年报瑞评丨远洋服务：夯实可持续性高质量发展基础

文 | 研究员：马腾

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回顾2023年，物业管理行业整体呈现曲折式的稳步增长，但由于上游房地产市场持续承压，并购热潮减退，第三方拓展成为规模增长关键。在这一背景之下，物业企业主动适应市场变化，注重质量服务，寻求长期稳定发展。资本市场调整加速，高估值逐渐回归理性，行业价值趋于平稳。

2024年3月27日，远洋服务（06677.HK）发布2023年全年业绩公告。报告期内，远洋服务实现收入营业收入为3,133.2百万元，合约及在管面积保持双破亿。毛利率19.1%，经调整的核心净利润为3.01亿元。剔除一次性车位保证金影响，公司当年经营性现金流净流入约2亿元。

远洋服务不断夯实可持续发展根基，在高质量、可持续发展的道路上风雨兼程。秉持「懂心意有新意」的服务理念，远洋服务以用户需求作为服务重心，坚定可持续、高质量发展与长期主义，聚焦服务主业，持续夯实核心业务能力。为成为有品牌的中国优秀物业管理综合服务商的目标不懈努力。

坚定践行“长期主义”

保障规模有质发展

2023年，中国整体市场环境以波浪式发展呈现曲折前进态势，地产行业的下行导致物业行业市场变得复杂且多变。在这一背景下，远洋服务秉持稳健经营理念，致力于实现有质量的增长。公司一方面积极加强第三方业务拓展，另一方面主动退出长期亏损或现金流无法自平衡的项目，从而保持业务规模的双过亿水平。根据远洋服务2023年年度报告，本集团共管理全业态物业项目607个，合约建筑面积达到1.36亿平方米，实际管理建筑面积为1.01亿平方米，较2022年12月31日增长约0.2%。

搭建长期稳定拓展渠道，独立性进一步凸显。远洋服务始终致力于与战略客户构建稳固且长远的合作关系，通过制定高标准、精细化的服务方案，并倾力打造行业标杆项目，以持续提升自主拓展能力。在合约建筑面积的分布上，第三方来源的占比约为55%，而在新增的合约建筑面积中，来自第三方的比例更是高达69%，充分展现了远洋服务在市场上的广泛影响力和卓越竞争力。

聚焦深耕优势区域，搭建长期稳定拓展渠道。截止至2023年末，远洋服务项目遍布中国境内28个省、自治区及直辖市的84个城市，地理覆盖范围已覆盖京津冀区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域，涵盖了中国5个主要城市群。其中，京津冀区域占比约为33%，环渤海区域占比约为21%，华东区域占比约为17%，华南区域占比约为14%，华中及华西区域占比约为15%。优势区域带来的是高水平的物业费单价，根据年报披露，截至2023年末，远洋服务在管物业费均价达3.3元/月/㎡，继续保持高位水平。

远洋服务深化在核心城市的业务布局，通过提高管理密度和增强项目协同，巩固和扩大现有优势区域的市场份额。

坚持高质量拓展，严格把关拓展质量。2023年，远洋服务持续拓展优质项目，不断进行在管项目结构优化，坚守匠心服务本心，推动业务高质量发展。严格把关第三方外拓项目质量，持续夯实大客户资源，加强企业客户的拓展。新增如中海油天津产业园、北京抖音1733项目、京东亚洲一号天津东丽物流园、沈阳唯品会物流园及青岛歌尔总部等大客户重点项目。

回归经营本质

着力打造精细化运营体系

专注优质商写服务，绿色运营赋能高质管理。远洋服务致力于提供卓越的商写服务，秉持绿色运营理念，以推动高质量管理。商写服务参照国际先进的管理运营体系，如BOMA和金钥匙联盟，以精准把握客户需求为基石，持续升级服务标准。在推动绿色运营方面，远洋服务注重将环保理念融入管理实践，完善ESG体系，实施碳排放控制，推广节能降耗措施，以降低运营成本并提升运营效率。同时，结合客户的具体需求，提供多元化、定制化的增值服务，以不断提升客户满意度。截止至2023年12月31日，远洋服务成功新增了8个商写物业管理项目，其中包括6个来自第三方的外拓项目。迄今为止，已累计签约97个物业管理及商业运营商写项目，涉及多个5A级写字楼和商业综合体，管理的合约面积高达1038.3万平方米。

组织提效，人才提质，助力企业经营发展。2023年，远洋服务致力于提升组织效率和人才质量，以推动企业经营发展。通过持续加强核心人员的能力建设，并不断完善其业绩管理和综合能力评价机制远洋服务打造了一套统一的人才评估标准，定期进行人才盘点和应用，以及实施人才池管理等机制，确保了人才供应链的数量、质量和结构的稳定性，从而为企业战略的实现提供了有力支撑。此外，远洋服务还优化了组织层级，重塑了运营流程，以提高人均效能。在此期间，人均收入实现了同比增长5.5%。这些举措共同助力远洋服务在激烈的市场竞争中保持领先地位。

回归服务本质

全面创新打造高品质服务

增值服务深化创新，精细打磨产品服务运营。2023年，远洋服务基于「社区生活服务、租售服务、美居服务、空间资源」四大主力业务发展方向，优化社区增值服务业务导向，打磨服务产品精细度。社区生活服务方面，依托「亿家生活」小程序落地直播主题活动，产品销售丰富度及灵活度持续提升，通过多种组合形式直面顾客铺排销售活动，提升客户信任度；租售服务方面，调整业务合作模式，升级房屋经纪和物业管理联动赋能模式，打造泛社区资产顾问；美居服务方面，延伸拓宽服务链条，洞察业主新房美居需求，持续落地存量房改造翻新业务；空间资源方面，贴合业主生活需求，持续优化社区便民服务设施，引入公共充电站、自助洗车服务，进一步满足业主便利生活服务需求。通过引入滴滴小桔、朗新科技等优秀的全国性充电站商家，保障社区充电安全；引入共享自助洗车、智能售货柜、社区仓储柜等便利生活设施，为业主提供便捷生活。

截止至12月31日，远洋服务社区零售业务年度打造158款爆品，销售额超千万。推动前置仓落地，覆盖率达46.6%，其中年销超6万元前置仓占38.9%；经纪业务提供资产多维度信息、持续提供成交后深度跟踪服务等差异化服务，优化服务体验；美居业务聚焦单品业务，全年订单同比提升182%，软装全包业务完成试点，单项目签约172单。

此外，在住建部、中国物业管理协会、北京市住建委等政府主管部门的指导下，“远洋天地家园社区养老服务驿站”开业，是北京唯一入选“物业服务+居家养老”试点单位，项目与所在社区卫生服务中心合作，为社区居家医养结合服务提供新的可能。

夯实服务能力，提升服务品质。为了更好地满足客户需求，远洋服务围绕客户触点，开展清氧计划、锦绣行动、焕新行动等一系列品质提升行动。我们聚焦服务质量和细节，致力于为客户提供更加贴心、专业的服务体验，持续提升客户满意度。在标准体系方面，远洋服务不断创新升级服务标准，发布了《服务体系标准化场景白皮书 2.0》和《设备设施完好率评定标准》。围绕“全龄健康、贴心陪伴、全天守护”的服务理念，打造专属服务体系，以满足不同年龄段业主的需求。未来，远洋服务将实现从对“物”的管理向对“人”的服务的转变。我们深入洞察业主需求，及时响应并主动提供服务。通过“匠心筑家”、“友邻+”等品质提升行动及社文活动的开展，进一步提升客户对服务的认知和满意度，为业主创造更加美好的生活环境。物业费收缴率达到了93%，充分展现了其运营实力和服务效率。

小结

在2024年，远洋服务将秉持“可持续、高质量、服务业”的发展理念，坚定战略定位，夯实可持续发展基础。