浪迹买房江湖：房价涨不涨？

话说我今年上半年不知道中了什么奇怪的运，卖买总计已经交易了5次房产，并“在游泳中学会游泳”地摸爬滚打出一堆经验：抬价卖、压价买……

所以下文不是一个财经专栏作者靠数据分析的纸上谈兵。而是，实战出真知。

市场感知 之 听说房价涨了？

很多人会问我，最近房价（坐标上海）是不是涨了。讲真，“愉见财经”觉得这根本就是个伪命题。

我看过一个自媒体盘点一手房价环比涨跌，很搞笑的，说浦东4月份房价涨了20%，而静安长宁却是快速下跌的。

这种指标也有人看？比如，这么大个浦东新区，有很贵也有便宜的地段，单月新房价格平均值是多少，这不是完全看开盘的是哪些小区嘛！你要上个月开在南汇啊曹路啊，这个月开在碧云啊陆家嘴啊，环比不大涨才怪啊。

新房必须同区域比，会科学一点。但也要具体看的，毕竟开发商的拿地成本不同、造价不同、物业品质不同、户型大小不同、区位不同（比如有的盘先开沿马路最吵的几栋，后开景观最好的几栋），都有差别的。

那二手房的成交价会更说明问题吗？大家看媒体报道说二手房价格好像也涨了哎？我想告诉你我感知到的实际情况是，并非房价涨了，而是去年底到今年初那几个月里，压下来的笋盘，以及比较差因此单价低的房源，率先被去化了。

相对来说，人们的抛盘是比较刚性和均匀分布的（比如移民了要卖房、资金周转要卖房等）；但人们的买盘却是不均匀的，整个2019楼市并不好，部分买房的人本就是观望的，去年年底已经很清淡了，今年年初再来个疫情更连看房都不行了，还买个啥房？！

所以呢，偏于刚性的抛盘吐在那里，堆了起来，里面本来就有报价比较笋的，再加上有些卖家如果比较急，看看房子卖了几个月还没卖掉，心态一崩就降价，笋的还能变更笋。那么到疫情期间，的确每个小区都积累了若干比较笋的盘。

我感知到的回暖是从3月底、从学区房开始的。因为很简单，3月底有的学校出招生简章了，教育这个东西是刚性里的刚性啊。再加上疫情到了3月底也控制住了，看房的人就陆续开始出动的。

这个时候买房的先接哪些盘呢？第一肯定是扫掉沉淀下来的笋盘嘛；第二，学区房肯定是从差的房型扫起的，很简单，因为便宜嘛，很多家长买学区房那都是财力明明差一口气却为了孩子硬扛下来的，很多买房也就为报个户口的，买了也未必住的（比如买我房的那家直接转给“自如”去出租了）。所以不信你去看，凡是学区房小区近三个月的成交，都是曲线明显地从便宜去化到贵。

我有一套学区房，从去年6月份在链家挂着等卖，挂到今年4月份，链家给的VIP小几千的奖励，羊毛我都薅了两轮了卖不掉。3月20日一师附小招生简章一出，我明确意识到，春天来了。

第一个迹象是看房的人多了，一天好几拨，我家进门的小橱扔了包鞋套一周就用完了；第二个迹象是各种小中介开始挖链家的房源了，搞到我的电话号码找上门了；第三个迹象是最显见的，我那小区开始陆续开单。

我家朝南房型正气，我反而通过房中介APP盯盘那些挂牌的朝北房型、沿马路比较炒的户型、楼层不佳、以及小户型——它们更便宜，自然更有吸引力啊。于是每次有来我家看房、却感叹钱不太够的买家，我都乐呵呵地帮人家“反撬边”，介绍那些便宜的朝北户型，说人家景观也很赞的，说楼下哪家装修很不错性价比很高之类。

我心里一本明账的，有那几套性价比更高的堵在面前，我家就是个陪跑陪练的。等到这几套房子被干掉，我的时代才能真正来临。果不其然，3套比我挂牌便宜不少的房源先成交，之后一周内，我家按我的心理预期，接连有买家出价了——最后我还是跳价卖给那个出价更高的买家的。

所以说回来，这几个月是房价涨了吗？也许这样问本身并不确切，因为忽略了价格背后的综合变量。我观察的小区也许是一个缩影。

这样说吧，我在链家APP上收藏了不下50套房源，最近3个月内发生过价格变动的，9套“比关注时降价”，3套“比关注时涨价”，对，降价的依然大于涨价的。

倒是“已停售”的房源明显越来越多了，交易量是上去了。

至于大家看到的统计数据里说上海房价环比涨了，我想说这个数字背后的真相也许是：

1，积压的笋盘，先去化了；

2，品相相对差一些、单价也可能比较便宜的房源，先去化了。

房价瞭望 之 买什么房子会涨/抗跌？

我觉得自己是少有的，必须要查完上海市和各区政府2035规划后，才肯掏钱买房的家伙。（当然这仅适用于我这种非功能性选房客，如果有“工作单位附近”、“小孩入学”等功能性需求，肯定不能这么随性。）

讲三个理念。

第一，很多人计算得失收益是不看资金成本的，那是不对的。以投资心态来看，房子是个“不涨或涨慢了，就算亏”的玩意儿呀。

全上海的房子（我相信国内多地也基本如此）99%租售比倒挂，房价不涨以租养贷那是吃饱了撑。论买一套房子划算与否，是至少要跑赢资金成本/收益的。就算全款买房不用贷款（否则资金价格要算得更高），鉴于我们都不是什么投资超级牛人，那就姑且对比稳健型理财或大额存单好了，期限长的，保守一点算年化4%好了。

我们粗略瞎算算，假设现在去买一套1000万的房子，纯房价来说三年后是要卖得到1124万才算不亏，加上各种税务和中介成本，至少要上1180万。就算期间以12000/月租出去，那也就是扣除个40来万，1140仍然是一个3年期目标。

所以我买房时经常拿这一句话去蒙我的上家。我说，啊呀，我是不急的呀，我钱趴账上吃吃利息不香嘛，我每拖一天就赚1000块，你每拖一天就亏1000块；你现在咬我5万块不松口好了呀，那我两个月后以你要的价格成交就是了，那样还是我赚你亏。

很多上家原本对资金成本没啥概念，很容易被这样唬进。

第二，如果想看买点与趋势，那么房价这东西，短期看市场流动性、中期看政策、长期看人口。

流动性，稍微关心一点经济的都知道接下来会松一松，疫后必要的支撑嘛；对待房地产的政策面，那是一点没松口的，房住不炒要牢记。所以这里的确会形成一波多空张力。眼下“看多”的气氛明显比半年前左右浓郁了，但靠炒房获取巨额收益的年代那是必然一去不复返了。

其实最健康的楼市趋势，不是再冲个天也不是再DOWN个谷底，而是慢慢地涨，别涨过通胀（或者说高房价被通胀消化掉），就算赞赞哒了。可惜这种平衡木走起来是容易晃悠的啦，总归难免油门刹车颠簸两下。

哦对了，另外个人意见，一线房价整体上已经阴跌两年了，洗洗更健康了，不会有大问题；5678线就算了。简而言之“愉见财经”不赞成买任何人口呈现明显净流出的城市的房子。

第三，炒房暴富的年代不再，但“愉见财经”个人认为，房价出现了“结构性机会”。也就是说，闭着眼睛瞎买房的时代过去了，跟着功能性需求和未来板块发展来买房的“结构性机会”仍然存在。

我把房子看成是一只流动性极差的股票，它未来抛不抛得出，能抛在多少钱，关键还是看买盘在哪里、有多大、为什么要接盘、愿意出多少钱来接盘；以及，卖盘有多大。

比如我家多年的买房经验，就是喜欢去找这种房子：现在看起来周边一堆工地灰天灰地的、现在看起来周围被圈了几块地但依然荒得鸟不拉屎的、现在看起来旧区未改脏乱差的；但以后有明确改造计划的、地铁站都已经规划好了但轨道还没造过来的、一堆科技企业或园区已经明确入驻但楼还没造完的……

这种悬差就是机会。而且比起宜居规划、生态规划这些我觉得不够性感的题材，我现在尤其喜欢正在吸引大企业们入驻的热土（只要没有工业污染）。很简单，这意味着“长期看人口”的“人”啊，“人”就是接盘侠的意思。

供需决定价格。比如上海浦西滨江“某岸”，别的小企业就不说了，鹅厂规划要来，网易研发、阿里创新要来。一个鹅厂来了就是3000人口要上班的，他们租哪儿？他们住哪儿？住近一点是不是更方便？如果生儿育女或拖家带口，中国人最舍得在教育上花钱，那个区的教育质量还是上海数一数二。

又比如我最近兴高采烈地研究了大虹桥和G60科研走廊规划，哦哟哟哟哟国家战略热土热土。前者我沿“长宁程家桥-闵行华漕-青浦徐泾带到部分赵巷-嘉定江桥”粗粗地画了一个圈，后者我沿“松江新城-大学城-洞泾-泗泾”草草地画了一条线，然后一到周末就描着“一圈一线”开车去考察，去问园区建设和企业入驻情况，综合判断着去看房了。

算卦的都知道，小周天是要跟着大周天动的，大周天不行小周天再好也歇菜。讲真，我们的经济韧性我觉得没有问题，那么2035的战略规划、国家和城市的蓝图就是大周天，是或有的机会。

上面其实是在看“买盘”。分析完“买盘”也是要看“卖盘”的：“卖盘”太大也是要出BUG的。

“卖盘”太大之一，是那一带荒荒凉凉还房子造得密密麻麻，“空置率”高得要命，或者是后续土地供应还充裕得很的地方。这种盘是有危险的，除非那个地域后期规划真的顶天。

“卖盘”失衡之二，是以6或7层楼无电梯公房为代表的“老破小”（且无好学区）；

“卖盘”失衡之三，是郊区又贵又大增值税又高的别墅。

抛盘快速堆积，买盘去化了了。没啥搞头了。

以无电梯6或7层楼老公房为例，尤其是这种房子里的高楼层。你想啊，当年动拆迁住进去的人，十几年一过，老了，楼梯爬不动了，都会想贴一点钱换一套电梯房。这个“抛盘”是刚性累积的。（甚至包括部分有电梯、但居住环境不理想的市区筒子楼。）

但“买盘”在哪里呢？1，部分外省市来沪青年是积蓄不多，但他们被限购了；2，刚需主力人群是到了适婚年龄的，但现在小年轻找婚房总还是想着买套概念新一点的房子，他们多半会开车，所以也许宁愿市郊一点也要买得稍微像样一点；3，改善型住房，那更是人往高处走了，不会考虑“老破小”了。

我随机找了一个老公房小区的对比图，大家看看价格走势。

再以郊区大别墅为例。很多别墅也是过去几年都没好好涨过的。不能看涨的绝对值，要看相对本金的涨幅百分比，妥妥跑不赢市区学区房这类刚需品。

喏我挖到个笋盘，你看看。房主自称1108万买来，5年后现在挂1000万在抛。（当然我知道这个1108万是有水分的，评估高也能抵押了换更多贷款，但至少说明这套房5年了没怎么好好升值吧。）

抛盘大，很好理解吧，别墅是很多家庭的第二、第三套房，利用率很低（很多别墅小区入住率50%都没有的，一大堆毛坯的扔在那里，连租都不怎么好租），近期经济环境整体偏弱，一旦家庭收入受到影响，最早抛的也会是根本不住、或一年也去不了几次的别墅。

别墅还有一个问题，就是老化快。上海滩10个别墅小区里有5个，一旦年份上去，低洼地带的房子都有渗水问题你信不信，尤其是楼顶和地下室到了暴雨季。而别墅区的物业翻新等维修基金筹措又是个问题，户数少么分摊就大呀，再加上一半房子没人住的，所以有的小区老化了也没人修缮的。

但别墅的买盘，尤其是那些郊郊区实用性差的，那都叫“佛系卖房且等有缘人”。

好了各位，我的《浪迹买房江湖》系列，今天讲的是大面上的事儿；下一期，给您讲讲实战方法论：绕限购、抬价卖、压价买……

我自创了一套身经“七浦路”百战的讨价还价心法，在买房时都是管用的。且听下回分解。