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机构：海通证券
研究员：涂力磊
截至2024 年6 月末，公司有银行结余及现金为人民币1183.3 亿元，较23年底+3.5%；净有息负债率为33.6%，较23 年底+1.0pt；加权平均债务融资成本为3.24%，较23 年底-32bps，创历史新低。董事会决议宣派二零二四年中期股息每股人民币0.20 元，同比+1.0%。
开发销售型业务签约稳居行业前四。截至2024 年6 月末，公司实现签约额人民币1247.0 亿元，保持行业第四，20 个城市的市占率排名前五。
经营性不动产业务巩固行业领先地位。公司2024 年上半年购物中心租金收入达人民币94.8 亿元，同比+9.7%；旗下82 个在营购物中心实现零售额人民币916.2 亿元，同比+21.9%，69 个购物中心零售额排名当地前三；6 家购物中心如期高品质开业，综合开业出租率达97.8%；在北京、大连新获取两个购物中心地块，继续践行在核心城市商业深耕。
轻资产管理业务积极向城市运营商转型。2024 年上半年，公司旗下华润万象生活实现营业收入人民币79.6 亿元，同比+17.1%，核心净利润人民币17.7亿元，同比+24.2%。商管航道保持行业综合实力第一，1H24 管理的在营购物中心108 座，其中重奢购物中心13 座。物管航道市场化拓展规模及质量持续提升，1H24 在管面积3.98 亿平方米，合约面积4.46 亿平方米。期内，华润万象生活拓展城市空间项目面积占比89.7%，大会员体系稳步推进，万象星会员总量超5220 万人，较23 年年末+13%。
生态圈要素型业务质量和品牌影响力稳步提升。2024 年上半年，公司城市代建业务实现营业额人民币3.9 亿元，期末在管项目358 个，新增政府代建签约面积排名行业第二；租赁住房业务实现营业额人民币3.8 亿元，累计在管项目62 个，管理规模行业排名第八。华润有巢REIT 业绩稳中有增，按一、二季度报告已披露数据合计，实现基金营业额人民币3931 万元，同比+1.5%；基金EBITDA 人民币2460 万元，同比+4.3%，正积极推动扩募。
投资建议。维持“优于大市”评级。我们给予公司2024 年EPS 为人民币3.72元，10-11 倍PE 估值，对应市值区间为2899-3189 亿港元，对应合理价值区间为每股40.65-44.71 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.92 元人民币）。风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。