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机构：光大证券
研究员：何缅南/庄晓波
点评：10 月销售改善，拿地力度适度，2024 年业绩或将边际改善。
10 月销售边际改善，保持行业头部位置：24 年1-10 月，公司累计实现销售额750 亿元，同比减少38.5%，位居克而瑞房企销售排行榜第12 位，保持行业头部位置；销售面积412 万平米，同比减少39%，销售均价18211 元/平米，同比增长0.8%；其中，10 月份公司实现销售额116 亿元，环比增长65.5%，同比减少7.2%，降幅较上月收窄35pct，边际改善明显。
聚焦核心城市，保持适度拿地力度：24 年1-10 月，公司累计新获取7 宗土地，分布于北京、成都、西安等6 个核心城市，新增土储总建面45.3 万平米，总地价92 亿元，权益地价78 亿元，拿地销售比为12.3%，公司坚持平衡品质与效益，继续保持适度拿地力度，整体货值充分，可支撑公司未来发展经营需要。
重要子公司业绩提升显著，潜在资产处置收益丰厚：24 年上半年，公司实现营收219.8 亿元，同比下降18%；综合毛利率16.2%，同比下降0.3pct，边际企稳；归母净利润10.1 亿元，同比增长133.3%，业绩同比增长主要因管理费率优化、对合联营公司投资收益增加、少数股东损益占比降低等。24 年上半年末，公司全资附属子公司上海金茂投资管理集团有限公司（简称“上海金茂”）总资产约为公司总资产的85%（合并报表口径），对公司业绩影响重大。24 年前三季度，上海金茂合并报表口径实现营收300.8 亿元，同比减少22.8%；综合毛利率14%，同比持平；归母净利润19.5 亿元，同比增长260.5%，业绩表现亮眼，其前三季业绩显著增长将为公司24 年业绩提升做出重大贡献。24 年10 月，公司发布公告拟出售金茂三亚希尔顿酒店全部股权等，若交易达成预计可产生税前收益13.7 亿元，将有效增厚公司24 年业绩。
财务保持稳健，信用优势显著：截至24 年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为67.7%，净负债率为77.4%，现金短债比为1.74 倍，“三道红线”指标保持绿档，财务稳健。24 年6 月、8 月，公司分别发行中票30 亿元、20 亿元，票面利率皆为2.8%，融资成本较低，信用优势显著。
盈利预测、估值与评级：考虑到公司24 年潜在资产处置收益丰厚及结算结构变化，以及24 年四季度房地产市场边际回暖或降低公司未来资产大幅减值的压力，我们上调公司24-26 年基本归母净利润预测为16.1/17.9/25.0 亿元（原预测为11.6/14.2/19.0 亿元），当前股价对应24-26 年PE(基本)估值分别为8.9/8.0/5.7 倍，公司经营稳健，信用优势显著，维持“买入”评级。
风险提示：销售与拿地不及预期、资产处置不及预期、市场下行超预期等风险。