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机构：中金公司
研究员：张宇/王翼羽/李佳璠/孙元祺
我们预计华润万象生活1H24 收入同比增长15-20%，核心净利润同比增长20%以上，符合我们及市场预期。
关注要点
料购物中心板块稳健增长，主要得益于项目新开业贡献及同店相对韧性。
我们预计公司在管购物中心零售额上半年同比增长15-20%，受益于近一年来新项目密集开业、新开业料贡献双位数增长，而同店零售额同比增速较过往水平略微放缓至5-10%。具体来看，我们预计2Q零售额同店同比增速较1Q有所放缓，其中重奢购物中心受过去2-3 年强劲增长后基数较高、国内消费整体表现以及部分消费外流海外三重影响，对同店增长有所拖拽；但考虑重奢贡献零售额有限（我们预计整体约4 成，仅考虑重奢品牌则更低），整体同店增长仍然展现一定韧性。
住宅及非商物管板块业务平稳推进。我们预计1H24 公司外拓新增在管面积同比有增，主要得益于2023 年外拓新签合约面积的同比增长、以及转化速度较快的城市空间服务项目占比较高（我们预计占增量在管面积8 成左右），这有望支持公司基础物管收入稳步增长。物管费收缴方面，我们预计上半年公司收缴率略有承压、与行业整体趋势相若。
建议在波动中关注逢低布局机会。我们认为资本市场对消费走势（特别是重奢）、宏观环境及企业自身短期经营的预期或将对公司股价带来一定扰动，在此期间我们建议持续关注逢低布局机会。具体原因包括：
长期看，购物中心在经济环境波动下或具相对韧性，龙头运营商进一步受益于马太效应。日本案例显示1980 年至今购物中心零售额增速跑赢社零，特别是1990 年代末亚洲金融危机冲击下，购物中心渠道凸显韧性。进一步的，我们认为龙头商管运营商旗下优质资产有望在品牌（优质品牌集聚；同品牌在龙头运营商体系内门店表现更优）与客户（虹吸商圈内客流；头部会员具黏性）优势下受益于马太效应，而公司披露2023 年其在管商场中81%零售额排名当地前三。
中短期内，近年来新项目密集开业料对业绩增长提供支持。华润万象目前计划2024/25 年新开24/13 个购物中心，我们认为新开业不仅直接贡献零售额、亦为公司带来额外开业前咨询服务收入；我们预计到2025 年末其38%购物中心开业时间在3 年以内，购物中心培育期内的零售额与租金爬坡亦将对同店增长形成一定结构性支持。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变。维持跑赢行业评级和目标价35 港元，对应21 倍2024年市盈率和48%上行空间。公司交易于14.3 倍2024 年市盈率。
风险
宏观消费超预期承压；重奢消费外流超预期；新开业商场表现不及预期。