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机构：天风证券
研究员：王雯/鲍荣富
利润增长放缓，基础物管表现稳定
收入端，24H1 公司实现营业收入78.39 亿元，同比+12.34%；其中，1）物业管理业务实现营业收入75.35 亿元，同比+12.68%。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入同比增长15.86%、3.96%、-3.37%，占营收比重分别达81.08%、3.26%、11.78%；2）资产管理业务实现营业收入2.89 亿元，同比+2.61%，主要系在管商业运营项目增加；3）其他业务实现营业收入0.15 亿元，主要系24 上半年内出售零星资产。
利润端，24H1 公司实现归母净利润4.35 亿元，同比增长3.79%；毛利率12.57%，较23年同期下滑0.73pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.95%、9.91%、11.13%，较23 年同期分别+0.38、+0.11、-0.48pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为37.93%、57.45%，较23 年同期分别+5.25、-0.90pct。24H1 销售管理研发费用率合计下降1.20pct 至3.89%，费用管控提能力提升。
市拓合同额高增，非住宅占比提升
规模端，截至24H1 末，公司在管项目数达2209 个，较23 年末增加108 个，在管面积3.85 亿㎡，较23 年末提升11.55%；其中来自第三方项目的管理面积为2.57 亿㎡，较23 年末提升13.93%，占比66.76%，较23 年末提升1.40pct；非住宅业态管理面积2.52 亿㎡，较23 年末提升18.22%，占比 66%，较23 年末提升3.70pct。拓展端，24H1，公司新签年度合同额达 18.93 亿元，同比+0.32%，其中第三方项目占比92%，千万级项目贡献新签年度合同额占比超 50%；公司市场化住宅项目新签年度合同额1.69 亿元，同比增长超70%，其中住宅二手盘项目市场拓展新签年度合同额超2000 万，总对总业务新签年度合同额1.2 亿元，中标中兴、荣耀、京东等大客户多个项目。24H1 来自招商蛇口的新签年度合同额达 1.53 亿元，为公司提供坚实规模支撑。
平台增值增速回落，商业销售表现良好
平台增值服务方面，24H1 公司平台增值服务实现营业收入 2.56 亿元，同比提升3.96%，保持持续增长态势。资管业务方面，1）商业运营业务：截至24H1 末，招商商管在管商业项目70 个（含筹备项目），管理面积397 万㎡，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个，第三方品牌输出项目9 个，年内尚无新增项目。24H1 集中商业销售额同比提升 26.7%，同店同比提升 6.9%；客流同比提升 37.7%，同店同比提升 15.4%。2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，24H1末总可出租面积为46.90 万㎡，出租率为94%，管理规模及出租率较23 年末略有下降。
投资建议：公司背靠招商局集团，关联方交付规模大、外拓维持较高体量，基础物业支撑下业绩表现具备韧性，考虑公司上半年毛利率下滑，我们调整公司24-26 年归母净利润分别为7.93、9.23、10.78 亿元（原值8.58、10.11、12.23 亿元）维持“买入”评级。
风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险