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机构：国金证券
研究员：池天惠/方鹏
收入略升，归母净利仍受拖累。24H1 年公司收入略有增长，主要由物业管理、社区增值、三供一业贡献，该三项业务增速分别为+4.6%/+23.8%/+6.0%；而非业主增值、城市服务、商业管理及运营收入均有所下降。归母净利润仍大幅下滑主因：①基于谨慎性原则，对风险客商，公司需要完成率约且收到对价后才能确认收入；②毛利润同比-13.7%，毛利率同比下降3.7pct 至21.2%；③应收账款减值损失，贸易应收账款减值拨备较23 年底增加10.4%，其他应收款项减值拨备较23 年底增加14.0%。
基础物管稳健增长，收入占比进一步提升。24H1 公司基础物管收入127.5 亿元，同比+4.6%，收入占比较23 年底提升2.6pct 至60.6%，进一步发挥业绩压舱石作用。
在管规模持续扩大，储备面积充足。截至24 年中期，除“三供一业”外，公司收费面积约10.06 亿方（其中一二线占比40.7%，第三方占比50.5%），较23 年底增长10.1%，净新增0.49 亿方；合同面积约16.35 亿方，较23 年底增长1.9%，合同面积覆盖收费面积的倍数为1.63x，维持相对高位。
经营性现金流净额下滑。24H1 公司经营性现金流净额2.7 亿元，同比-87.7%，主因：①净利润下降；②在流入端，综合收费率同比下降及预存物业费下降；③在支出端，日常经营活动产生阶段性资金波动。
面对困境，谋求变局。公司目标以住宅物管为核心，发展数字化、AIoT 及物业机器人以赋能业务，推动内生增长；同时孵化战略型业务，优化迭代商业模式，积极创新。
盈利预测、估值与评级
考虑到公司仍存在一定的减值压力，我们预计公司2024-26年归母净利润分别为14.6亿元、18.9亿元、20.3亿元，同比增速为+400.3%、+29.5%、+7.0%。维持“增持”评级，公司股票现价对应2024-26年PE分别为8.7x、6.7x、6.3x。
风险提示
关联方业务缩量超预期；应收账款减值超预期；商誉减值超预期