公司物管利润率修复进度不及预期；
2、轻重分离进度不及预期。