【光大海外-消费】彩生活（1778.HK）：利润释放，估值吸引

作者：光大海外顾柔刚、周翔

◆ 全年扣非净利润增长37%：公司17 年实现营业收入16.3 亿(+21%yoy)，实现净利润3.2 亿(+71%yoy)，如果剔除期权费用的影响，扣非净利润同比增长37%。整体业绩跟此前公司业绩预告一致，大  幅超越市场此前的预期。主要是成本控制得力，管理费用低于预期4000 多万，同时出售附属公司受益带来4800 万其他收入。

◆ 传统物业扩张降速，增值服务显现快速增长：物业管理业务方面，17 年公司合约面积增长10%至4.4 亿平米，计算收益面积增长6%至3.1 亿平米，增速均逐年放缓。但轻资产的平台合作面积达到4.64 亿平米，符合公司向轻资产扩张转型的战略思路。增值业务方面，17 年收入增长76%，毛利增长57%，其中下半年增速提速，收入和毛利分别同比增长94%和80%。线上平台注册用户从6 月底400 万增加至1000万，活跃用户从240 万增加至340 万。平台化扩张的效应逐步显现。增值服务的毛利占比达到31%。增值服务中彩富人生、彩住宅、E 能源、E 停车、E 维修、E 电梯仍为主要收入贡献来源。预计18 年增值服务毛利增长仍将保持在50%以上。

◆ 万达物业并表带动18 年业绩显著提升：公司将从18 年开始并表万象美物业（万达物业）。万象美17 年1-10月实现净利润2.35 亿，截止17 年底管理面积4000 多万平米。我们预计到18 年底，万象美管理面积将增加到5000 万平米以上，实现净利润3.5 亿左右。考虑到彩生活收购万象美承担的负债以及其他资金和摊销成本，18 年预计为彩生活带来1.3 亿左右净利润（按并表9 个月计算）。

◆ 维持“买入”评级，目标价8.62 元：考虑到公司18 年并表万象美，我们2018-19 经调整EPS(剔除期权激励费用)从0.36/0.48 元提升至0.40/0.52 元，预测2020 年经调整EPS 为0.64元。盈利预测提升使得基于DCF 模型（g=1.5%, WACC=9.81%）目标价提升至8.62 港元，对应18 年17.8 倍PE，维持“买入”评级。

◆ 风险提示：增值服务增长速度低于预期；人工成本快速上升。

【附录】

表1：2017年业绩

表2：关键假设

来源： EBoversea