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机构：中金公司
研究员：张文杰/顾袁璠/冯启斌/杨鑫
根据公司公告，于2024 年12 月30 日，市规自龙华局公布，华南物流园土地整备利益统筹项目一期留用土地（即02-20-04 号地块）已获得深圳市龙华区人民政府批准，并将开展供地相关工作。该通告的发布标志着公司拥有上述地块的开发权，待正式履行相关土地出让手续后开展后续开发工作。
评论
华南物流园转型启动，一期项目靴子落地。根据公司公告，华南物流园项目留用面积约10.9 万平方米，容积面积约69.4 万平方米，本次获批的一期土地用地面积约2.2 万平方米，规划容积率5.8，根据我们测算，假设地价为2.39 万元/平方米（按照华南物流园旁的深圳龙华A808-0025 宗地起拍价测算），一期项目转型将为公司带来税后土地增值收益约21.9 亿港元。向前看，我们测算华南物流园项目整体将为公司带来132-155 亿元土地增值及住宅开发收益，释放维度为未来6-8 年。
上半年REITs成功出表，3Q24 收费公路业务回暖。1H24 公司实现收入66.1 亿港元，同比下降4.5%，实现归母净利润6.5 亿港元，同比增长609.1%，上半年业绩高增主要由于REITs出表实现税后收益5.87 亿港元且汇兑损失减少。下半年来看，我们认为收费公路及大环保业务表现有所改善，3Q24 深高速实现收入21.0 亿元，同比-6.4%，归母净利润6.0 亿元，同比-1.6%，收入和利润降幅较上半年有所收窄，根据深高速月度公告，10-11 月公司参控股路产通行费收入合计同比-2.9%，我们认为公司利润基本盘逐渐企稳。
分红政策稳健，股息率具备吸引力。公司分红政策稳健，2013-2023 年公司累计分红156.5 亿港元，近五年平均分红比例51.0%，基于我们对2024/2025 的盈利预测，假设按50%比例分红，现价对应2024/2025 年股息率7.8%/10.3%，具备较强吸引力。
盈利预测与估值
暂维持2024 年和2025 年盈利预测不变（深高速定增完成后或对公司持股比例有所摊薄），首次引入2026 年盈利预测36.1 亿元。当前股价对应2025/2026 年4.9 倍/4.8 倍市盈率。估值切换至2025 年，考虑到公司分红政策稳健，上调目标价23.3%至9.38 港元，维持跑赢行业评级，对应6.3倍2025 年市盈率，较当前股价有29.4%的上行空间。
风险
经济增长不及预期、物流园减值风险、房产销售不及预期。