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机构：方正证券
研究员：刘清海
股权投资成绩亮眼，归母净利扭亏为盈。2024 年单三季度，公司实现归母净利6.8亿元（yoy+497.56%），致前三季度累计归母净利录得5.5 亿元，公司24 年前三季度业绩相对24 年上半年实现扭亏为盈。公司归母净利扭亏为盈得益于公司直接持有的国信证券，以及公司通过中科招商间接持有的南微医学于24Q3 的股价上涨。
24 年前三季度，公司公允价值变动收益累计8.59 亿元（去年同期仅0.95 亿元），其中单三季度录得公允价值变动收益8.17 亿元。
开发业务毛利率有待提振，可结转资源充沛。2024 年前三季度，公司实现营收117.6亿元（yoy-26.72%），单三季度公司实现营收52.4 亿元（yoy-16.86%），公司营收下滑主要受到结转规模下降影响，同时受到高地价项目结转影响，公司24 年前三季度录得毛利率16.18%（yoy-3.92pct）。截至24Q3 末，公司合同负债354.35 亿元，可覆盖23 年全年营收1.74 倍，公司业绩蓄水池维持高位，随着天坛府、香山樾等高毛利重点项目的逐渐修复，公司收入与毛利率有望在Q4 逐渐修复。
深耕京城成效显著，北京销售排行稳居前三。公司布局深耕北京，差异化产品定调思路清晰，已形成“南天坛、北燕园、东星誉、西香山”的产品布局。根据克而瑞数据，2024 年前10 个月，公司于北京实现销售额189.1 亿元，位于北京房企销售第三名。随着中央积极定调楼市“止跌回稳”，一系列楼市支持政策持续出台，24年10 月北京新建商品住宅网签0.45 万套，环比+50.1%，达24 年新高。随着政策的加速传导，楼市信心有望回升，公司深耕北京，有望直接受益于北京等核心城市楼市的持续复苏。
开发业务挺进上海，积极跟进城市更新。2024 年，公司竞得杨浦区长海、长白、顺义临河A 地块、昌平马池口二期等地块，开发业务布局在持续补强北京土储的同时，开始挺进上海；同时，公司成立工作专班，积极跟进城市更新项目，年内成功取得通州老城平房棚改项目一期主体授权。国新办地产会议提出将货币化新增100 万套城改目标，公司或将直接受益于称中国改造自上而下的加速推进。
盈利预测与估值：公司股权投资推动归母净利扭亏为盈，深耕北京策略成效显著，可转资源丰富，且有望受益于城改的稳步推进。我们预计公司24-26 年营业收入分别为210.6、229.9、250.0 亿元,归母净利8.4、10.6、11.9 亿元，对应PE 分别为15.8、12.5、11.1 倍，维持“推荐”评级。
风险提示：政策落地不及预期；楼市回暖不及预期；楼盘销售不及预期