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机构：光大证券
研究员：何缅南/庄晓波
点评：10 月份销售边际改善明显，近期积极盘活资产，财务状况稳健。
10 月销售边际改善，销售目标进度承压：2024 年1-10 月，公司实现销售额910亿元，同比减少24.8%，约完成2024 年销售目标1470 亿元的61.9%；销售面积309.8 万平米，同比减少16.8%；销售均价29372 元/平米，同比下降9.7%；其中，10 月份公司实现销售额133.6 亿元，同比增长46.8%，环比增长85.3%。
积极新增核心土储，参与土地收储盘活资产：2024 年1-10 月，公司于广州、北京、上海等核心城市新增土储总建面195 万平米，其中广州、北京、上海新增土储建面占比62%，于杭州、成都新增土储建面占比21%，聚焦核心一二线城市，整体拿地质量较高。2024 年8-11 月，公司拟将三宗土地（包括广州白云区广龙地块、番禺区暨南大学北侧地块二、海珠区大干围地块）交由广州市土地开发中心等收储，三宗土地皆由公司的附属子公司于2021 年期间收购，此次收储土地总用地面积约23 万平米，总代价约135 亿元，其中以应付票据支付的代价约120 亿元（票据可用于广州境内土地收购对价支付），以现金支付的代价约15 亿元，三宗土地收储预计对公司带来总体盈亏约-68 万元（税前）。我们认为公司作为广州市属国企，或将率先受益于广州土地收储政策，通过闲置土地收储可增加公司营运资金，有利于加速资产盘活、调整存货结构及低毛利项目出清。
毛利率延续承压，待结算资源充足：2024 年上半年，公司实现营收353.4 亿元，同比增长10.1%；综合毛利率13.7%，同比降低4.0pct；归母净利润18.3 亿元，同比下降15.9%，其中核心归母净利润17.4 亿元，同比下降18.8%，业绩下滑主要因毛利率下降等因素。截至24 年上半年末，公司已售未入账销售额约1909亿元，其中表内合同负债888 亿元，待结算资源较充足。
财务状况稳健，信用优势明显：截至24 年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为68.3%，净负债率为58.6%，现金短债比为1.53 倍，财务保持稳健。24年上半年公司加权平均借贷年利率约3.57%，同比下降41bp，信用优势明显。
盈利预测、估值与评级：考虑到公司完成24 年销售目标具有压力，以及结算毛利率下滑等因素，我们下调公司24-26 年基本EPS 预测分别为0.76/0.91/0.95元（原预测为0.89/1.03/1.12 元），当前股价对应24-26 年PE（基本）估值为7.4/6.2/5.9 倍，公司近年来积极加强核心城市布局，财务资金状况稳健，看好公司发展潜力，维持“买入”评级。
风险提示：销售与拿地不及预期，项目交付不及预期，市场下行超预期等风险。