产业园区迎来大发展，园区物业的空间有多大？| 非住专题⑦

产业园区在推动我国经济发展中占有极为重要的地位。十九大报告指出，中国的经济发展从高速增长阶段转向高质量发展阶段。未来五年是大力发展产业的五年。2021年，国家级高新技术开发区和经济开发区生产总值占国内生产总值比重高达 25%，园区拉动经济增长作用明显。产业园区又对引导产业聚集、推进工业化、城镇化起到重要作用。政策推动战略性产业集群建设，优化城市群经济布局，实现资源集约利用。产业园区从最初的产城分离，逐渐演变到产城联动、产城融合。规范工业建设用地管理，城市工业用地改造新型园区出现。产业园区与战略性新兴产业进一步结合，给园区发展带来新机会。产业园区迈入规范增长的新时代，园区物业管理也将迎来发展新机遇。

那么，当前产业园区物业的发展现状如何？其盈利水平、管理规模如何？当前有哪些典型企业？产业园区物业的未来发展趋势是怎样的？本文将对此做一一解读。

本文节选自《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》。

一、产业园区物业管理发展现状

1、产业园区物业管理发展基础

产业园区是推动区域经济发展、产业聚集、科技升级的重要空间载体，是落实经济增长模式转型和产业发展转型的重要载体。自从1979年蛇口工业区成立，拉开了中国产业园区建设的序幕。产业园区发展与改革开放同步，与经济发展并行。从最初的参与国际产业分工、承接产业转移，到转向创新驱动，聚焦战略新兴产业、高新技术产业，产业园区发展正走向高质量发展道路。

经过四十余年发展，产业园区对经济发展起到了重要的支撑作用。根据商务部数据，2021年，我国230个国家级经济技术开发区实现生产总值13.70万亿元，占国内生产总值的11.98%；贡献财政收入2.50万亿元，占全国财政收入比重为12.50%；贡献税收收入2.20万亿元，占全国税收收入比重为12.90%。根据科技部数据，2021年，168家国家级高新技术开发区实现生产总值15.30万亿元，占国内生产总值的13.38%。上缴税额约为1.99万亿元，占全国税收收入比重为9.95%。产业园区发展动力从最初的招商引资、优化审批体制等因素，逐渐演变为科技创新高地、区域经济增长的引擎。

产业园区发展模式由最初的聚焦产业为主，如今逐步走向产城融合。园区领域的开发、建设、运营、物业管理各环节的参与者更加丰富。从基础设施运营管理、保障园区的正常运行，到园区的招商租赁、吸引企业入驻，乃至提供研发共享平台、创新孵化平台、投资引荐及推广平台等，引入商业配套、生活配套、娱乐设施，创造更完善的工作和生活环境。

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2、产业园区物业管理主要参与方

园区物业管理方面，市场主要参与方有六大类型：

一是产业园发展以国家级和省级开发区为核心，早期涉足这一领域物业服务的企业，主要是国资背景产业园区开发商的附属物业企业，例如深圳天安运营、上海漕河泾物业，天津经济技术开发区天孚物业等。这些企业具有明显的开发区基因，经过二三十年的发展，成为产业园区物业管理的中坚。

二是行业领先的大型综合性物企。招商积余管理的产业地产规模位居前列。这与控股公司招商蛇口聚焦园区开发和运营、是产业地产头部企业的发展基因密切相关。1984年，招商局集团物业承接深圳蛇口工业园区的物业管理与服务，产业园区物业管理自此诞生。招商积余2021年中报显示，园区业态管理面积1823万平米，在非住业态中占比18.02%。

三是国务院推进开发区由政府主导向市场主导转变，支持引入民营资本和外国投资者。一些具有园区开发商背景、市场化运营的民营物业主体兴起，代表企业如亿达服务、幸福基业物业、天骄爱生活等。

四是在园区领域，由于全国性产业园区开发商不如住宅那样普遍，物业公司相应对母公司依赖较少，市场诞生一批专业第三方服务商。例如特发服务、均豪不动产等，凭借专业服务在产业园区领域占据一席之地。特发服务在年报中表示，缺少地产集团资源支持，业务拓展主要靠市场化竞争。

五是关联公司具有产业背景。以苏宁银河物业为例，其管理的园区多为苏宁在各地的物流园，例如苏宁常州物流园、苏宁内江物流园、苏宁通州物流中心等。

六是伴随大型外资企业例如Microsoft、亚马逊、GE等在中国设立研发中心，偏向选择五大行等国际公司提供设施设备管理服务。在此过程中，五大行的业务范围也不断向国内企业客户延伸，如华为、腾讯等总部园区项目。

在园区发展中，由于目前关注重点在产业同质化竞争、调整产业结构，以及完善投融资渠道等方面，园区的综合运营管理尚没有引起足够的重视。随着优秀人才、技术、企业的聚集，园区物业管理需要与时俱进，以更专业化的服务，满足服务主体——企业及员工需求升级的趋势。从原先简单传统的服务模式，过渡到“园区专业物业管理+园区企业后勤服务+多种经营服务+其他配套服务等”的组合收入模式，从而实现园区物业管理服务水平和效益水平的提升。

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二、产业园区市场空间及驱动因素分析

1、产业园区物业管理发展的驱动因素

产业发展是园区规模增长和物业管理规模增长的基础。过去两年，工业生产增长稳中有进，尤其高技术制造业、装备制造业保持快速增长，高于全部规模以上工业平均水平。根据国家统计局统计公报，2021全年工业增加值比上年增长9.6%，服务业比上年增长8.2%，工业增加值连续两年增速超过服务业。工业增加值在国内生产总值中占比上升（2020年为37.8%，2021年为39.4%）。

园区规范发展与打通投融管退渠道并行。产业用地方面，近几年来用地规则逐渐严苛，一线城市工业用地政策不断收紧。2018-2020年，连续三年全国工业用地成交总量呈下降趋势。2021年3月，自然资源部发布了《工业项目建设用地控制指标（征求意见稿）》，进一步规范工业项目建设用地管理，促进土地资源节约集约和高效利用。

2021年6月，中国首批基础设施公募REITs登陆资本市场。9单REITs中，产业园区项目占三分之一。公募REITs为产业园区资本实现“投融管退”带来希望。资本有了退出渠道，提高了产业园区投资吸引力，进而给园区物业管理带来市场新机会。2021年下半年开始，产业用地成交面积恢复，并最终超过2020年。同时，产业用地成交的溢价率一路上扬。产业用地走出低谷，向上增长的趋势，将给园区物业管理市场带来向好的增长展望。

2、产业园区物业管理市场空间分析

2021年末，物企综合实力500强企业管理的产业园区总面积为9.35亿平方米，占500强总管理面积161.2亿平方米比例为5.80%。园区物业多集中于各类开发区。2006年，国家发布了一版开发区审核公告目录。2018年，六部门通过严格审核，重新发布《中国开发区审核公告目录》（2018年版），这是目前最新版本。其中，符合条件的开发区纳入共包括2543家，比2006年版增加了975家开发区。合计核准面积约182亿平方米，（其中国家级开发区核准面积55.5万公顷，省级开发区核准面积126.5万公顷）。

2021年，国家自然资源部披露《2020年度国家级开发区土地集约利用监测统计》，541个国家级开发区合计50.07万公顷参与监测统计。从监测情况来看，已建成土地占可开发建设土地为76.92％，开发区还有较大的用地潜力。按照现有核准的开发区面积，参考2021年《监测统计》的数据，即建成比例76.92%，工业用地率48.52%、工业用地综合容积率为0.93推算，则现有核准开发区的潜在工业用地建设规模可达18.95亿平方米。

3、产业园区物业管理市场盈利表现

考察产业园区物业管理的盈利水平，上市物企披露的2019-2021的年报资料中，卓越商企服务公布了较详细的分业态毛利率水平。2019-2021年商务物业毛利率均值为26.23%，公共及工业物业毛利率均值为14.40%。工业物业毛利率与商务类有显著差距，但高于住宅物业的三年平均毛利率均值12.13%。

以综合物业管理为核心的特发服务，是高新园区细分领域的知名品牌企业。其 2021年报披露，综合物业管理服务毛利率水平为15.57%。2019到2021三次公布的毛利率数据，平均水平约为16.24%。我们据此推测，园区物业管理的利润率在非住业态中处于较低水平，园区物业管理毛利率约在14-16%左右。

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三、产业园区物业服务市场数据分析

（基于样本）

1、2021年产业园区物业发展指数为97.4

产业园区物业发展指数是根据测评体系选取物业管理行业头部企业为样本，进行数据分析，衡量该业态经营状况、管理规模、服务质量等整体发展情况，确定反映该业态发展状况和发展走势的综合指数。

产业园区物业服务发展指数保持较高增速。2021年，500强物企产业园区物业发 展指数PMDI500为97.4，同比增长8.43%。

百强物企产业园区物业发展指数PMDI100为56.2，同比增长1.86%，比2018年增加24.6个点，年复合增长率为21.16%。

2、产业园区物业管理规模分析

1) 500强企业产业园区物业管理项目情况

2021年，500强物企中326家企业布局产业园区业态，产业园区物业管理项目总数为5580个，同比增长15.27%。企业平均管理项目数量为17个，单项目贡献面积为16.76万平方米。

2) 百强企业产业园区物业管理项目情况

2021年，百强企业布局产业园区业态的物业服务企业82家，管理项目总数为3411个，同比增长13.85%。2010年至2021年，百强物企管理产业园区项目数量从385到3411个，年复合增长率达21.94%。2021年百强企业管理的项目占500强企业总产业园区物业管理项目的比例为61.13%。

3) 500强企业产业园区物业管理面积情况

2021年，500强企业产业园区物业总管理面积达9.35亿平方米，占500强企业总管理面积比例为5.80%，占行业总管理面积的比例为2.66%。500强企业平均管理面积286.87万平方米。

4) 百强企业产业园区物业管理面积情况

2021年，百强企业布局产业园区物业的企业比例为82%，同比增加了7个百分点。2018-2021年，比例基本保持70%以上。

2021年，百强物企产业园区物业平均管理面积为679.68万平方米，单项目面积为 16.34万平方米，平均管理项目数量42个。

2021年，百强企业产业园区物业服务总管理面积为5.57亿平方米。百强产业园区物业管理面积占百强总管理面积比例为4.97%。百强企业产业园区物业管理面积占 500强企业总产业园区服务面积的比重为59.60%，头部企业占据了市场较大份额。

3、产业园区物业经营绩效分析

1) 500强企业产业园区物业服务收入情况

2021年，500强物企产业园区物业服务总物业费收入达202.85亿元，同比增长 17.83%。500强物企产业园区物业服务费收入占500强企业总物业费收入比例为 5.67%。500强企业产业园区物业的物业费收入均值为0.62亿元。

2) 百强企业产业园区物业服务收入情况

2021年，百强企业产业园区物业费收入总值为 111.12 亿元，同比增长 13.31%；2017到2021年复合增长率为19.83%。百强企业产业园区物业的物业费收入占500强企业产业园区物业的物业费收入比例为54.78%。百强企业产业园区物业费收入占百强企业总物业费收入比例为4.71%。

3) 500强企业产业园区物业的物业费水平

2021年，500强企业产业园区物业服务平均物业费为3.08元/（平方米·月）。其中，包干制项目平均物业费3.25元/（平方米·月），酬金制项目平均物业费2.76 元 /（平方米·月）。

从不同项目来源看，承接所属或合作开发商项目平均物业费为3.07 元/（平方米·月），外拓第三方项目平均物业费为3.09元 /（平方米·月）。

从城市角度上看，2021年500强企业产业园区物业服务项目中，一线城市平均物业费为5.28 元 /（平方米·月）；二线城市平均物业费为3.12元/（平方米·月）；三四线城市平均物业费为2.82元/（平方米·月）。

4) 百强企业产业园区物业的物业费水平

2021年，百强企业产业园区物业服务平均物业费为3.10元 /（平方米·月）。其中，包干制项目平均物业费3.34元/（平方米·月），酬金制项目平均物业费 2.97 元/（平方米·月）。

从不同项目来源看，承接所属或合作开发商项目平均物业费为3.26元 /（平方米·月），外拓第三方项目平均物业费为3.00元/（平方米·月）。

从城市角度上看，2021年百强企业产业园区物业服务项目中，一线城市平均物业费为 5.59元 /（平方米·月）；二线城市平均物业费为2.98 元/（平方米·月）；三四线城市平均物业费为2.63元/（平方米·月）。

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四、产业园区物业管理行业动态

1、区域产业发达程度支撑园区物管

园区企业客户对于将物业管理委托专业公司的意识不断增强，园区物管正成为众多物企谋求转型主要方向之一。2018年，综合实力 500 强物企中，有 272 家布局产业园区物业。2021年，这一数据攀升至326家，占比超过六成。500强物企中，园区管理面积排名前 100 强企业，其注册地占最大比例的为广东省。这与地区经济发展水平密切相关，根据2021年统计公布数据，无论GDP还是规模以上工业营收，广东省都排在全国首位。尤其是规模以上工业营收，遥遥领先排名第二省份。

2、专业性是园区物业管理入局门槛

园区服务有一些特殊性和专业性，要获得企业客户认可，需要多年品牌积累和专业服务能力做支撑。例如，园区企业以生产、研发类居多，对安全管理、设施设备运转保障等专业设施保障能力极为关注。园区服务内容涵盖企业生产、生活、办公，对物业人员的专业能力、服务质量要求更高。商务接待、会务服务等增值服务对高端项目经理、高级设备设施工程师、多语种等专业人才需求更多。

相比于住宅物业管理，产业园区物业服务领域进入门槛相对较高，且一般都缺乏可依托的大型地产母公司资源，因此市场竞争更加充分，也给予专业化的独立第三方物管公司更多市场机会。在这个细分领域，专业型企业已经积累了先发优势、形成了专业壁垒。在园区领域深耕的企业，面对日益激烈的竞争，在不断采取积极举措，拓展增长机会，拓宽业务内容。

3、战略合作推动园区物业管理拓展

大环境鼓励实体经济和产业发展，国企混改继续推进，尽管盈利水平低于商办等其他非住业态，面对行业竞争加剧，更多物企仍积极开展园区领域布局。比住宅更高的进入门槛、更专业化能力要求、原有入局者已形成竞争壁垒、产业迭代升级下企业需求升级和多元化……，这些都对拓展园区物管形成挑战。拓展重要方式之一是与企业总部、地方国资平台等战略合作。以招商积余为例，以大型企业总部间的战略合作推进园区物业管理拓展，“总对总”模式成为公司业绩增长重要来源之一。2021年年报业绩披露，2021年，“总对总”模式新签年度合同额同比增长133%，拓展了南京华为、中兴南京园区等多个重点项目，与阿里巴巴、宁德时代、华为等企业建立深度战略合作。

公司还积极推进“合资合作模式”，加大与地方国资平台的资源合作，设立多家合资公司。2021年8月，金科服务与重庆九龙园高新产业集团签订合作协议。九龙高新集团是承担重庆高新区经济开发建设的国有企业。双方以重庆九龙坡区域性重点产业园为切入口，从园区开发建设的前端，到招商引资的中端，再到运营管理的后端提供全链条式服务。在产业园区合作之外，还开展办公集采、会务服务、招聘培训、招商运营等企业服务及团餐服务、房屋经纪等，全面服务入驻企业。2022年2 月，金科服务新增投资企业株洲高科物业管理有限公司，投资比例 80%。株洲高科物业是株洲高科集团下属全资子公司。

株洲高科物业主要从事株洲高新区工业园各类物业服务与管理，管理物业总面积约 200万平方米。山东润华物业收购天津天孚物业51%股权以拓展环京市场。天孚物业是天津经济技术开发区泰达控股所属天津泰达资产运营管理有限公司企业。泰达控股推进国企混改，天孚物业在天津产权交易中心挂牌，项目成交价1.3亿元，较评估挂牌值（3015万元）溢价330%，较初始投资额（306 万元）增值 41 倍。

随着城市更新、轻资产运营等成为产业园运营新战场，物企积极与相关运营方开展战略合作。例如2021年5月，雅生活与北京创业公社投资签订战略合作协议，在京津冀地区导入优势资源，在项目更新投资基金、空间改造、产业招商、智慧化管理、物业管理等多方面合作。创业公社是首钢基金旗下城市更新服务商，主要投资人包括首钢基金，京西创业，中关村股权交易服务集团等。

对于大型头部企业，想进入或扩大园区服务市场，收购细分领域专业服务商或许是更高效的选择。以雅生活为例，其管理的产业园区管理规模在物企500强中也处于领先地位。从住宅为主到多元拓展布局，收购非住服务商是关键。通过对中民未来物业服务的收购，2020年雅生活新增在管面积1.98亿平米中，收购中民物业股权贡献了 1.59 亿平米。含园区在内的非住业态在管面积占比从41%陡增到近 60%，实现产业园区、办公、景区、公共场馆等多个非住细分业态覆盖。

4、向企业后勤延伸，拓展增值服务

围绕产业升级、探索配套服务新领域。在常规物业服务领域以外，企业尝试拓展新业务类型，例如特发服务，在自动驾驶测试、数据中心运维、会务服务等新兴业务领域开展探索与尝试。南都物业在园区提供政务接待、参观讲解等，并将服务范围向企业内部后勤延伸。

“物业+团餐”业务模式已被康帕斯、索迪斯、爱玛客三家世界500强在世界范围实践验证过。

餐饮服务是企业服务中的高频刚需，物企积极介入园区团餐业务。2022年3月，新城悦服务与苏州海奥斯餐饮股权战略合作，“海奥斯餐饮”在工厂及园区业态有着丰富的团餐服务经验。双方在工厂、园区餐饮等后勤服务领域建立战略合作伙伴关系，强化沪宁沿线、乃至泛长三角经济区的布局密度及品牌影响力，共同打造“物业+餐饮”组合新型后勤服务模式。2021年10月，绿城服务与美餐和千喜鹤达成合作，发布了两个新品牌“雅昉美”及“蒂枫”。前者提供以白领创新餐厅和创新企业外卖为特色，后者以团餐业务打开市场。

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五、产业园区物业管理的发展前景和趋势

1、关注国企混改市场化机会，拓展园区领域

随着国企改革三年行动方案贯彻落实，国企加快产业化、专业化、市场化转型。在园区领域，各地开发区原国有资产管理平台下物业服务企业，有向市场化进一步转型的要求和压力。随着国企混改推进，市场化企业通过合资合作、收购股权等方式，与原来国有平台物企合作，是拓展园区物业管理市场的重要渠道。金科服务与株洲高科和重庆九龙高新合作，润华收购天津天孚 51% 股权等，正是这一合作模式的案例实践。

2、瞄准大企业服务，拓展 IFM 设施管理

大型企业在全国范围快速拓展业务，在全国布局生产制造、研发、物流等基础设施。单城市、单场所分散的后勤服务模式已跟不上规范化、规模化的企业需求，很多企业选择与专业物业管理公司进行集中化和整体性的战略合作。伴随大客户的成长，在园区领域继续开展大客户拓展策略，

为大型企业提供 IFM 综合服务解决方案。例如，2022 年以来，万物梁行先后公布为动力电池、新能源汽车、光伏研发等领域的隆基股份、宁德时代、理想汽车、小鹏汽车等新能源行业产业龙头客户提供 PM+IFM 全场景全周期服务。

3、围绕产业服务核心，构建服务组合体系

园区物业管理的核心是服务于产业发展，保障企业生产、科研正常运行，为员工提供适宜的工作环境保障。服务内容上，从传统的“四保一服”向“物业管理 + 企业后勤服务 + 多种经营服务”组合模式转变，定位于园区的整体后勤保障部门。

基础服务基础上，针对园区企业的不同发展阶段需求，提供可选的个性化服务菜单。例如企业入住场地交付，物业协助企业对接消防申报、装修许可申报等。小型企业内部安保、保洁等需求物业提供统一解决方案，帮助企业节省雇佣后勤人员成本。园区物企正在会务接待、团餐、自动驾驶测试、数据中心运维等多项业务领域持续开展探索与尝试。

4、数字化应用驱动园区管理升级

园区数字化应用场景越来越广泛。智慧园区服务方面，物联网平台统一管理各类智慧化设备，园区运营方直观了解园区运行状况。通过技术算法将采集到数据进行清洗、建模、分析，指导智慧办公、招商引资、能源管理等前端应用。企业在智慧园区领域不断探索，例如龙湖智慧服务通过能耗监测系统单方能耗节省 27.4%；中海物业建成了全国首个零碳园区盐城电力智慧园区，给双碳政策下的智慧园区树立标杆等。

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