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社区
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机构：东方证券
研究员：赵旭翔/李雪君
基础服务发展稳健，市拓能力提升。24H1 公司基础物业服务收入达27.6 亿元，同比增长5.7%，主要得益于集团积极开展市场拓展，第三方竞标外拓在管建筑面积提升。公司积极开展市场拓展，上半年，公司新增第三方外拓合约建筑面积17.7 百万方，第三方竞标外拓新增年饱和合同金额为6.20 亿元，竞标外拓新增项目平均物管费为2.3 元/平方米/月，与上年同期持平。截至期末公司合约建筑面积同比-3.9%至3.33 亿方，在管面积同比-5.3%至2.47 亿方，从构成上看，来自第三方的合约面积占比为77%，业务独立性较强。但由于为了提升项目品质而增加的设备更新投入、第三方项目及公建项目占比的提升对基础服务毛利率的影响，上半年公司基础服务毛利率为20.0%，同比-0.7pcts。
社区增值服务仍待修复，毛利率持续承压。上半年公司社区增值服务实现收入5.9 亿元，同比下降17.3%，主要是因为1）部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降，如车位资产运营服务和美居业务；（2）消费意愿仍显谨慎，社区资产管理服务面临挑战。部分较高毛利业务收入占比的下降致使社区增值服务毛利率承压，上半年社区增值服务的毛利率为27%，同比-2.1pcts，进一步拖累公司整体盈利能力。
费用控制有所成效；未来将加强应收账款管理。公司成本控制效果明显，上半年销售费用率为1.5%，较2023 年同期持平；管理费用率为10.4%，同比下降0.5pct。
截至期末，公司应收贸易账款及票据达47.6 亿元，较上年末增长约15.9%，其中来自第三方的比例约为84%。从账龄分析，1 年内的应收账款比例约为63%，1-2 年的占比16%，2-3 年的占比14%，3 年以上的占比约7%。公司积极采取措施，包括深入分析回款卡点及难点，分级分类制定有针对性的措施以应对回款难题。
维持增持评级，调整目标价至0.81 港元。根据公司中期经营情况，调整对各项业务收入增速和毛利率的预测，以及销管费用率的预测，调整后24-26 年EPS 预测值为0.09/0.09/0.10 元（原预测24-25 年为0.22/0.26 元）。可比公司2024 年PE 估值为8x，对应目标价0.81 港元。（1 港元=0.913 人民币）。
风险提示：毛利率下行风险。第三方拓展风险。应收账款减值损失。